เจาะลึกผลประกอบการอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: ใครคือดาวเด่นท่ามกลางความท้าทาย?
ในฐานะนักวิเคราะห์และผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยมากว่าทศวรรษ ปี 2566 คือบทพิสูจน์ที่ท้าทายยิ่งนัก สำหรับภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย จากความคาดหวังถึงการฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่งที่สืบเนื่องมาจากโมเมนตัมเชิงบวกของปี 2565 กลับกลายเป็นปีที่ตลาดเผชิญกับภาวะชะลอตัวอย่างชัดเจน เหตุการณ์สำคัญก่อนการเลือกตั้งใหญ่ได้ส่งผลกระทบเป็นวงกว้าง นำไปสู่การถดถอยที่ต่อเนื่องยาวนานจนถึงช่วงปลายปี แม้กระทั่งช่วงเวลาศักยภาพสูงสุด (High Season) ในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถพลิกฟื้นสถานการณ์ให้ดีขึ้นได้อย่างมีนัยสำคัญ และสัญญาณเหล่านี้ยังคงส่งทอดมายังปี 2567 ทำให้ภาพรวมตลาดในปีนี้ยังคงต้องจับตาดูอย่างใกล้ชิด
เพื่อทำความเข้าใจถึงพลวัตของตลาด และประเมินศักยภาพของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลเชิงลึกจาก 41 บริษัทชั้นนำ โดยมีเป้าหมายเพื่อวิเคราะห์ผลประกอบการในปี 2566 ว่าแต่ละบริษัทสามารถปรับตัวและรับมือกับสภาวะเศรษฐกิจที่ผันผวนได้อย่างไร และที่สำคัญ ใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดเป็น “ผู้ชนะที่แท้จริง” ท่ามกลางความท้าทายนี้
ภาพรวมรายได้รวม: สัญญาณเตือนจากตัวเลขกว่า 3.7 แสนล้านบาท
ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันทั้งสิ้น 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการปรับลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท แม้ตัวเลขโดยรวมจะดูไม่ห่างกันมากนัก แต่เมื่อพิจารณาในรายละเอียดรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งสะท้อนถึงความท้าทายที่ส่งผลกระทบในวงกว้าง
หลายบริษัทเผชิญกับตัวเลขรายได้ที่ติดลบอย่างมีนัยสำคัญ ตัวอย่างที่ชัดเจนคือ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ที่มีรายได้รวมลดลงถึงราว -28% นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็มีรายได้ลดลงถึง -26%, Lalin Property (LPH) -23%, Major Development (MJD) -22% และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้กระทั่งยักษ์ใหญ่ในวงการอย่าง Land and Houses (LH) ก็ไม่สามารถหลีกหนีสภาวะดังกล่าว โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตเป็นพิเศษคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายงานว่ารายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว AP (Thailand) (AP) ก็มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1% ขณะที่ Supalai (SPALI) มีรายได้ลดลง -10%, Pruksa Holding (PSH) -9% และ Origin Property (ORI) รายได้รวมลดลงราว -4%
แสนสิริ ผงาด! ครองแชมป์รายได้รวม 39,082 ล้านบาท โต 12%
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
แสนสิริ (SIRI): 39,082 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 38,399 ล้านบาท (เฉียดอันดับ 1 อย่างน่าประทับใจ)
ศุภาลัย (SPALI): 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH): 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์ (UV): 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท (S): 15,066 ล้านบาท
เจาะลึกรายได้จากการขาย: ดัชนีวัดความแข็งแกร่งที่แท้จริง
หากจะวัดกันที่ “ความแข็งแกร่งจากธุรกิจหลัก” การพิจารณารายได้จากการขาย (Revenue from Sales) คือตัวชี้วัดที่สำคัญยิ่ง เนื่องจากรายได้รวมของบางบริษัทอาจมีส่วนประกอบจากแหล่งอื่น เช่น การขายสินทรัพย์ หรือรายได้อื่นที่ไม่ได้เกิดจากการพัฒนาและขายโครงการโดยตรง การพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขายจะสะท้อนถึงประสิทธิภาพในการดำเนินงานธุรกิจหลักได้อย่างแม่นยำยิ่งขึ้น
โดยรวมแล้ว ทั้ง 41 บริษัท สามารถทำรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงอย่างมีนัยสำคัญประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท สิ่งที่น่ากังวลคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
บริษัทอย่าง Raimon Land (RML) เผชิญกับรายได้จากการขายที่ตกลงไปถึง -78%, L.P.N. Development (LPN) รายได้จากการขายลดลงเกือบ -40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ซึ่งเป็นเบอร์ 1 ในแง่รายได้จากการขาย ก็ยังรายงานว่ารายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% และไม่ใช่เพียงแค่บริษัทขนาดใหญ่เท่านั้นที่ได้รับผลกระทบ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายงานว่ารายได้จากการขายลดลง
