วงการอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: เมื่อความคาดหวังปะทะความจริง และใครคือผู้กุมอนาคต
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มาตลอดทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดมาหลายครั้ง การวิเคราะห์ผลการดำเนินงานของบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ เป็นกุญแจสำคัญในการทำความเข้าใจทิศทางของอุตสาหกรรม และปี 2566 ก็เป็นปีที่สะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายที่ไม่คาดคิด และการปรับตัวที่จำเป็นสำหรับ “ธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์”
หลังจากการฟื้นตัวอย่างมีนัยสำคัญในปี 2565 หลายคนในแวดวงคาดหวังว่าโมเมนตัมเชิงบวกจะส่งต่อไปยังปี 2566 แต่ความเป็นจริงกลับแตกต่างออกไปอย่างสิ้นเชิง ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัดในช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ ซึ่งเป็นปัจจัยหนึ่งที่สร้างความไม่แน่นอนทางการเมืองและเศรษฐกิจ การชะลอตัวนี้ได้ยืดเยื้อต่อเนื่องไปจนถึงช่วงปลายปี แม้กระทั่งช่วงเวลาที่ปกติจะเป็น “ไฮซีซั่น” ในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวได้อย่างที่หวัง ส่งผลให้ภาพรวมของ “ตลาดอสังหาฯ ไทย” ในช่วงต้นปี 2567 ยังคงเผชิญกับความท้าทายที่สืบเนื่องมาจากปีก่อน
ภาพรวมผลการดำเนินงาน: การกระจายตัวของรายได้และความท้าทายที่ซ่อนอยู่
Property Mentor ได้ทำการวิเคราะห์ข้อมูลของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ จำนวน 41 แห่ง เพื่อประเมินว่าแต่ละบริษัทสามารถรับมือกับสภาพแวดล้อมทางเศรษฐกิจที่ผันผวนในปี 2566 ได้ดีเพียงใด และใครคือผู้ที่พิสูจน์ตัวเองว่าเป็น “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในยุคแห่งความไม่แน่นอนนี้
ในภาพรวม บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถทำรายได้รวมกันกว่า 371,560 ล้านบาท ลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท แม้ตัวเลขภาพรวมจะดูไม่ต่างกันมากนัก แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท กลับพบว่าถึง 25 จาก 41 บริษัท มีรายได้รวมลดลง ซึ่งบ่งชี้ถึงการกระจายตัวของผลการดำเนินงานที่ชัดเจน
บริษัทที่เผชิญกับรายได้ที่ติดลบในระดับสูง ได้แก่ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR), และ Country Group Development (CGD) ซึ่งมีรายได้ลดลงราว 28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่ติดลบ 26%, Lalin Property (LL) ที่ -23%, Major Development (MD) ที่ -22%, และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%
แม้แต่ Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นหนึ่งในผู้เล่นรายใหญ่ ก็ยังมีรายได้รวมติดลบถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ถึง 5 บริษัท มีรายได้รวมลดลงจากปีก่อน นอกจาก Land and Houses แล้ว AP (Thailand) (AP) ก็มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1% ขณะที่ Supalai (SPALI) ติดลบ 10%, Pruksa Holding (PPH) -9%, และ Origin Property (ORI) รายได้รวมลดลงประมาณ 4%
แสนสิริ ครองแชมป์รายได้รวม: การยืนหยัดของผู้นำในตลาดพัฒนาอสังหาริมทรัพย์
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ได้แก่:
แสนสิริ (SIRI): 39,082 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์ (UV): 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท (S): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนการปฏิบัติการจริง
อย่างไรก็ตาม หากจะวัดผลการดำเนินงานที่แท้จริง การพิจารณา “รายได้จากการขาย” ถือเป็นหัวใจสำคัญ เพราะรายได้รวมของบางบริษัทอาจได้รับผลกระทบจากการรับรู้รายได้จากแหล่งอื่นที่ไม่ใช่การดำเนินธุรกิจหลัก ในมุมมองของผม “รายได้จากการขาย” สะท้อนถึงความสามารถในการส่งมอบโครงการและสร้างยอดขายจากลูกค้าที่แท้จริงได้แม่นยำกว่า
เมื่อรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท จะอยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลง สะท้อนให้เห็นถึงแรงกดดันที่ชัดเจนในตลาด
