ภาพรวมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2566: บทวิเคราะห์เชิงลึกจากผู้เชี่ยวชาญ
ปี 2566 ที่เพิ่งผ่านพ้นไป ถือเป็นบททดสอบสำคัญของวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย ภายหลังการฟื้นตัวที่ค่อยๆ ก่อตัวขึ้นในปี 2565 ความคาดหวังถึงโมเมนตัมที่ต่อเนื่องกลับต้องเผชิญกับความเป็นจริงของภาวะตลาดที่ชะลอตัวอย่างมีนัยสำคัญ การชะลอตัวนี้เริ่มต้นขึ้นก่อนการเลือกตั้งใหญ่และยืดเยื้อยาวนานจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาแห่งการจับจ่ายใช้สอย หรือ “ไฮซีซั่น” ในไตรมาสสุดท้ายของปี ก็ยังไม่สามารถปลุกชีพตลาดให้กลับมาคึกคักได้อย่างที่หลายฝ่ายคาดหวัง ความท้าทายนี้ได้ส่งต่อไปยังต้นปี 2567 ทำให้ภาพรวมยังคงต้องจับตาดูอย่างใกล้ชิด
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้ติดตามแนวโน้มและประสิทธิภาพของบริษัทอสังหาริมทรัพย์อย่างใกล้ชิดเสมอ Property Mentor ได้รวบรวมข้อมูลทางการเงินของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ รวมทั้งสิ้น 41 แห่ง เพื่อประเมินผลการดำเนินงานในปี 2566 ว่าแต่ละบริษัทสามารถปรับตัวและรับมือกับความท้าทายทางเศรษฐกิจนี้ได้ดีเพียงใด และใครคือผู้ที่พิสูจน์ตัวเองว่าเป็น “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในสมรภูมิแห่งนี้
ภาพรวมรายได้รวม: การชะลอตัวที่แผ่ขยาย
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถทำรายได้รวมกันได้ทั้งสิ้น 371,560 ล้านบาท ซึ่งเมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท ถือเป็นการลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% อย่างไรก็ตาม ตัวเลขภาพรวมนี้อาจซ่อนเร้นความจริงที่น่าตกใจ เมื่อเราเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งสะท้อนถึงแรงกดดันที่เกิดขึ้นในตลาดอสังหาริมทรัพย์ กรุงเทพฯ และปริมณฑล รวมถึงตลาดอสังหาริมทรัพย์เชียงใหม่ ที่มีสัญญาณการชะลอตัว
กลุ่มบริษัทที่ประสบปัญหาอย่างหนัก โดยมีรายได้รวมติดลบในระดับ 20% ขึ้นไป ได้แก่ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ซึ่งมีรายได้ลดลงประมาณ 28% นอกจากนี้ยังพบรายชื่อบริษัทอื่นๆ ที่มีรายได้รวมติดลบในอัตราที่สูง เช่น Raimon Land (RML) ที่ -26%, Lalin Property (LL) ที่ -23%, Major Development (MD) ที่ -22% และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%
แม้แต่ Land and Houses (LH) หนึ่งในยักษ์ใหญ่ของวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย ก็ยังคงมีรายได้รวมติดลบถึง 18% นอกจากนี้ เป็นที่น่าสังเกตว่า ในกลุ่ม 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565 นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้รวมลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding (PPH) ที่ -9% และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ 4%
แสนสิริ ผงาดผู้นำรายได้รวม ท่ามกลางความผันผวน
ในส่วนของ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีการเปลี่ยนแปลงที่น่าสนใจ โดยอันดับ 1 ได้แก่ Sansiri (SIRI) ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท ซึ่งเติบโต 12% เฉือนอันดับ 2 อย่าง AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้รวม 38,399 ล้านบาท ไปอย่างไม่มากนัก อันดับ 3 คือ Supalai (SPALI) ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท ตามมาด้วย Land and Houses (LH) ในอันดับ 4 ด้วยรายได้รวม 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding (PPH) ในอันดับ 5 ด้วยรายได้รวม 26,132 ล้านบาท
