วิกฤตอสังหาฯ ปี 2566: เมื่อความท้าทายถาโถม ผู้ชนะที่แท้จริงจะปรากฏตัวอย่างไร?
ในโลกธุรกิจที่ผันผวนอย่างรวดเร็ว ปี 2566 ได้ตอกย้ำบทบาทของภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยในฐานะสมรภูมิแห่งโอกาสและความท้าทายที่เข้มข้นขึ้น หลังจากที่ตลาดได้เริ่มส่งสัญญาณของการฟื้นตัวอย่างมีนัยสำคัญในช่วงปลายปี 2565 ผู้ประกอบการหลายรายต่างคาดหวังถึงโมเมนตัมที่ต่อเนื่องไปจนถึงปีถัดไป อย่างไรก็ตาม ความคาดหวังดังกล่าวต้องเผชิญหน้ากับความเป็นจริงที่ตลาดกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างมีนัยสำคัญ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ ซึ่งส่งผลกระทบต่อเนื่องยาวนาน จนถึงช่วงปลายปีที่มีการคาดการณ์ว่าจะเป็นไฮซีซั่นของอุตสาหกรรมกลับพบว่าบรรยากาศยังคงซบเซา ไม่แสดงสัญญาณการฟื้นตัวที่ชัดเจน ส่งผลให้ภาพรวมของปี 2567 ที่กำลังจะก้าวเข้ามาก็ยังคงเผชิญกับความไม่แน่นอนที่สืบเนื่องมาจากปีที่ผ่านมา
ในฐานะผู้สังเกตการณ์และวิเคราะห์ในแวดวง ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย มากว่าทศวรรษ ผมได้ติดตามผลประกอบการของบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ อย่างใกล้ชิด เพื่อประเมินว่าแต่ละองค์กรได้ปรับตัวและรับมือกับสถานการณ์อันท้าทายนี้อย่างไร และใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดได้อย่างแข็งแกร่งท่ามกลางกระแสลมที่พัดแรงนี้
ภาพรวมผลประกอบการปี 2566: รายได้รวมลดลง แต่ความแตกต่างรายบริษัทปรากฏชัด
จากการรวบรวมข้อมูลของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ 41 แห่งที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ พบว่า ในปี 2566 บริษัทเหล่านี้สามารถสร้างรายได้รวมกันได้ประมาณ 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงเล็กน้อย หรือประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับรายได้รวม 376,141 ล้านบาทในปี 2565 แม้ว่าภาพรวมจะดูเหมือนไม่เปลี่ยนแปลงมากนัก แต่เมื่อเจาะลึกในระดับรายบริษัท จะพบความแตกต่างที่น่าสนใจ ถึง 25 จาก 41 บริษัท หรือคิดเป็นประมาณ 61% ของบริษัททั้งหมด มีรายได้รวมที่ลดลงจากปีก่อนหน้า
การถดถอยที่น่ากังวล: บริษัทที่เผชิญรายได้ติดลบอย่างหนัก
มีหลายบริษัทที่ประสบปัญหาการลดลงของรายได้ในระดับที่น่าเป็นห่วง โดยเฉพาะอย่างยิ่งกลุ่มบริษัทที่เผชิญกับการติดลบของรายได้ในระดับ 20% ขึ้นไป ตัวอย่างที่โดดเด่น ได้แก่ แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ (LPN), อีสเทอร์น สตาร์ เรียล เอสเตท (ESTAR) และ คันทรี่ กรุ๊ป ดีเวลลอปเมนท์ (CGD) ที่มีรายได้ลดลงถึงประมาณ -28% นอกจากนี้ ยังมี ไรมอน แลนด์ (RML) ที่รายได้ลดลง -26%, ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ (LPH) ที่ -23%, เมเจอร์ ดีเวลลอปเมนท์ (MJD) ที่ -22%, และไซมิส แอสเสท (SAWAD) ที่ -21%
แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่อย่าง แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ (LH) ซึ่งเป็นที่รู้จักในด้านความแข็งแกร่ง ก็ยังคงเผชิญกับรายได้รวมที่ติดลบถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่สร้างรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 พบว่ามีถึง 5 บริษัทที่มีรายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565 นอกเหนือจาก แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ แล้ว ยังมี เอพี (ไทยแลนด์) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, ศุภาลัย (SPALI) ที่ -10%, พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH) ที่ -9%, และ ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI) ที่รายได้รวมลดลงประมาณ -4%
ผู้เล่นที่โดดเด่นในภาพรวม: แสนสิริ ทะยานสู่ผู้นำด้านรายได้รวม
ในขณะที่หลายบริษัทเผชิญกับความท้าทาย แต่ก็มีผู้ที่สามารถรักษาโมเมนตัมการเติบโตไว้ได้ แสนสิริ (SIRI) พิสูจน์ตัวเองในฐานะผู้นำด้านรายได้รวมในปี 2566 ด้วยตัวเลข 39,082 ล้านบาท โดยเติบโตถึง 12% เฉือนเอาชนะ เอพี (ไทยแลนด์) (AP) ที่มีรายได้รวม 38,399 ล้านบาท ไปอย่างน่าประทับใจ ศุภาลัย (SPALI) ยังคงรักษาตำแหน่งผู้นำด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท ขณะที่ แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ (LH) อยู่ในอันดับที่ 4 ด้วยรายได้รวม 30,170 ล้านบาท พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH) ตามมาในอันดับที่ 5 ด้วยรายได้รวม 26,132 ล้านบาท
กลุ่ม 10 อันดับแรกด้านรายได้รวมในปี 2566 ประกอบด้วย:
แสนสิริ (SIRI): 39,082 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 31,818 ล้านบาท
แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ (LH): 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH): 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์ (UV): 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท (S) : 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนผลการดำเนินงานหลัก
อย่างไรก็ตาม การประเมินผลการดำเนินงานที่แท้จริงจำเป็นต้องพิจารณาจาก “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากรายได้รวมอาจรวมถึงรายได้จากแหล่งอื่นที่ไม่ใช่การดำเนินธุรกิจหลัก หากพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย จะพบว่าอันดับและโฉมหน้าของผู้เล่นหลักในตลาดมีการเปลี่ยนแปลงอย่างมีนัยสำคัญ
ภาพรวมของรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัทในปี 2566 อยู่ที่ประมาณ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับ 299,979 ล้านบาทในปี 2565 และที่น่าสังเกตคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท หรือประมาณ 73% ที่มีรายได้จากการขายลดลง
ความท้าทายที่ลึกซึ้ง: รายได้จากการขายที่หดตัว
ผลกระทบจากการชะลอตัวของตลาด สะท้อนให้เห็นอย่างชัดเจนในรายได้จากการขายของหลายบริษัท ไรมอน แลนด์ (RML) มีรายได้จากการขายลดลงถึง -78%, แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ (LPN) ลดลงเกือบ -40% และที่น่าตกใจคือ แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ (LH) ซึ่งเป็นผู้เล่นรายใหญ่ ก็มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ เอพี (ไทยแลนด์) (AP) ผู้นำในด้านนี้ ก็ยังคงเห็นรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2%
ความท้าทายนี้ไม่ได้จำกัดอยู่เพียงแค่บริษัทขนาดใหญ่เท่านั้น แต่ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด ยังมีถึง 8 บริษัทที่ประสบปัญหาการลดลงของรายได้จากการขาย
การแข่งขันที่ดุเดือด: เอพี (ไทยแลนด์) ทวงบัลลังก์ผู้นำรายได้จากการขาย
แม้จะมีความท้าทาย แต่ก็ยังมีผู้ที่สามารถรักษาความเป็นผู้นำในส่วนของรายได้จากการขายได้ เอพี (ไทยแลนด์) (AP) สามารถทวงคืนตำแหน่งผู้นำด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท แสนสิริ (SIRI) ตามมาในอันดับที่ 2 ด้วยรายได้ 32,829 ล้านบาท และเป็นหนึ่งในสองบริษัทที่สามารถสร้างการเติบโตของรายได้จากการขายได้ถึง 7% ศุภาลัย (SPALI) ยังคงรักษาตำแหน่งอันดับ 3 ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC) ก้าวขึ้นมาติดอันดับ Top 5 ได้สำเร็จด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่แสดงผลการเติบโตที่น่าประทับใจถึง 13% พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH) อยู่ในอันดับที่ 5 ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
ผู้เล่นที่ยังคงแข็งแกร่งใน Top 10 ด้านรายได้จากการขาย:
แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ (LH): 18,966 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 8,840 ล้านบาท (แม้รายได้ลดลง -24% แต่ยังคงอยู่ในกลุ่ม)
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PF): 7,171 ล้านบาท
