วิเคราะห์เจาะลึก: ภาพรวมอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566 – ใครคือผู้แข็งแกร่งท่ามกลางความท้าทาย?
ปี 2566 ที่ผ่านมา ถือเป็นบททดสอบสำคัญของอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทย หลังจากการคาดการณ์ถึงการฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่งจากโมเมนตัมของปี 2565 กลับพบว่าตลาดกลับสู่ภาวะชะลอตัวอีกครั้ง เหตุการณ์นี้ลุกลามต่อเนื่องยาวนานก่อนการเลือกตั้งใหญ่และยังคงส่งผลกระทบจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ฤดูกาลขายอันคึกคักในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถกระตุ้นยอดขายให้กลับมาได้เหมือนที่หลายฝ่ายคาดหวัง สถานการณ์ยังคงชวนให้เป็นกังวลเมื่อก้าวเข้าสู่ปี 2567 ตลาดโดยรวมยังไม่แสดงสัญญาณการฟื้นตัวที่ชัดเจนเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์ ผมได้ทำการวิเคราะห์ข้อมูลทางการเงินของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย จำนวนทั้งสิ้น 41 แห่ง เพื่อประเมินศักยภาพในการรับมือกับความท้าทายที่เผชิญในปี 2566 และค้นหาว่าใครคือผู้ที่ยังคงรักษาความเป็นผู้นำและสร้างผลงานได้อย่างโดดเด่นภายใต้สภาวะตลาดที่ผันผวนนี้
รายได้รวม: ตัวชี้วัดภาพรวมกับความจริงที่แตกต่าง
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งนี้ สามารถสร้างรายได้รวมกันได้ถึง 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการปรับตัวลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม เมื่อเจาะลึกลงไปในรายละเอียดของแต่ละบริษัท จะพบว่าถึง 25 จาก 41 บริษัท มีรายได้รวมที่ลดลง ซึ่งสะท้อนถึงแรงกดดันที่ส่งผลกระทบต่อภาพรวมอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทยในวงกว้าง
กลุ่มบริษัทที่เผชิญกับการลดลงของรายได้ในระดับสูง โดยเฉพาะที่ติดลบในหลัก 20% ขึ้นไป ได้แก่ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ที่มีรายได้ลดลงราว 28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่ติดลบ 26%, Lalin Property (LPH) -23%, Major Development (MD) -22% และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ก็ไม่สามารถหลีกเลี่ยงผลกระทบได้ โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% และเป็นที่น่าสังเกตว่า ในกลุ่ม 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่มีรายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565 นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PPH) -9% และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ 4%
Sansiri ผงาด! ขึ้นแท่นผู้นำรายได้รวม 39,082 ล้านบาท โต 12%
เมื่อพิจารณา 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 แสนสิริ (SIRI) ก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท ทิ้งห่าง AP (Thailand) (AP) ที่อยู่ในอันดับ 2 ด้วยรายได้ 38,399 ล้านบาท เพียงเล็กน้อยตามมาด้วย Supalai (SPALI) ในอันดับ 3 ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท Land and Houses (LH) อยู่อันดับ 4 ด้วยรายได้ 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding (PPH) ในอันดับ 5 ด้วยรายได้ 26,132 ล้านบาท
อันดับ 6 คือ SC Asset Corporation (SC) ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท อันดับ 7 เป็นของ U City (U) ด้วยรายได้รวม 17,672 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) อยู่ในอันดับ 8 ด้วยรายได้ 16,169 ล้านบาท Origin Property (ORI) ติดอันดับ 9 ด้วยรายได้ 15,157 ล้านบาท และสิงห์ เอสเตท (S) ปิดท้ายอันดับ 10 ด้วยรายได้ 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดผลการดำเนินงานที่แท้จริง
