แดนสนธยาแห่งอสังหาริมทรัพย์ไทย: ถอดรหัสผลประกอบการปี 2566 และทิศทางปี 2567
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในแวดวงอสังหาริมทรัพย์ไทยมาเกือบหนึ่งทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรขึ้นลงของตลาดมานับไม่ถ้วน แต่ปี 2566 นั้นเป็นปีที่ชวนให้ถอนหายใจอย่างแท้จริง ความคาดหวังที่ตั้งไว้ว่าจะได้เห็นการฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่งจากโมเมนตัมของปี 2565 กลับกลายเป็นเพียงภาพลวงตา ตลาดกลับเข้าสู่ช่วงชะลอตัวอันเป็นผลพวงจากการเลือกตั้งใหญ่ และต่อเนื่องยาวนานจนถึงปลายปี แม้แต่ช่วงไฮซีซั่นในไตรมาส 4 อันเป็นดั่งลมหายใจของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ก็ยังไม่สามารถปลุกตลาดให้คึกคักได้ และแนวโน้มในปี 2567 ก็ยังคงสะท้อนภาพความท้าทายที่ต่อเนื่องจากปีที่ผ่านมา
เพื่อทำความเข้าใจภาพรวมอย่างลึกซึ้ง Property Mentor ได้รวบรวมข้อมูลผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ 41 แห่งที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ เพื่อวิเคราะห์ว่าใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดอยู่ได้ท่ามกลางมรสุมนี้ และใครคือผู้ที่ต้องเผชิญกับความยากลำบากอย่างแท้จริง
ภาพรวมรายได้: ตัวเลขรวมชะลอตัว รายบริษัทเผชิญแรงกดดัน
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถทำรายได้รวมกันได้ถึง 371,560 ล้านบาท แม้ตัวเลขนี้จะลดลงเพียงเล็กน้อย หรือประมาณ -1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่าถึง 25 จาก 41 บริษัท ต้องเผชิญกับรายได้รวมที่ลดลง บ่งชี้ถึงภาวะการชะลอตัวที่กระจายตัวในวงกว้าง
น่าเป็นห่วงที่หลายบริษัทรายงานการลดลงของรายได้ในระดับที่น่ากังวล บริษัทอย่าง L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR), และ Country Group Development (CGD) ติดลบในหลัก 20% ขึ้นไป โดยเฉพาะ LPN ที่ติดลบถึงราว -28% นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็เผชิญรายได้ลดลง -26%, Lalin Property (LPH) -23%, Major Development (MJD) -22%, และ Siam Assets (SAJ) -21%
แม้แต่ยักษ์ใหญ่แห่งวงการอย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังไม่สามารถหลีกพ้นแรงกดดัน โดยมีรายได้รวมติดลบถึง -18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ถึง 5 บริษัทกลับมีรายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก LH แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PSH) -9%, และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงราว -4%
Top 10 รายได้รวม: แสนสิริ ผงาดนำ, AP ตามติด
เมื่อพิจารณารายได้รวมสูงสุด 10 อันดับแรกของปี 2566 Sansiri (SIRI) สามารถทำรายได้ไปถึง 39,082 ล้านบาท ขึ้นนำ AP (Thailand) (AP) ที่ตามมาติดๆ ด้วยรายได้ 38,399 ล้านบาท Supalai (SPALI) ยังคงรักษาตำแหน่งด้วยรายได้ 31,818 ล้านบาท อันดับ 4 คือ Land and Houses (LH) ด้วยรายได้ 30,170 ล้านบาท และอันดับ 5 Pruksa Holding (PSH) ด้วยรายได้ 26,132 ล้านบาท
ส่วนอันดับ 6 ได้แก่ SC Asset Corporation (SC) ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท อันดับ 7 U City (U) (เดิมคือ U City) ด้วยรายได้รวม 17,672 ล้านบาท อันดับ 8 Frasers Property (Thailand) (FPT) 16,169 ล้านบาท อันดับ 9 Origin Property (ORI) 15,157 ล้านบาท และอันดับ 10 Singha Estate (S) 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ดัชนีชี้วัดผลการดำเนินงานที่แท้จริง
อย่างไรก็ตาม การวัดผลงานที่แท้จริงของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ควรพิจารณาที่ รายได้จากการขาย เป็นหลัก เนื่องจากรายได้รวมของบางบริษัทอาจมีการรับรู้จากแหล่งอื่นที่ไม่ได้สะท้อนถึงความสามารถในการสร้างยอดขายโครงการโดยตรง หากเราพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย โฉมหน้าของ Top 10 และอันดับต่างๆ ก็จะมีการเปลี่ยนแปลงไป
เมื่อรวบรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท พบว่าสามารถทำได้รวมกัน 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ -11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มียอดขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท และเป็นที่น่าสังเกตว่าถึง 30 จาก 41 บริษัท มียอดขายลดลงจากปีก่อนหน้า
สถานการณ์ย่ำแย่ลงเมื่อพิจารณาบริษัทที่มีรายได้จากการขายลดลงอย่างมีนัยสำคัญ เช่น Raimon Land (RML) มียอดขายตกลงถึง -78%, L.P.N. Development (LPN) ยอดขายลดลงเกือบ -40% ที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) มียอดขายลดลงถึง -38% แม้แต่ผู้นำอย่าง AP (Thailand) (AP) ก็ยังมียอดขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% และไม่เพียงแค่บริษัทขนาดใหญ่เท่านั้น ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด ถึง 8 บริษัทกลับมียอดขายลดลงจากปีก่อนหน้า
Top 10 ยอดขาย: AP กลับมาผงาด, SIRI ตามมาติดๆ