ดาวรุ่งพุ่งแรง: เซ็นทรัลพัฒนา โตแบบก้าวกระโดด
นอกจากนี้ ยังมีบริษัทที่น่าจับตามองอย่าง เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ซึ่งกำลังเริ่มเก็บเกี่ยวผลจากการลงทุนในโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อการขาย ในปี 2566 บริษัทมีรายได้จากการขายถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้ 2,870 ล้านบาท แสดงให้เห็นถึงศักยภาพในการเติบโตที่น่าสนใจในอนาคต
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสุดท้ายของความสำเร็จที่แท้จริง
แม้ว่ารายได้จะเป็นสิ่งสำคัญ แต่การสร้างผลกำไรสุทธิที่แข็งแกร่งคือหัวใจสำคัญของความสำเร็จที่ยั่งยืน ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัทมีกำไรสุทธิรวมกัน 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% เมื่อเทียบกับ 49,602 ล้านบาทในปี 2565 ที่น่าเป็นห่วงคือ มีมากกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมาหลายปีตั้งแต่ช่วงวิกฤตโควิด และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ และกว่า 20 บริษัท หรือประมาณครึ่งหนึ่งของทั้งหมด มีกำไรสุทธิลดลงจากปี 2565
แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ครองแชมป์กำไรสุทธิ ท่ามกลางความผันผวน
แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ (LH) ยังคงรักษาตำแหน่งผู้นำด้านกำไรสุทธิไว้ได้ในปี 2566 แม้จะมีรายได้รวมลดลง แต่สามารถทำกำไรได้ถึง 7,495 ล้านบาท ส่วนหนึ่งเป็นผลมาจากการรับรู้กำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน เป็นจำนวน 2,500 ล้านบาท หากไม่มีรายการพิเศษนี้ ศุภาลัย (SPALI) อาจก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 โดยทำกำไรได้ 6,083 ล้านบาท ตามมาด้วย เอพี (ไทยแลนด์) (AP) ที่ทำกำไร 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI) แสดงการเติบโตของกำไรอย่างก้าวกระโดดถึง 42% ทำกำไรสุทธิได้ 5,846 ล้านบาท ในขณะที่ ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI) ทำกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้จะลดลง -25% จากปีก่อน
Top 10 บริษัทที่ทำกำไรสูงสุดในปี 2566:
แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ (LH): 7,495 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 5,846 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 3,160 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH): 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท)
บทสรุปและความท้าทายในปี 2567
ข้อมูลผลประกอบการของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่รวบรวมมานี้ ชี้ให้เห็นถึงความท้าทายที่ภาคอุตสาหกรรมนี้ต้องเผชิญในปี 2566 ซึ่งเป็นผลมาจากปัจจัยทางเศรษฐกิจมหภาคที่ซับซ้อน สภาวะการเมือง และความเชื่อมั่นของผู้บริโภคที่ยังคงเปราะบาง
สำหรับปี 2567 แนวโน้มยังคงบ่งชี้ว่าเป็นอีกปีที่ท้าทาย การแข่งขันที่เข้มข้นขึ้น การบริหารจัดการต้นทุน การพัฒนาผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการที่เปลี่ยนแปลงไปของตลาด และการสร้างสภาพคล่องทางการเงิน จะเป็นปัจจัยสำคัญที่จะชี้ขาดว่าบริษัทใดจะสามารถยืนหยัดและเติบโตต่อไปได้
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญในวงการ อสังหาริมทรัพย์กรุงเทพ และทั่วประเทศไทย ผมขอเชิญชวนนักลงทุน ผู้ประกอบการ และผู้ที่สนใจในตลาดนี้ ร่วมกันติดตามสถานการณ์อย่างใกล้ชิด และพิจารณาโอกาสในการลงทุนที่เหมาะสมกับสภาวะปัจจุบัน หากคุณกำลังมองหาคำแนะนำเชิงลึก หรือต้องการวางแผนกลยุทธ์ที่แข็งแกร่งสำหรับการลงทุนใน อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน หรือ อสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย ในปี 2567 อย่ารอช้าที่จะปรึกษาผู้เชี่ยวชาญเพื่อหาแนวทางที่ดีที่สุดสำหรับอนาคตของคุณ.
