วิเคราะห์เจาะลึก: ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566 และแนวโน้มปี 2567 – ใครคือตัวจริงในสมรภูมิวงการอสังหาฯ?
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในแวดวงอสังหาริมทรัพย์มานานกว่าทศวรรษ การมองย้อนกลับไปดูผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำในตลาดหลักทรัพย์ฯ เป็นสิ่งสำคัญยิ่ง โดยเฉพาะอย่างยิ่งในปี 2566 ที่ถือเป็นปีแห่งความท้าทายอย่างแท้จริง แม้จะมีความคาดหวังถึงโมเมนตัมการเติบโตจากปลายปี 2565 แต่ตลาดกลับเผชิญกับภาวะชะลอตัวอย่างต่อเนื่องตั้งแต่ก่อนการเลือกตั้งใหญ่จนถึงช่วงปลายปี แม้กระทั่งช่วงเวลาที่เป็นไฮซีซั่นในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถกระตุ้นให้ตลาดฟื้นตัวได้อย่างที่ควรจะเป็น และสถานการณ์นี้ยังคงส่อเค้าต่อเนื่องมาถึงต้นปี 2567
Property Mentor ได้ทำการสำรวจและรวบรวมข้อมูลผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ ทั้งสิ้น 41 แห่ง เพื่อประเมินว่าแต่ละบริษัทสามารถรับมือกับความผันผวนของตลาดในปีที่ผ่านมาได้อย่างไร และใครคือผู้ที่แสดงศักยภาพเหนือคู่แข่งอย่างแท้จริง
รายได้รวม: ภาพรวมทรงตัว แต่เบื้องหลังมีความแตกต่างอย่างมีนัยสำคัญ
สำหรับปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง มีรายได้รวมกันกว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม เมื่อเจาะลึกในรายละเอียด จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัทที่มีรายได้รวมลดลง สะท้อนให้เห็นถึงความยากลำบากของตลาดโดยรวม
บริษัทที่ประสบปัญหาด้านรายได้รวมอย่างเห็นได้ชัด ได้แก่ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ซึ่งมีรายได้ติดลบในระดับสูงถึงราว 28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่ -26%, Lalin Property (LL) ที่ -23%, Major Development (MJD) ที่ -22% และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%
แม้แต่ Land and Houses (LH) หนึ่งในผู้นำตลาด ก็ยังมีรายได้รวมติดลบถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุด มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่รายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) ที่ -10% และ Pruksa Holding (PSH) ที่ -9% รวมถึง Origin Property (ORI) ที่รายได้รวมลดลงราว 4%
Sansiri ครองแชมป์รายได้รวมสูงสุด แต่ AP (Thailand) คือดาวเด่นด้านการขาย
เมื่อพิจารณา 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 อันดับ 1 ตกเป็นของ Sansiri (SIRI) ด้วยรายได้ 39,082 ล้านบาท ตามมาอย่างกระชั้นชิดด้วย AP (Thailand) (AP) ในอันดับ 2 ด้วยรายได้ 38,399 ล้านบาท ในขณะที่ Supalai (SPALI) อยู่ในอันดับ 3 ด้วยรายได้ 31,818 ล้านบาท Land and Houses (LH) มาในอันดับ 4 ด้วยรายได้ 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding (PSH) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยรายได้ 26,132 ล้านบาท
อันดับ 6 คือ SC Asset Corporation (SC) ด้วยรายได้ 24,487 ล้านบาท, อันดับ 7 คือ U City (U) (เดิมคือ Urban Property) ด้วยรายได้ 17,672 ล้านบาท, อันดับ 8 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยรายได้ 16,169 ล้านบาท, อันดับ 9 คือ Origin Property (ORI) ด้วยรายได้ 15,157 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Singha Estate (S) ด้วยรายได้ 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่แท้จริงของศักยภาพการดำเนินธุรกิจ
อย่างไรก็ตาม หากจะวัดกันที่ผลงานที่แท้จริงของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ การพิจารณารายได้จากการขายเป็นหลักคือสิ่งสำคัญ เพราะในกลุ่ม Top 10 ที่มีรายได้รวมสูงสุด บางบริษัทอาจมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาเสริม ซึ่งอาจไม่สะท้อนถึงความแข็งแกร่งในการดำเนินธุรกิจหลักของตนเอง เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย โฉมหน้าของ Top 10 จึงมีการเปลี่ยนแปลงไป
สำหรับทั้ง 41 บริษัทที่ทำการสำรวจ สามารถทำรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัทที่มีรายได้จากการขายลดลง
บริษัทที่ประสบปัญหาด้านรายได้จากการขายอย่างรุนแรง ได้แก่ Raimon Land (RML) ที่รายได้ลดลงถึง 78%, L.P.N. Development (LPN) ที่ลดลงเกือบ 40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) ที่รายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ผู้นำในกลุ่มนี้ ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% และไม่ใช่เพียงแค่บริษัทขนาดใหญ่เท่านั้นที่เผชิญปัญหานี้ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง
AP (Thailand) ขึ้นแท่นผู้นำด้านรายได้จากการขาย ขับเคี่ยวกับ Sansiri อย่างสูสี
