วิเคราะห์ภาพรวมอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: เส้นทางสู่ความท้าทายและผู้ชนะที่แท้จริงในตลาดทุน
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ข้าพเจ้าได้เห็นวัฏจักรของตลาดทุนหมุนเวียนมาหลายครั้ง และปี 2566 ถือเป็นอีกปีที่ท้าทายสำหรับผู้เล่นในอุตสาหกรรม โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับบริษัทที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ แม้จะมีความคาดหวังถึงการฟื้นตัวอันแข็งแกร่งจากโมเมนตัมที่ต่อเนื่องมาจากปี 2565 ทว่าตลาดกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างมีนัยสำคัญ ก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และความซบเซานี้ได้ยืดเยื้อต่อเนื่องจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงไฮซีซั่นในไตรมาสที่ 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการเติบโตได้อย่างที่คาดหวัง และสัญญาณเชิงบวกยังคงเบาบางเมื่อก้าวเข้าสู่ปี 2567
เพื่อสะท้อนภาพผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำในตลาดหลักทรัพย์ไทย Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลจาก 41 บริษัท เพื่อประเมินศักยภาพในการรับมือกับสถานการณ์ตลาดที่ผันผวน และค้นหา “ผู้ชนะตัวจริง” ที่สามารถยืนหยัดได้อย่างสง่างามท่ามกลางความท้าทาย บทวิเคราะห์นี้จะเจาะลึกถึงรายได้รวม รายได้จากการขาย และกำไรสุทธิ เพื่อให้เห็นภาพรวมที่ชัดเจนและแม่นยำยิ่งขึ้น
รายได้รวม: ภาพรวมที่ซบเซา แต่ยังคงมีดาวเด่น
ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถทำรายได้รวมกันได้ 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการปรับตัวลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม การวิเคราะห์ในระดับรายบริษัทเผยให้เห็นความแตกต่างที่ชัดเจน โดยมีถึง 25 จาก 41 บริษัทที่ประสบปัญหาการลดลงของรายได้รวม
บริษัทที่เผชิญกับความท้าทายอย่างหนัก ได้แก่ แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์, อีสเทอร์น สตาร์ เรียล เอสเตท และ คันทรี่ กรุ๊ป ดีเวลลอปเมนท์ ซึ่งมีรายได้รวมลดลงในระดับที่สูงถึงประมาณ 28% ตามมาด้วย ไรมอน แลนด์ ที่มีรายได้ลดลง 26%, ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ -23%, เมเจอร์ ดีเวลลอปเมนท์ -22% และ ไซมิส แอสเสท -21%
แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่อย่าง แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ก็ไม่สามารถหลีกเลี่ยงแรงกดดันนี้ได้ โดยมีรายได้รวมลดลงถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 นั้น มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ แล้ว ยังมี เอพี (ไทยแลนด์) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, ศุภาลัย -10%, พฤกษา โฮลดิ้ง -9% และ ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ 4%
อย่างไรก็ตาม ท่ามกลางภาพรวมที่ค่อนข้างซบเซา แสนสิริ ได้แสดงให้เห็นถึงความแข็งแกร่งอย่างโดดเด่น ด้วยการก้าวขึ้นสู่ตำแหน่งแชมป์รายได้รวมในปี 2566 ที่ 39,082 ล้านบาท คิดเป็นการเติบโต 12% ซึ่งเป็นการเฉือนอันดับ 2 อย่าง เอพี (ไทยแลนด์) ที่ทำรายได้รวม 38,399 ล้านบาทไปอย่างหวุดหวิด
10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566:
แสนสิริ: 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
เอพี (ไทยแลนด์): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย: 31,818 ล้านบาท
แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์: 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง: 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น: 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์: 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้: 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท: 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ดัชนีชี้วัดผลการดำเนินงานที่แท้จริง
หากพิจารณาจาก “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก ซึ่งเป็นตัวชี้วัดที่สะท้อนถึงความสามารถในการพัฒนาและส่งมอบโครงการสู่ตลาดอย่างแท้จริง จะพบว่าการจัดอันดับ Top 10 มีการเปลี่ยนแปลงไปจากภาพรวมรายได้รวม การเก็บข้อมูลจากทั้ง 41 บริษัท พบว่ารายได้จากการขายรวมกันทั้งสิ้น 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ซึ่งมีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัทที่ประสบปัญหาการลดลงของรายได้จากการขาย
กรณีที่น่าสนใจคือ ไรมอน แลนด์ ที่มีรายได้จากการขายตกลงถึง 78%, แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์ รายได้จากการขายลดลงเกือบ 40% และที่น่าตกใจคือ แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ เอพี (ไทยแลนด์) ผู้นำในตลาด ก็ยังคงมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% และสิ่งที่ยืนยันถึงความท้าทายของตลาด คือในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลงจากปีก่อน
เอพี (ไทยแลนด์) กลับมาผงาดในฐานะผู้นำด้านรายได้จากการขายในปี 2566 ด้วยยอด 36,927 ล้านบาท สามารถแซงหน้า แสนสิริ ที่ทำได้ 32,829 ล้านบาท ซึ่งแสนสิริเป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตขึ้นถึง 7%
10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566:
เอพี (ไทยแลนด์): 36,927 ล้านบาท
แสนสิริ: 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
ศุภาลัย: 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น: 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
พฤกษา โฮลดิ้ง: 22,357 ล้านบาท
แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์: 18,966 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย): 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้: 8,840 ล้านบาท
ควอลิตี้ เฮ้าส์: 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค: 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ บริษัทที่น่าจับตามองเป็นพิเศษคือ เซ็นทรัลพัฒนา ซึ่งหลังจากทุ่มเทพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายมาอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 ก็เริ่มเก็บเกี่ยวผลผลิตได้อย่างงดงาม โดยมีรายได้จากการขายถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปีก่อนหน้า
กำไรสุทธิ: บทสรุปของผู้ชนะที่แท้จริง
ท้ายที่สุดแล้ว แม้การมีรายได้สูงจะมีความสำคัญ แต่ความสามารถในการสร้าง “กำไรสุทธิ” คือปัจจัยชี้ขาดความสำเร็จที่แท้จริงในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัททำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท โดยมีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน บางบริษัทประสบปัญหาขาดทุนต่อเนื่องมาตั้งแต่ช่วงโควิดและยังไม่สามารถฟื้นตัวได้อย่างเต็มที่ และกว่า 20 บริษัทจาก 41 บริษัท มีผลกำไรลดลงจากปีก่อน
แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ พิสูจน์ให้เห็นถึงความสามารถในการบริหารจัดการต้นทุนและกลยุทธ์ที่แข็งแกร่ง โดยสามารถยืนหยัดในตำแหน่งผู้นำด้านกำไรสุทธิ แม้รายได้รวมจะลดลงก็ตาม ด้วยกำไรสุทธิ 7,495 ล้านบาท ความสำเร็จนี้ส่วนหนึ่งมาจากการรับรู้กำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนมูลค่า 2,500 ล้านบาท หากไม่รวมรายการพิเศษนี้ ศุภาลัย ซึ่งทำกำไรได้ 6,083 ล้านบาท จะก้าวขึ้นมาเป็นอันดับหนึ่ง
10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีกำไรสุทธิสูงสุดในปี 2566:
แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์: 7,495 ล้านบาท
ศุภาลัย: 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ: 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้: 3,160 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น: 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้ เฮ้าส์: 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง: 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย): 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา: 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มปี 2567 และโอกาสในการเติบโต
บทสรุปผลการดำเนินงานของ 41 บริษัทในตลาดหลักทรัพย์สะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายที่อุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทยต้องเผชิญในปี 2566 และมีแนวโน้มที่จะต่อเนื่องไปถึงปี 2567 อย่างไรก็ตาม ภายใต้ความผันผวนนี้ ยังคงมีผู้ประกอบการที่สามารถปรับตัวและสร้างผลงานได้อย่างน่าประทับใจ โดยเฉพาะอย่างยิ่งบริษัทที่ให้ความสำคัญกับการบริหารต้นทุน การพัฒนาผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาด และการสร้างกระแสเงินสดที่แข็งแกร่ง
สำหรับนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนในภาคอสังหาริมทรัพย์ การวิเคราะห์เจาะลึกในมิติของรายได้จากการขายและกำไรสุทธิ ควบคู่ไปกับการพิจารณาปัจจัยพื้นฐานของแต่ละบริษัท จะช่วยให้สามารถตัดสินใจได้อย่างมีประสิทธิภาพยิ่งขึ้น เพื่อคว้าโอกาสในการเติบโตท่ามกลางตลาดที่กำลังเปลี่ยนแปลง
หากคุณกำลังมองหาที่ปรึกษาหรือต้องการข้อมูลเชิงลึกเพิ่มเติมเกี่ยวกับโอกาสการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการประเมินศักยภาพของโครงการอสังหาริมทรัพย์ของคุณในปี 2567 ทีมผู้เชี่ยวชาญของเราพร้อมให้คำแนะนำอย่างมืออาชีพ อย่าพลาดโอกาสในการก้าวทันตลาดและสร้างความสำเร็จอย่างยั่งยืนในอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทยที่กำลังพัฒนาอย่างต่อเนื่อง.
