ภูมิทัศน์อสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2566: เมื่อความคาดหวังปะทะความจริง และใครคือผู้รอดตัวที่แท้จริง
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มาทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดขึ้นลงมานับไม่ถ้วน ปี 2566 ที่เพิ่งผ่านพ้นไป ถือเป็นอีกหนึ่งบทพิสูจน์ที่ท้าทายความสามารถของผู้ประกอบการอย่างแท้จริง หลังจากที่อุตสาหกรรมได้เริ่มส่งสัญญาณของการฟื้นตัวอย่างมีนัยสำคัญในปี 2565 จากโมเมนตัมเชิงบวกที่สั่งสมมา ตลาดกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างไม่คาดฝันในช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และต่อเนื่องยาวนานจนถึงช่วงปลายปี แม้กระทั่งช่วงเวลาที่เคยถูกมองว่าเป็น “ไฮซีซั่น” ในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายความหวังให้ตลาดกลับมาคึกคักได้อย่างที่คาดหวัง ทิ้งไว้เพียงความไม่แน่นอนที่ลามต่อเนื่องมาถึงต้นปี 2567
Property Mentor ในฐานะผู้สังเกตการณ์ที่ใกล้ชิด ได้ดำเนินการรวบรวมและวิเคราะห์ข้อมูลผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ทั้งสิ้น 41 แห่ง เพื่อประเมินศักยภาพในการรับมือกับสภาวะเศรษฐกิจที่ผันผวนนี้ และเฟ้นหา “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในสมรภูมิอสังหาริมทรัพย์
รายได้รวม: ภาพรวมที่สะท้อนความท้าทาย
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันได้ถึง 371,560 ล้านบาท ตัวเลขนี้ แม้จะดูเหมือนลดลงเพียงเล็กน้อยราว 1.2% เมื่อเทียบกับ 376,141 ล้านบาทในปี 2565 แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัทกลับพบว่า สถานการณ์นั้นซับซ้อนกว่าที่คิด โดยถึง 25 จาก 41 บริษัท กลับมีรายได้รวมลดลง ซึ่งบ่งชี้ถึงแรงกดดันที่กระจายตัวไปในวงกว้าง
บริษัทที่เผชิญกับความท้าทายอย่างหนักหน่วง โดยมีรายได้รวมติดลบในระดับเลขสองหลักสูงนั้น ได้แก่ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ซึ่งล้วนมีรายได้รวมหดตัวลงไปถึงประมาณ 28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่ติดลบ 26%, Lalin Property (LPH) ที่ -23%, Major Development (MJD) ที่ -22% และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%
แม้แต่ยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังไม่สามารถต้านทานกระแสลบได้ โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตเป็นพิเศษคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ถึง 5 บริษัท กลับมีรายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP Thailand (AP) ที่แม้จะลดลงเพียงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding (PPH) ที่ -9% และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงราว 4%
ยอดขาย: ตัวชี้วัดแก่นแท้ของการดำเนินงาน
เมื่อพิจารณาถึง “รายได้จากการขาย” ซึ่งเป็นหัวใจหลักในการดำเนินธุรกิจอสังหาริมทรัพย์อย่างแท้จริง จะเห็นภาพที่แตกต่างออกไปอย่างชัดเจน เนื่องจากหลายบริษัทในกลุ่ม Top 10 ที่มีรายได้รวมสูงสุดนั้น ได้รับการสนับสนุนจากรายได้ประเภทอื่น ซึ่งมิใช่รายได้จากการดำเนินงานหลัก
เมื่อรวบรวมข้อมูลรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท พบว่ามียอดรวมอยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับ 299,979 ล้านบาทในปี 2565 ยิ่งตอกย้ำถึงความท้าทายของตลาด โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลง
ตัวเลขการลดลงของรายได้จากการขายนั้น น่าตกใจเป็นอย่างยิ่งในหลายกรณี อาทิ Raimon Land ที่รายได้จากการขายดิ่งลงถึง 78%, L.P.N. Development ที่ลดลงเกือบ 40% และที่น่าประหลาดใจยิ่งกว่าคือ Land and Houses ที่ประสบปัญหาการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP Thailand ผู้นำอันดับต้นๆ ก็ยังเผชิญกับรายได้จากการขายที่ลดลงเล็กน้อยที่ 2% และไม่ใช่เพียงผู้เล่นรายใหญ่เท่านั้นที่มีรายได้จากการขายติดลบ เพราะในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัท ที่มีรายได้ส่วนนี้ลดลง
ผู้แข็งแกร่งในตลาด: การจัดอันดับรายได้จากการขาย
อย่างไรก็ตาม ในสภาวะที่ยากลำบากนี้ ก็ยังมีบริษัทที่สามารถรักษาและเติบโตได้อย่างน่าประทับใจ:
AP Thailand (AP) ผงาดขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ด้านรายได้จากการขาย ด้วยยอด 36,927 ล้านบาท
Siri (SIRI) ตามมาติดๆ ในอันดับ 2 ด้วยรายได้จากการขาย 32,829 ล้านบาท และเป็นหนึ่งในสองบริษัทที่สามารถเติบโตได้ถึง 7%