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 อันดับ 1 คือ AP (Thailand) (AP) ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท แซงหน้า Sansiri (SIRI) ที่อยู่ในอันดับ 2 ด้วยรายได้จากการขาย 32,829 ล้านบาท แม้ว่า Sansiri จะเป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตขึ้นถึง 7% ก็ตาม Supalai (SPALI) ยังคงรักษาอันดับได้อย่างเหนียวแน่นในอันดับ 3 ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC) ขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จในอันดับ 4 ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่มีรายได้เติบโตเป็นบวกถึง 13% Pruksa Holding (PSH) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH) แม้รายได้จากการขายจะลดลงมาก แต่ก็ยังประคองตัวอยู่ใน Top 10 ที่อันดับ 6 ด้วยรายได้จากการขายรวม 18,966 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) อยู่ในอันดับ 7 ด้วยรายได้จากการขายรวม 10,019 ล้านบาท Origin Property (ORI) แม้รายได้จะลดลงถึง 24% แต่ก็ยังรักษาที่นั่งใน Top 10 ได้ ด้วยรายได้จากการขายรวม 8,840 ล้านบาท ในอันดับ 8 Quality House (QH) มาอย่างเงียบๆ แต่ก็ปรากฏใน Top 10 เกือบทุกปี ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาทในอันดับ 9 และ Property Perfect (PF) อยู่ในอันดับ 10 ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
อีกบริษัทที่ผลงานโดดเด่นจนต้องกล่าวถึงคือ Central Pattana (CPN) ที่เริ่มเก็บเกี่ยวผลจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายจำนวนมาก ในปี 2566 CPN มีรายได้จากการขาย 5,835 ล้านบาท เติบโตถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท
กำไรสุทธิ: บทสรุปสุดท้ายของความสำเร็จที่แท้จริง
ไม่ว่าบริษัทใดจะทำยอดขายได้มากเท่าใด หากมีกำไรสุทธิต่ำ ก็ย่อมไม่ถือว่าเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่งมีกำไรสุทธิรวมกัน 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท โดยมีถึง 12 บริษัทที่ขาดทุน ซึ่งบางแห่งขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี นับตั้งแต่ช่วงโควิด และกว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565
Land and Houses ยืนหนึ่งด้านกำไรสูงสุด แต่ปัจจัยพิเศษเข้ามาเกี่ยวข้อง
สำหรับ Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถทำกำไรได้สูงสุด อันดับ 1 ยังคงเป็น Land and Houses (LH) แม้รายได้รวมจะลดลงมาก แต่ก็สามารถทำกำไรในปีนี้ไปได้ถึง 7,495 ล้านบาท ปัจจัยหลักมาจากกำไรจำนวน 2,500 ล้านบาท จากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน หากไม่มีรายการพิเศษนี้ Supalai (SPALI) ในอันดับ 2 ด้วยกำไร 6,083 ล้านบาท คงจะก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 แทน AP (Thailand) (AP) มาในอันดับ 3 ด้วยกำไร 6,054 ล้านบาท
Sansiri (SIRI) ทำกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาทในอันดับ 4 เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% Origin Property (ORI) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลงจากปีก่อน 25% ก็ตาม
SC Asset (SC) อยู่ในอันดับ 6 ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality House (QH) ที่มีกำไร 2,503 ล้านบาทไปเพียงเล็กน้อย Pruksa Holding (PSH) มาในอันดับ 8 ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) อยู่ในอันดับ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และ Central Pattana (CPN) ปิดท้าย Top 10 ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (ตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
บทสรุปและมุมมองสู่ปี 2567
ข้อมูลเหล่านี้คือภาพสะท้อนผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ 41 แห่งที่ Property Mentor ได้รวบรวมไว้ และจากแนวโน้มที่เห็น ปี 2567 ก็มีแนวโน้มที่จะเป็นอีกปีที่ท้าทายสำหรับวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย ทั้งในส่วนของ อสังหาริมทรัพย์กรุงเทพ, คอนโดมิเนียมราคาถูก, บ้านจัดสรรคุณภาพ รวมถึง การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งผู้ประกอบการแต่ละรายจะต้องงัดกลยุทธ์เพื่อรับมือกับสถานการณ์ที่เปลี่ยนแปลงไป
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญในวงการ ผมมองว่าบริษัทที่มีความยืดหยุ่นในการปรับตัว มีแผนกลยุทธ์ที่แข็งแกร่ง และสามารถเข้าถึงลูกค้ากลุ่มเป้าหมายได้อย่างมีประสิทธิภาพ จะเป็นผู้ที่สามารถยืนหยัดและเติบโตได้ในสภาพตลาดเช่นนี้ หากคุณคือหนึ่งในผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนหรือต้องการเข้าใจภาพรวมของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย 2567 อย่างลึกซึ้ง การศึกษาข้อมูลเชิงลึกและติดตามแนวโน้มตลาดอย่างใกล้ชิดคือสิ่งสำคัญที่สุด
หากท่านต้องการคำแนะนำหรือปรึกษาเกี่ยวกับศักยภาพของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการข้อมูลเชิงลึกเพิ่มเติมเกี่ยวกับ โครงการบ้านใหม่ และ การซื้อขายคอนโด เราพร้อมที่จะเป็นส่วนหนึ่งในการนำพาธุรกิจของท่านสู่ความสำเร็จ กรุณาติดต่อเราเพื่อร่วมพูดคุยและวางแผนอนาคตไปด้วยกัน.