บริษัท SC Asset Corporation (SC) ครองอันดับ 6 ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท, Yuwa Venture (YUV) ในอันดับ 7 ด้วยรายได้รวม 17,672 ล้านบาท, Frasers Property (Thailand) (FPT) อันดับ 8 ด้วยรายได้รวม 16,169 ล้านบาท, Origin Property (ORI) อันดับ 9 ด้วยรายได้รวม 15,157 ล้านบาท และ Singha Estate (S) ปิดท้ายในอันดับ 10 ด้วยรายได้รวม 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนผลงานจริง
หากต้องการวัดผลการดำเนินงานที่สะท้อนถึงความแข็งแกร่งของธุรกิจหลักอย่างแท้จริง การพิจารณารายได้จากการขาย (Sales Revenue) จะมีความสำคัญมากกว่ารายได้รวม ซึ่งมักจะมีการบันทึกรายได้จากแหล่งอื่นๆ เข้ามาประกอบด้วย การพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขายจะทำให้เห็นภาพของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ดำเนินธุรกิจพัฒนาและขายโครงการเป็นหลัก
เมื่อพิจารณารายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท พบว่ามีมูลค่ารวม 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท ปัญหาที่น่ากังวลคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลง ซึ่งบ่งชี้ถึงภาวะตลาดที่ชะลอตัวและกำลังซื้อที่หดหายไป
บริษัทอย่าง Raimon Land (RML) ประสบปัญหาหนัก โดยรายได้จากการขายลดลงถึง 78%, L.P.N. Development (LPN) ลดลงเกือบ 40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นบริษัทชั้นนำ กลับมีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ผู้นำในด้านรายได้จากการขาย ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% ความท้าทายนี้ไม่ได้จำกัดอยู่เพียงแค่บริษัทขนาดใหญ่เท่านั้น ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง
AP (Thailand) กลับสู่บัลลังก์ผู้นำรายได้จากการขาย
ในด้านรายได้จากการขาย AP (Thailand) (AP) กลับขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท แซงหน้า Sansiri (SIRI) ที่มีรายได้จากการขายรวม 32,829 ล้านบาท โดย Sansiri เป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตขึ้น 7% Supalai (SPALI) ยังคงรักษาตำแหน่งในอันดับ 3 ได้อย่างเหนียวแน่น ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท SC Asset Corporation (SC) เลื่อนขึ้นมาติด Top 5 เป็นครั้งแรก ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่มีรายได้เติบโตในแดนบวกถึง 13% Pruksa Holding (PPH) รั้งอันดับ 5 ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH) ยังคงรักษาตำแหน่งใน Top 10 ได้ แม้รายได้จากการขายจะลดลง โดยมีรายได้ขายรวม 18,966 ล้านบาท ในอันดับ 6 Frasers Property (Thailand) (FPT) อยู่ในอันดับ 7 ด้วยรายได้ขายรวม 10,019 ล้านบาท Origin Property (ORI) แม้จะมีรายได้ลดลงถึง 24% แต่ก็ยังคงอยู่ในกลุ่ม Top 10 ด้วยรายได้ขายรวม 8,840 ล้านบาท ในอันดับ 8 Quality House (QH) ที่มักจะทำผลงานได้สม่ำเสมอ มีรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท ในอันดับ 9 และ Property Perfect (PF) ปิดท้ายในอันดับ 10 ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
บริษัทที่น่าจับตามองเป็นพิเศษคือ Central Pattana (CPN) ซึ่งได้เริ่มเก็บเกี่ยวผลจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN ทำรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จาก 2,870 ล้านบาทในปี 2565 ซึ่งแสดงให้เห็นถึงศักยภาพในการเติบโตของบริษัทฯ ในตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย
กำไรสุทธิ: ตัววัดความสามารถในการทำกำไรที่แท้จริง
แม้ว่าการมียอดขายที่สูงจะเป็นสิ่งสำคัญ แต่สิ่งที่จะตัดสินว่าบริษัทใดคือ “ผู้ชนะที่แท้จริง” คือความสามารถในการทำกำไรสุทธิ (Net Profit) ซึ่งสะท้อนถึงการบริหารจัดการต้นทุนและประสิทธิภาพในการดำเนินงาน ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท ปัญหาที่น่าเป็นห่วงคือ มีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน บางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปีตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ และกว่า 20 บริษัทจาก 41 บริษัท มีกำไรลดลงจากปี 2565
Land and Houses ยืนหนึ่งผู้นำกำไร ท่ามกลางภาพรวมที่ท้าทาย
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถทำกำไรได้สูงสุดในปี 2566 Land and Houses (LH) ยังคงครองอันดับ 1 ด้วยกำไรสุทธิ 7,495 ล้านบาท แม้รายได้รวมจะลดลง แต่กำไรที่สูงนี้ส่วนหนึ่งมาจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน มูลค่า 2,500 ล้านบาท ซึ่งเป็นปัจจัยบวกที่สำคัญ หากไม่มีรายการดังกล่าว Supalai (SPALI) น่าจะขึ้นมาเป็นอันดับ 1 แทน โดยในปี 2566 Supalai ทำกำไรได้ 6,083 ล้านบาท เฉือนอันดับ 3 อย่าง AP (Thailand) (AP) ที่มีกำไร 6,054 ล้านบาท ไปอย่างหวุดหวิด
Sansiri (SIRI) มาในอันดับ 4 ด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% Origin Property (ORI) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลงถึง 25% จากปีก่อนก็ตาม
SC Asset Corporation (SC) ครองอันดับ 6 ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือนอันดับ 7 Quality House (QH) ที่มีกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท ไปเล็กน้อย Pruksa Holding (PPH) อยู่ในอันดับ 8 ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) อยู่ในอันดับ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และ Central Pattana (CPN) ปิดท้ายในอันดับ 10 ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (ตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
มองไปข้างหน้า: ความท้าทายและโอกาสในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย 2567
ผลการดำเนินงานของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ Property Mentor ได้รวบรวมมานี้ สะท้อนให้เห็นถึงภาพรวมที่ท้าทายของตลาดในปี 2566 และแนวโน้มที่คาดว่าจะยังคงต่อเนื่องในปี 2567 ในฐานะผู้ที่มีประสบการณ์ในอุตสาหกรรม ผมมองว่าปี 2567 จะยังคงเป็นอีกปีที่ผู้ประกอบการต้องเผชิญกับความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจ ปัญหาหนี้ครัวเรือนที่ยังคงอยู่ในระดับสูง และการเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมผู้บริโภคที่ต้องการที่อยู่อาศัยที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ที่เปลี่ยนแปลงไป
อย่างไรก็ตาม ในทุกวิกฤตย่อมมีโอกาสเสมอ บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีความแข็งแกร่งทางการเงิน มีกลยุทธ์การตลาดที่เข้าถึงกลุ่มเป้าหมายได้อย่างแม่นยำ และสามารถนำเสนอนวัตกรรมผลิตภัณฑ์ที่ตอบสนองความต้องการของตลาด จะเป็นผู้ที่สามารถก้าวผ่านช่วงเวลาที่ยากลำบากนี้ไปได้ การบริหารจัดการต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ การใช้เทคโนโลยีดิจิทัลเข้ามาช่วยในการขายและการบริการ และการสร้างแบรนด์ที่แข็งแกร่ง จะเป็นปัจจัยสำคัญที่จะทำให้บริษัทต่างๆ สามารถแข่งขันและเติบโตได้อย่างยั่งยืน
สำหรับนักลงทุนในตลาดอสังหาริมทรัพย์ การวิเคราะห์ผลประกอบการของบริษัทต่างๆ อย่างรอบด้าน โดยพิจารณาทั้งรายได้รวม รายได้จากการขาย และโดยเฉพาะอย่างยิ่ง กำไรสุทธิ ควบคู่ไปกับการประเมินศักยภาพในการเติบโตในระยะยาว จะช่วยให้สามารถตัดสินใจลงทุนได้อย่างชาญฉลาด
หากคุณกำลังมองหาโอกาสในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่ให้ผลตอบแทนที่ดี หรือกำลังมองหาผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่เชื่อถือได้สำหรับการสร้างบ้านในฝันของคุณ การศึกษาข้อมูลเชิงลึกและติดตามแนวโน้มตลาดอย่างสม่ำเสมอเป็นสิ่งจำเป็น ติดต่อผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์เพื่อรับคำปรึกษาที่เหมาะสมกับเป้าหมายของคุณ เพื่อร่วมกันก้าวข้ามความท้าทายและคว้าโอกาสในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยที่กำลังจะมาถึง.