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำยอดขายสูงสุดในปี 2566 AP (Thailand) (AP) กลับมาครองอันดับ 1 ด้วยยอดขายรวม 36,927 ล้านบาท แซงหน้า Sansiri (SIRI) ที่ทำยอดขาย 32,829 ล้านบาทไปได้อย่างเฉียดฉิว แต่ Sansiri (SIRI) เป็นหนึ่งในสองบริษัทที่สามารถรักษายอดขายให้เติบโตได้ถึง 7% อันดับ 3 ยังคงเป็น Supalai (SPALI) ที่ยังคงความแข็งแกร่งด้วยยอดขาย 30,836 ล้านบาท SC Asset Corporation (SC) ขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จ ด้วยยอดขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่มียอดขายเติบโตในแดนบวกที่ 13% อันดับ 5 คือ Pruksa Holding (PSH) ด้วยยอดขายรวม 22,357 ล้านบาท
อันดับ 6 คือ Land and Houses (LH) แม้ว่ายอดขายจะตกลงไปมาก แต่ก็ยังประคองตัวอยู่ใน Top 10 ด้วยยอดขายรวม 18,966 ล้านบาท อันดับ 7 Frasers Property (Thailand) (FPT) มียอดขายรวม 10,019 ล้านบาท อันดับ 8 Origin Property (ORI) แม้จะมีรายได้ลดลงถึง -24% แต่ก็ยังคงอยู่ในกลุ่ม Top 10 ได้ด้วยยอดขายรวม 8,840 ล้านบาท อันดับ 9 Quality House (QH) มาอย่างต่อเนื่องทุกปี ด้วยยอดขายรวม 7,619 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Property Perfect (PF) ด้วยยอดขายรวม 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่โดดเด่นและควรกล่าวถึงคือ Central Pattana (CPN) ที่เริ่มเห็นผลลัพธ์จากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 Central Pattana (CPN) มียอดขาย 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปี 2565 ที่มียอดขาย 2,870 ล้านบาท
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดความอยู่รอดที่แท้จริง
ในท้ายที่สุด ไม่ว่ายอดขายจะสูงเพียงใด หากกำไรสุทธิที่เข้ากระเป๋าไม่มากพอ ก็ย่อมไม่ถือว่าเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัททำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท และมีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน บางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรลดลงจากปี 2565
Top 10 กำไรสุทธิ: LH ยังครองแชมป์, SPALI และ AP ตามติด
สำหรับ Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถทำกำไรได้สูงสุดในปี 2566 Land and Houses (LH) ยังคงรักษาตำแหน่งแชมป์ไว้ได้ แม้รายได้จะลดลงมาก แต่สามารถกวาดกำไรไปถึง 7,495 ล้านบาท ปัจจัยสำคัญที่ส่งผลคือ การรับรู้กำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนถึง 2,500 ล้านบาท หากไม่นับรายการพิเศษนี้ Supalai (SPALI) คงก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ด้วยกำไร 6,083 ล้านบาท เฉือน AP (Thailand) (AP) ที่ทำกำไร 6,054 ล้านบาทไปอย่างฉิวเฉียด อันดับ 4 คือ Sansiri (SIRI) ที่ทำกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% อันดับ 5 Origin Property (ORI) ทำกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลงจากปีก่อนหน้าถึง -25%
อันดับ 6 คือ SC Asset Corporation (SC) ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality House (QH) ที่มีกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาทไปแบบหืดจับ อันดับ 8 Pruksa Holding (PSH) ทำกำไร 2,339 ล้านบาท อันดับ 9 Frasers Property (Thailand) (FPT) ทำกำไร 1,865 ล้านบาท และอันดับ 10 Central Pattana (CPN) ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (เป็นการประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
บทสรุปและทิศทางปี 2567: ความท้าทายที่ยังคงอยู่
ผลประกอบการที่ได้วิเคราะห์มาจาก 41 บริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์นี้ สะท้อนให้เห็นถึงภาพรวมของอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2566 ได้อย่างชัดเจน หลายบริษัทต้องเผชิญกับแรงกดดันจากปัจจัยลบต่างๆ ทั้งภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัว ความผันผวนทางการเมือง และการแข่งขันที่สูงขึ้น
สำหรับปี 2567 คาดการณ์ว่าจะเป็นอีกปีที่ท้าทายอย่างยิ่งสำหรับผู้ประกอบการในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ การปรับตัวอย่างรวดเร็ว การบริหารจัดการต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ การพัฒนาผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาด และการสร้างความแตกต่างที่ชัดเจน จะเป็นกุญแจสำคัญในการอยู่รอดและเติบโต
ในฐานะผู้ที่อยู่ในสนามนี้มายาวนาน ผมเชื่อมั่นว่าอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทยยังมีศักยภาพในการเติบโตในระยะยาว เพียงแต่ต้องอาศัยความเข้าใจตลาดอย่างลึกซึ้ง ความแข็งแกร่งทางการเงิน และกลยุทธ์ที่ชาญฉลาดในการรับมือกับความเปลี่ยนแปลง
หากคุณคือหนึ่งในผู้ที่กำลังมองหาโอกาส หรือต้องการศึกษาแนวทางการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการคำปรึกษาจากผู้เชี่ยวชาญที่เข้าใจตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยอย่างแท้จริง อย่ารอช้าที่จะติดต่อเรา เพื่อร่วมกันหาแนวทางที่เหมาะสมกับเป้าหมายของคุณในปี 2567 นี้
