ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: ท่ามกลางความท้าทาย ใครคือผู้รอดและผู้เติบโต?
ปี 2566 เป็นปีที่วงการอสังหาริมทรัพย์ไทยต้องเผชิญหน้ากับความไม่แน่นอนอย่างที่ไม่เคยคาดคิดมาก่อน แม้จะมีความหวังจากโมเมนตัมที่ดีในช่วงปลายปี 2565 ที่สัญญาณการฟื้นตัวเริ่มปรากฏ ทว่าตลาดกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอีกครั้ง ก่อนการเลือกตั้งครั้งใหญ่ และความซบเซาต่อเนื่องยาวนานจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงไฮซีซั่นของไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถปลุกชีพตลาดให้กลับมาคึกคักได้อย่างที่หวัง และดูเหมือนว่าสถานการณ์ในปี 2567 จะยังคงสืบทอดความท้าทายนี้ต่อไป
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มายาวนานกว่าทศวรรษ ดิฉันได้ติดตามการเคลื่อนไหวของตลาดอย่างใกล้ชิดมาโดยตลอด และเพื่อให้เห็นภาพรวมที่ชัดเจนยิ่งขึ้น Property Mentor ได้รวบรวมข้อมูลผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ จำนวน 41 บริษัท เพื่อวิเคราะห์ว่าท่ามกลางสภาพแวดล้อมทางเศรษฐกิจที่ผันผวนนี้ แต่ละบริษัทสามารถปรับตัวและรับมือกับสถานการณ์ได้อย่างไร และใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดและเติบโตได้อย่างแท้จริง
รายได้รวม: ภาพรวมที่ลดลงเล็กน้อย แต่เบื้องหลังความท้าทายที่ซ่อนอยู่
เมื่อประเมินรายได้รวมของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งในปี 2566 พบว่ามียอดรวมอยู่ที่ประมาณ 371,560 ล้านบาท ลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท แม้ตัวเลขโดยรวมจะดูไม่แตกต่างกันมากนัก แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่าถึง 25 จาก 41 บริษัท มีรายได้รวมลดลง ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงแรงกดดันที่มากขึ้นในตลาด
บริษัทที่ได้รับผลกระทบอย่างหนัก เห็นได้จากรายได้รวมที่ติดลบในระดับสูง เช่น L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR), และ Country Group Development (CGD) ที่มีรายได้ลดลงราว 28% นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็มีรายได้ลดลงถึง 26%, Lalin Property (LPH) -23%, Major Development (MD) -22%, และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่ที่มีชื่อเสียงอย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังเผชิญกับรายได้รวมที่ลดลงถึง 18% ที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ถึง 5 บริษัท มีรายได้รวมลดลงจากปี 2565 นอกจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PPH) -9%, และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงราว 4%
เจาะลึกรายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนสมรรถนะหลักของธุรกิจ
อย่างไรก็ตาม เมื่อพิจารณาถึงแก่นแท้ของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ การวัดผลที่แม่นยำที่สุดควรพิจารณาจาก “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากหลายบริษัทในกลุ่ม Top 10 อาจมีรายได้จากแหล่งอื่นมาช่วยเสริม ซึ่งอาจไม่ได้สะท้อนถึงความแข็งแกร่งของธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์โดยตรง
เมื่อรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัทในปี 2566 พบว่ามียอดรวม 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มียอดขายรวม 299,979 ล้านบาท ซึ่งสอดคล้องกับความเป็นจริงที่ว่า 30 จาก 41 บริษัท มีรายได้จากการขายลดลง
ในกลุ่มบริษัทที่เผชิญกับรายได้จากการขายที่ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ ได้แก่ Raimon Land (RML) ที่ลดลงถึง 78%, L.P.N. Development (LPN) เกือบ 40%, และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) ที่รายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ซึ่งเป็นเบอร์หนึ่งของตลาด ก็ยังมียอดขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% และปรากฏการณ์นี้ไม่ได้เกิดขึ้นเฉพาะกับบริษัทใหญ่เท่านั้น ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่มียอดขายลดลง
AP (Thailand) ผงาดขึ้นสู่เบอร์หนึ่งด้านยอดขาย
แม้ภาพรวมจะดูท้าทาย แต่ก็มีบริษัทที่สามารถรักษาความสามารถในการแข่งขันและสร้างยอดขายได้อย่างน่าประทับใจ สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
AP (Thailand) (AP): 36,927 ล้านบาท ขึ้นเป็นอันดับหนึ่ง
Siri (SIRI): 32,829 ล้านบาท เป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโต โดยเพิ่มขึ้น 7%
Supalai (SPALI): 30,836 ล้านบาท ยังคงรักษาอันดับได้อย่างแข็งแกร่ง
SC Asset Corporation (SC): 23,370 ล้านบาท ก้าวเข้าสู่ Top 5 ด้วยการเติบโตถึง 13%
Pruksa Holding (PPH): 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 18,966 ล้านบาท ยังคงอยู่ใน Top 10 แม้รายได้จะลดลง
Frasers Property (Thailand) (FPT): 10,019 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 8,840 ล้านบาท แม้รายได้จะลดลง 24% ก็ยังคงอยู่ใน Top 10
Quality House (QH): 7,619 ล้านบาท
Property Perfect (PF): 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่โดดเด่นและควรค่าแก่การกล่าวถึงคือ Central Pattana (CPN) ซึ่งเริ่มเก็บเกี่ยวผลผลิตจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายจำนวนมากในปี 2566 โดยมียอดขาย 5,835 ล้านบาท เพิ่มขึ้นถึง 103% จากปีก่อนหน้า
กำไรสุทธิ: บทพิสูจน์ความแข็งแกร่งที่แท้จริง
ถึงแม้จะมียอดขายที่สูง แต่หากการบริหารจัดการต้นทุนและค่าใช้จ่ายไม่มีประสิทธิภาพ ก็ย่อมส่งผลกระทบต่อผลกำไรสุทธิ ซึ่งเป็นตัวชี้วัดความสามารถในการทำกำไรที่แท้จริงของธุรกิจ
ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง มีกำไรสุทธิรวมกัน 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จาก 49,602 ล้านบาทในปี 2565 ยิ่งไปกว่านั้น ยังมีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมาหลายปีตั้งแต่ช่วงโควิด และยังไม่สามารถฟื้นตัวได้ ในขณะที่กว่า 20 บริษัทมีกำไรสุทธิลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565
Land and Houses (LH) ยังคงครองตำแหน่งผู้นำด้านกำไร แม้เผชิญความท้าทาย
เมื่อพิจารณาถึง 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรสูงสุดในปี 2566 จะพบว่า:
Land and Houses (LH): 7,495 ล้านบาท แม้รายได้รวมจะลดลง แต่ Land and Houses ยังคงรักษาตำแหน่งแชมป์ด้านกำไรไว้ได้ โดยมีปัจจัยสำคัญจากการบันทึกกำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่ง มูลค่า 2,500 ล้านบาทเข้ากองทุน หากไม่รวมรายการนี้ Supalai (SPALI) ก็มีแนวโน้มที่จะก้าวขึ้นมาเป็นอันดับหนึ่ง
Supalai (SPALI): 6,083 ล้านบาท
AP (Thailand) (AP): 6,054 ล้านบาท
Siri (SIRI): 5,846 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42%
Origin Property (ORI): 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลง 25%
SC Asset Corporation (SC): 2,525 ล้านบาท
Quality House (QH): 2,503 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 1,865 ล้านบาท
Central Pattana (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
บทสรุปและแนวโน้มสำหรับอนาคต
ข้อมูลผลประกอบการของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ Property Mentor ได้รวบรวมมานี้ แสดงให้เห็นถึงความซับซ้อนและความท้าทายของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2566 อย่างชัดเจน แม้ภาพรวมรายได้รวมจะลดลงไม่มากนัก แต่เบื้องหลังคือการแข่งขันที่รุนแรง ต้นทุนที่สูงขึ้น และกำลังซื้อของผู้บริโภคที่ยังคงอ่อนแอ
สำหรับปี 2567 คาดการณ์ว่าจะเป็นอีกปีที่ผู้ประกอบการต้องเผชิญกับแรงกดดันอย่างต่อเนื่อง การบริหารจัดการต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ การพัฒนาผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดที่เปลี่ยนแปลงไป และการสร้างความแตกต่างในแบรนด์ จะเป็นกุญแจสำคัญในการอยู่รอดและเติบโต
ในยุคที่การแข่งขันในตลาดอสังหาริมทรัพย์มีความซับซ้อนและผันผวน การทำความเข้าใจข้อมูลเชิงลึกและแนวโน้มของตลาดเป็นสิ่งจำเป็นอย่างยิ่งสำหรับนักลงทุน ผู้ประกอบการ และผู้ที่สนใจในวงการนี้ หากคุณกำลังมองหาโอกาสในการลงทุน หรือต้องการคำปรึกษาเชิงลึกเกี่ยวกับตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย หรือต้องการทราบถึงศักยภาพของโครงการอสังหาริมทรัพย์ในทำเลต่างๆ เช่น คอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ ราคาดี, บ้านเดี่ยวพร้อมอยู่ นนทบุรี, หรือ ทาวน์เฮาส์ผ่อนสบาย ปริมณฑล, เราพร้อมที่จะเป็นที่ปรึกษาและนำเสนอข้อมูลเชิงกลยุทธ์ที่แม่นยำที่สุด เพื่อให้คุณสามารถตัดสินใจลงทุนได้อย่างมั่นใจและประสบความสำเร็จในทุกสภาวะตลาด.