AP (Thailand) ผงาดขึ้นเป็นผู้นำรายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 36,927 ล้านบาท (กลับมาทวงคืนอันดับ 1)
แสนสิริ (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เป็น 1 ใน 2 บริษัทที่รายได้จากการขายเติบโต 7%)
ศุภาลัย (SPALI): 30,836 ล้านบาท (รักษาอันดับอย่างแข็งแกร่ง)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 23,370 ล้านบาท (ก้าวขึ้นสู่ Top 5 และเป็นอีกบริษัทที่เติบโต +13%)
พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH): 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 18,966 ล้านบาท (ยังคงอยู่ใน Top 10 แม้รายได้ลดลง)
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 8,840 ล้านบาท (แม้รายได้ลดลง -24% แต่ยังคงอยู่ใน Top 10)
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PF): 7,171 ล้านบาท
นอกเหนือจากรายชื่อข้างต้น บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) สมควรได้รับการกล่าวถึงเป็นพิเศษ การลงทุนและพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อการขายอย่างต่อเนื่องของบริษัทฯ ได้เริ่มออกดอกออกผลในปี 2566 โดยมีรายได้จากการขายสูงถึง 5,835 ล้านบาท ซึ่งเป็นการเติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้ 2,870 ล้านบาท นี่เป็นสัญญาณที่ชัดเจนถึงศักยภาพในการแข่งขันที่เพิ่มขึ้นของ CPN ในตลาดอสังหาริมทรัพย์
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสุดท้ายถึงผลตอบแทนที่แท้จริง
แม้ว่ารายได้จากการขายจะเป็นตัวชี้วัดความสามารถในการดำเนินงานหลัก แต่ “กำไรสุทธิ” คือสิ่งที่บ่งบอกถึงผลตอบแทนที่แท้จริงที่บริษัทสามารถนำกลับเข้ากระเป๋าได้ ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัทมีกำไรสุทธิรวมกัน 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท สิ่งที่น่ากังวลยิ่งกว่าคือ มีถึง 12 บริษัทที่รายงานผลประกอบการขาดทุน ซึ่งบางบริษัทมีผลขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปีตั้งแต่ช่วงการระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวได้ นอกจากนี้กว่า 20 บริษัทจาก 41 บริษัท ยังมีกำไรลดลงจากปี 2565
Land and Houses ผงาด! ยืนหนึ่งแชมป์กำไรสูงสุด 7,495 ล้านบาท
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรสุทธิสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 7,495 ล้านบาท (แชมป์เก่า รักษาตำแหน่งไว้ได้)
หมายเหตุ: กำไรส่วนใหญ่ในปีนี้มาจากผลกำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน มูลค่า 2,500 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 6,083 ล้านบาท (เฉียดอันดับ 1 อย่างหวุดหวิด)
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 3,160 ล้านบาท (แม้กำไรจะลดลง -25%)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 2,503 ล้านบาท (เฉือนอันดับ 6 ไปอย่างเจ็บใจ)
พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH): 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา (CPN): 1,610 ล้านบาท (ตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
มองไปข้างหน้า: ปี 2567 ความท้าทายที่ยังคงอยู่
ข้อมูลผลประกอบการจาก 41 บริษัทที่ Property Mentor ได้รวบรวมมานี้ แสดงให้เห็นถึงภาพรวมที่ชัดเจนของภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2566 ซึ่งเป็นปีที่เต็มไปด้วยความท้าทายทางเศรษฐกิจและปัจจัยภายนอกต่างๆ ที่ส่งผลกระทบต่อกำลังซื้อและบรรยากาศการลงทุน
สำหรับปี 2567 นี้ คาดการณ์ว่าจะเป็นอีกปีที่ยังคงต้องการการปรับตัวและกลยุทธ์ที่เฉียบคมจากผู้ประกอบการ การรับมือกับความผันผวนของตลาด การบริหารจัดการต้นทุน และการเข้าใจความต้องการของผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไป จะเป็นกุญแจสำคัญที่จะชี้วัดว่าใครจะสามารถเติบโตได้อย่างยั่งยืน
หากคุณคือผู้ประกอบการในอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ หรือนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาสและความเข้าใจเชิงลึกในตลาดนี้ การวิเคราะห์ข้อมูลเหล่านี้คือจุดเริ่มต้นที่สำคัญ หากต้องการคำปรึกษาเชิงกลยุทธ์ที่ปรับให้เข้ากับสถานการณ์ปัจจุบันและอนาคต หรือต้องการสำรวจโอกาสการลงทุนใหม่ๆ ที่สอดคล้องกับแนวโน้มตลาดปี 2567 โปรดอย่าลังเลที่จะติดต่อทีมผู้เชี่ยวชาญของเรา เพื่อร่วมกันสร้างสรรค์ความสำเร็จในก้าวต่อไป.