บริษัทที่เผชิญกับรายได้จากการขายที่ลดลงอย่างมาก เช่น Raimon Land (-78%), L.P.N. Development (-40%), และ Land and Houses (-38%) น่าตกใจที่แม้แต่ AP (Thailand) ซึ่งเป็นผู้นำในตลาด ก็มีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% ไม่เพียงแต่บริษัทขนาดใหญ่เท่านั้น แต่ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง
AP (Thailand) ยึดอันดับ 1 รายได้จากการขาย: ความสามารถในการทำตลาดที่แข็งแกร่ง
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566:
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 36,927 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เป็น 1 ใน 2 บริษัทที่รายได้จากการขายเติบโต 7%)
ศุภาลัย (SPALI): 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 18,966 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 8,840 ล้านบาท (รายได้ลดลง -24%)
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PF): 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) เป็นอีกบริษัทที่น่าจับตา ด้วยรายได้จากการขาย 5,835 ล้านบาท เติบโตถึง 103% แสดงให้เห็นถึงศักยภาพในการสร้างการเติบโตอย่างก้าวกระโดดจากการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสุดท้ายของความสำเร็จทางการเงิน
แม้ว่ารายได้จะเป็นตัวชี้วัดสำคัญ แต่ “กำไรสุทธิ” คือสิ่งที่ตัดสินผลการดำเนินงานที่แท้จริง เพราะการทำธุรกิจคือการสร้างผลกำไรให้กับผู้ถือหุ้น ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่งมีกำไรสุทธิรวมกัน 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท ยิ่งไปกว่านั้น มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางแห่งขาดทุนต่อเนื่องมาหลายปีตั้งแต่ช่วงวิกฤตโควิด-19 และกว่า 20 บริษัทมีกำไรลดลงจากปีก่อน
Land and Houses ครองอันดับ 1 กำไรสูงสุด: กลยุทธ์การบริหารสินทรัพย์ที่โดดเด่น
สำหรับ Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรสูงสุดในปี 2566:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 7,495 ล้านบาท (ได้กำไรพิเศษจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน 2,500 ล้านบาท)
ศุภาลัย (SPALI): 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 3,160 ล้านบาท (กำไรลดลง -25%)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้เฮ้าส์ (QH): 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
สรุปและมองไปข้างหน้า: ความท้าทายที่รออยู่ และโอกาสในการเติบโต
ผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งที่ Property Mentor รวบรวมมา สะท้อนให้เห็นถึงความซับซ้อนของ “อสังหาฯ ไทย” ในปี 2566 ปีที่เต็มไปด้วยความท้าทายที่ต้องเผชิญ ทั้งจากปัจจัยภายนอก เช่น ภาวะเศรษฐกิจโลกและในประเทศ อัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้น รวมถึงความไม่แน่นอนทางการเมือง และปัจจัยภายใน เช่น การแข่งขันที่รุนแรงและความต้องการของผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไป
จากข้อมูลที่ปรากฏ เห็นได้ชัดว่า “บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์” ที่จะอยู่รอดและเติบโตได้ในอนาคต ต้องมีความสามารถในการปรับตัวที่สูง มีการบริหารจัดการต้นทุนที่มีประสิทธิภาพ และที่สำคัญที่สุด คือ การเข้าใจความต้องการที่แท้จริงของตลาดในแต่ละเซ็กเมนต์
สำหรับปี 2567 คาดว่าจะเป็นอีกปีที่ท้าทายไม่น้อย แต่ในขณะเดียวกัน ก็เป็นโอกาสสำหรับผู้ประกอบการที่มีวิสัยทัศน์และกลยุทธ์ที่แข็งแกร่ง ในการสร้างความแตกต่าง และส่งมอบ “โครงการอสังหาริมทรัพย์” ที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์และความต้องการของผู้บริโภคยุคใหม่
หากท่านเป็นนักลงทุน นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ หรือผู้ที่สนใจใน “ตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ” หรือ “ตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน” การทำความเข้าใจแนวโน้มและผลการดำเนินงานของบริษัทต่างๆ ดังกล่าว จะเป็นประโยชน์อย่างยิ่งในการตัดสินใจ และวางแผนกลยุทธ์สำหรับอนาคต
อย่าพลาดโอกาสในการไขความลับของความสำเร็จในวงการอสังหาริมทรัพย์! ติดต่อเราวันนี้ เพื่อรับคำปรึกษาเชิงลึก และร่วมเป็นส่วนหนึ่งของการสร้างอนาคตที่ยั่งยืนในภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย
