สมรภูมิอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: การถดถอยที่คาดไม่ถึง และการช่วงชิงความเป็นหนึ่งในภาวะท้าทาย
ปี 2566 ที่เพิ่งผ่านพ้นไป เป็นอีกปีที่วงการอสังหาริมทรัพย์ไทยเผชิญกับคลื่นลมแรง ยากจะคาดเดา จากโมเมนตัมที่เคยดูสดใสในช่วงปลายปี 2565 ซึ่งหลายฝ่ายต่างคาดหวังว่าจะเห็นการเติบโตอย่างต่อเนื่อง กลับกลายเป็นภาพที่ตลาดเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัด ก่อนการเลือกตั้งใหญ่จะมาถึง และความเงียบเหงาได้ยืดเยื้อต่อเนื่องจนถึงไตรมาสสุดท้ายของปี ซึ่งปกติเป็นช่วงเวลาทอง (High Season) ของธุรกิจ การฟื้นตัวที่หลายคนรอคอยกลับไม่เป็นไปตามภาพ จนก้าวเข้าสู่ปี 2567 ความรู้สึกโดยรวมของตลาดก็ยังคงทรงตัว ไม่ได้ดีไปกว่าปีที่ผ่านมานัก
ในฐานะผู้ที่คลุกคลีอยู่ในแวดวง อสังหาริมทรัพย์ไทย มากว่าทศวรรษ ผมได้ติดตามความเคลื่อนไหวของตลาดอย่างใกล้ชิด โดยเฉพาะอย่างยิ่ง การวิเคราะห์ผลประกอบการของบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ ที่สะท้อนภาพรวมอุตสาหกรรมได้อย่างดี Property Mentor ได้รวบรวมข้อมูลของบริษัท อสังหาริมทรัพย์ ทั้งสิ้น 41 แห่ง เพื่อประเมินว่า แต่ละองค์กรรับมือกับสถานการณ์ที่ผันผวนนี้ได้อย่างไร และใครคือผู้ที่ยืนหยัดอย่างแข็งแกร่งท่ามกลางความท้าทาย
ภาพรวมรายได้รวม: การหดตัวที่ไม่อาจมองข้าม
ตลอดปี 2566 บริษัท อสังหาริมทรัพย์ ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันได้ถึง 371,560 ล้านบาท แม้ตัวเลขนี้จะลดลงเพียงเล็กน้อย หรือประมาณ -1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำรายได้รวมไว้ที่ 376,141 ล้านบาท แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่าถึง 25 จาก 41 บริษัท มีรายได้รวมที่ลดลง ซึ่งเป็นสัญญาณที่บ่งชี้ถึงความท้าทายที่ธุรกิจต้องเผชิญ
หลายบริษัทประสบปัญหาอย่างหนัก โดยมีรายได้รวมติดลบในระดับที่น่ากังวล ตัวอย่างเช่น L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ซึ่งมีรายได้ลดลงไปราวๆ -28% นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็เผชิญกับตัวเลขติดลบที่ -26%, Lalin Property (LPH) -23%, Major Development (MJD) -22% และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นที่รู้จักในด้านความแข็งแกร่ง ก็ยังคงมีรายได้รวมติดลบถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ถึง 5 บริษัท มีรายได้รวมลดลงจากปี 2565 นอกจาก Land and Houses แล้ว AP (Thailand) (AP) ก็มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PSH) -9% และ Origin Property (ORI) มีรายได้รวมลดลงราวๆ -4%
แสนสิริ ผงาดแชมป์รายได้รวม 39,082 ล้านบาท โต 12%
ในภาพรวมของรายได้รวม Top 10 บริษัท อสังหาริมทรัพย์ ที่มีรายได้สูงสุดในปี 2566 ประกอบด้วย:
แสนสิริ (SIRI): 39,082 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH): 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์ (UV): 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท (S): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่แท้จริงของผลการดำเนินงาน
หากจะวัดผลงานที่แท้จริงของบริษัท อสังหาริมทรัพย์ แล้ว การพิจารณาจากรายได้จากการขาย (Sales Revenue) เป็นเกณฑ์สำคัญยิ่งกว่ารายได้รวม เพราะในรายได้รวมนั้น อาจมีปัจจัยอื่น ๆ เช่น รายได้จากค่าเช่า บริการ หรือการขายสินทรัพย์อื่น ๆ ที่ไม่ได้มาจากธุรกิจหลักเข้ามาเสริม แต่เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย ภาพรวมของ Top 10 จะมีการเปลี่ยนแปลงไปอย่างมีนัยสำคัญ
ทั้ง 41 บริษัทที่ทำการสำรวจ สามารถสร้างรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ -11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปี 2565
กรณีที่น่าตกใจ ได้แก่ Raimon Land (RML) ซึ่งมีรายได้จากการขายตกลงถึง -78%, L.P.N. Development (LPN) รายได้ขายลดลงเกือบ -40% และ Land and Houses (LH) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ซึ่งเป็นเบอร์หนึ่งในแง่รายได้จากการขาย ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% และไม่เพียงแค่บริษัทใหญ่เท่านั้น ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่ทำรายได้จากการขายลดลง
เอพี (ไทยแลนด์) ทวงบัลลังก์แชมป์รายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท
สำหรับ 10 อันดับบริษัท อสังหาริมทรัพย์ ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 36,927 ล้านบาท (เป็น 1 ใน 2 บริษัทที่รายได้จากการขายเติบโต 7%)
แสนสิริ (SIRI): 32,829 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH): 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 18,966 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 8,840 ล้านบาท (แม้รายได้ลดลง -24%)
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PF): 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่น่าจับตามองคือ Central Pattana (CPN) ซึ่งได้เริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการลงทุนพัฒนาโครงการ อสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย มาอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN สามารถสร้างรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตสูงถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้ 2,870 ล้านบาท แสดงให้เห็นถึงศักยภาพในการขยายธุรกิจเข้าสู่ตลาด ที่อยู่อาศัย
กำไรสุทธิ: มาตรวัดสุดท้ายของความสำเร็จในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
แม้ว่าการขายจะได้ปริมาณมาก แต่หากมีกำไรสุทธิที่น้อย ก็ย่อมไม่ถือเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท โดยมีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงโควิด และกว่า 20 บริษัท จาก 41 แห่ง มีกำไรลดลงจากปี 2565
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ยืนหนึ่งผู้นำกำไรสูงสุด 7,495 ล้านบาท
สำหรับ Top 10 บริษัท อสังหาริมทรัพย์ ที่ทำกำไรได้สูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 7,495 ล้านบาท (กำไรส่วนใหญ่มาจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน เป็นจำนวน 2,500 ล้านบาท)
ศุภาลัย (SPALI): 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 3,160 ล้านบาท (กำไรลดลง -25%)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้เฮ้าส์ (QH): 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH): 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มปี 2567: ความท้าทายที่ยังคงอยู่ และโอกาสสำหรับนักลงทุน
ผลประกอบการของบริษัท อสังหาริมทรัพย์ เหล่านี้ สะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายที่อุตสาหกรรมต้องเผชิญในปี 2566 สภาพเศรษฐกิจที่ยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่ กำลังซื้อของผู้บริโภคที่ชะลอตัว และความผันผวนทางการเมือง ล้วนเป็นปัจจัยที่ส่งผลกระทบอย่างมีนัยสำคัญ
ปี 2567 คาดว่าจะเป็นอีกปีที่ยากลำบากสำหรับวงการ อสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพฯ และเมืองใหญ่ๆ อย่างต่อเนื่อง แต่อย่างไรก็ตาม ในวิกฤตย่อมมีโอกาสเสมอ สำหรับบริษัท อสังหาริมทรัพย์ชั้นนำ ที่มีกลยุทธ์ที่แข็งแกร่ง มีการบริหารจัดการต้นทุนที่ดี และสามารถปรับตัวให้เข้ากับความต้องการของตลาดที่เปลี่ยนแปลงไปได้อย่างรวดเร็ว ยังคงมีโอกาสที่จะเติบโตได้
สำหรับนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนในภาค อสังหาริมทรัพย์ไทย หรือผู้ที่กำลังพิจารณาการซื้อ บ้าน คอนโดมิเนียม หรือ อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน ในปี 2567 นี้ เป็นช่วงเวลาที่ควรศึกษาข้อมูลอย่างรอบคอบ เปรียบเทียบข้อเสนอจากผู้พัฒนาหลายราย และพิจารณาปัจจัยด้านทำเล ศักยภาพการเติบโต และความน่าเชื่อถือของผู้ประกอบการ
หากคุณเป็นเจ้าของธุรกิจ อสังหาริมทรัพย์ ที่ต้องการยกระดับกลยุทธ์การตลาด หรือกำลังมองหาที่ปรึกษา ด้านอสังหาริมทรัพย์ ที่มีประสบการณ์เพื่อช่วยนำพาธุรกิจให้ผ่านพ้นความท้าทายนี้ไปได้ เราพร้อมที่จะเป็นส่วนหนึ่งในการสนับสนุนความสำเร็จของคุณ โปรดอย่าลังเลที่จะติดต่อเราเพื่อหารือเกี่ยวกับแนวทางการพัฒนาธุรกิจ อสังหาริมทรัพย์ ของคุณให้แข็งแกร่งและเติบโตได้อย่างยั่งยืนในอนาคต