Supalai (SPALI) ยังคงรักษาตำแหน่งในอันดับ 3 ได้อย่างแข็งแกร่ง ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC) ก้าวขึ้นมาติด Top 5 เป็นครั้งแรก ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่เติบโตในแดนบวกถึง 13%
Pruksa Holding (PPH) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH) แม้รายได้จากการขายจะลดลง แต่ยังคงรักษาตำแหน่งใน Top 10 ได้ที่อันดับ 6 ด้วยยอด 18,966 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT) อยู่ในอันดับ 7 ด้วยรายได้จากการขาย 10,019 ล้านบาท
Origin Property (ORI) แม้จะลดลง 24% แต่ยังคงอยู่ใน Top 10 ที่อันดับ 8 ด้วยรายได้จากการขาย 8,840 ล้านบาท
Quality House (QH) ยังคงรักษาตำแหน่งใน Top 10 ได้อย่างสม่ำเสมอที่อันดับ 9 ด้วยรายได้จากการขาย 7,619 ล้านบาท
Property Perfect (PF) ปิดท้าย Top 10 ที่อันดับ 10 ด้วยรายได้จากการขาย 7,171 ล้านบาท
นอกเหนือจากรายชื่อข้างต้น Central Pattana (CPN) สมควรได้รับการกล่าวถึงเป็นพิเศษ จากการลงทุนในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายที่เริ่มให้ผลิดอกออกผลอย่างงดงาม โดยในปี 2566 CPN สามารถสร้างรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เพิ่มขึ้นถึง 103% จากปีก่อนหน้า
กำไรสุทธิ: บทสรุปของผู้ชนะที่แท้จริง
ท้ายที่สุดแล้ว ไม่ว่าบริษัทจะทำรายได้จากการขายได้มากเพียงใด หากไม่สามารถแปลงเป็นกำไรที่จับต้องได้ ก็ยังไม่ถือว่าเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จาก 49,602 ล้านบาทในปี 2565 ยิ่งไปกว่านั้น มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางแห่งยังคงประสบปัญหาขาดทุนต่อเนื่องมาหลายปีนับตั้งแต่สถานการณ์โควิด และกว่า 20 บริษัท มีกำไรสุทธิลดลงจากปีก่อน
Land and Houses (LH) ยังคงรักษาตำแหน่งผู้นำด้านกำไรสุทธิไว้ได้ แม้รายได้รวมจะลดลง แต่ด้วยการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน มูลค่ากว่า 2,500 ล้านบาท ทำให้ LH สามารถทำกำไรสุทธิได้สูงถึง 7,495 ล้านบาท หากปราศจากการขายสินทรัพย์ดังกล่าว ตำแหน่งนี้อาจตกเป็นของ Supalai (SPALI) ซึ่งทำกำไรได้ 6,083 ล้านบาท
Supalai (SPALI): อันดับ 2 ด้วยกำไรสุทธิ 6,083 ล้านบาท
AP Thailand (AP): อันดับ 3 ด้วยกำไรสุทธิ 6,054 ล้านบาท
Siri (SIRI): อันดับ 4 ทำกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท และเติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42%
Origin Property (ORI): อันดับ 5 ทำกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลง 25%
SC Asset Corporation (SC): อันดับ 6 ทำกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท
Quality House (QH): อันดับ 7 ทำกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): อันดับ 8 ทำกำไร 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): อันดับ 9 ทำกำไร 1,865 ล้านบาท
Central Pattana (CPN): อันดับ 10 ทำกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (จากกำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท)
ข้อมูลเหล่านี้สะท้อนให้เห็นถึงพลวัตที่แท้จริงของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2566 ซึ่งเป็นปีแห่งความท้าทายและการปรับตัว สภาวะเศรษฐกิจมหภาคที่ผันผวน ปัจจัยด้านการเมือง และการเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมผู้บริโภค ล้วนมีผลต่อการดำเนินงานของผู้ประกอบการ
สำหรับปี 2567 แนวโน้มยังคงชี้ให้เห็นถึงความไม่แน่นอนที่อาจดำเนินต่อไป ทว่า ในทุกวิกฤตย่อมมีโอกาสสำหรับผู้ที่มีความพร้อมและสามารถปรับตัวได้อย่างรวดเร็ว การทำความเข้าใจกลยุทธ์ของผู้ประกอบการที่ประสบความสำเร็จ จะเป็นกุญแจสำคัญในการเตรียมพร้อมรับมือกับโอกาสและความท้าทายในอนาคต
หากท่านคือผู้ที่สนใจในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ไม่ว่าจะเป็นนักลงทุน ผู้ประกอบการ หรือผู้บริโภค การติดตามข้อมูลเชิงลึกและแนวโน้มของอุตสาหกรรมอย่างต่อเนื่อง คือสิ่งจำเป็นอย่างยิ่ง เพื่อให้สามารถตัดสินใจได้อย่างมีข้อมูลและคว้าโอกาสที่ดีที่สุดในสภาวะตลาดที่เปลี่ยนแปลงอยู่ตลอดเวลา เราขอเชิญชวนให้ท่านร่วมสำรวจแนวทางการลงทุนและกลยุทธ์ที่เหมาะสมกับสภาวะตลาดปัจจุบัน เพื่อสร้างความสำเร็จที่ยั่งยืนในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์.