อย่างไรก็ตาม หากจะวัดผลการดำเนินงานที่สะท้อนความสามารถในการสร้างรายได้จากการขายโครงการเป็นหลัก เราจะพบว่าลำดับของบริษัทใน Top 10 อาจมีการเปลี่ยนแปลง เนื่องจากบางบริษัทอาจมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาเสริม แต่เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย การจัดอันดับก็จะมีความชัดเจนยิ่งขึ้น
สำหรับทั้ง 41 บริษัทที่ทำการวิเคราะห์ สามารถสร้างรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมกว่า 299,979 ล้านบาท โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัทที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
กรณีที่น่าจับตาคือ Raimon Land (RML) ที่รายได้จากการขายลดลงถึง 78%, L.P.N. Development (LPN) รายได้ขายลดลงเกือบ 40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นผู้นำในอุตสาหกรรม กลับมีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ที่เป็นเบอร์ 1 ในด้านรายได้จากการขาย ก็ยังคงมีรายได้ลดลงเล็กน้อยที่ 2% และไม่ใช่เพียงแค่บริษัทขนาดใหญ่เท่านั้นที่เผชิญกับภาวะรายได้จากการขายติดลบ แต่ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง
AP (Thailand) ขึ้นนำ! โกยรายได้ขาย 36,927 ล้านบาท
เมื่อพิจารณา 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 AP (Thailand) (AP) สามารถกลับมายืนอันดับ 1 ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท แซงหน้า Sansiri (SIRI) ที่อยู่ในอันดับ 2 ด้วยรายได้ 32,829 ล้านบาท โดย Sansiri เป็นหนึ่งในสองบริษัทที่สามารถเติบโตในส่วนของรายได้จากการขายได้ถึง 7% Supalai (SPALI) ยังคงรักษาตำแหน่งที่แข็งแกร่งในอันดับ 3 ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท SC Asset Corporation (SC) ก้าวขึ้นมาอยู่ใน Top 5 ได้สำเร็จด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และยังเป็นอีกบริษัทที่สามารถเติบโตได้อย่างน่าประทับใจที่ 13% Pruksa Holding (PPH) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
อันดับ 6 ตกเป็นของ Land and Houses (LH) ที่แม้รายได้จากการขายจะลดลงอย่างมีนัยสำคัญ แต่ยังคงสามารถรักษาตำแหน่งใน Top 10 ไว้ได้ ด้วยรายได้จากการขายรวม 18,966 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) อยู่ในอันดับ 7 ด้วยรายได้จากการขายรวม 10,019 ล้านบาท Origin Property (ORI) แม้จะมีรายได้ลดลงถึง 24% แต่ยังคงอยู่ในกลุ่ม Top 10 ด้วยรายได้จากการขาย 8,840 ล้านบาท Quality House (QH) มาอย่างต่อเนื่องเกือบทุกปี อยู่ในอันดับ 9 ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และ Property Perfect (PF) ปิดท้ายอันดับ 10 ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่โดดเด่นและควรค่าแก่การกล่าวถึงคือ Central Pattana (CPN) ซึ่งเริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างจริงจัง ในปี 2566 CPN สามารถสร้างรายได้จากการขายได้ 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท
กำไรสุทธิ: บทสรุปของการบริหารจัดการต้นทุนและประสิทธิภาพ
แม้ว่ายอดขายจะเป็นสิ่งสำคัญ แต่ผลกำไรสุทธิคือสิ่งที่บ่งชี้ถึงความสามารถในการบริหารจัดการต้นทุนและสร้างผลตอบแทนที่แท้จริง ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง มีกำไรสุทธิรวมกัน 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมกว่า 49,602 ล้านบาท ยิ่งไปกว่านั้น มีกว่า 12 บริษัทที่รายงานผลประกอบการขาดทุน ซึ่งบางแห่งยังคงขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปีตั้งแต่ช่วงโควิด-19 และกว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า
Land and Houses ผงาด! ยืนหนึ่งกำไรสูงสุด 7,495 ล้านบาท
เมื่อพิจารณา 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถทำกำไรได้สูงสุดในปี 2566 Land and Houses (LH) ยังคงรักษาตำแหน่งแชมป์ไว้ได้ โดยกวาดกำไรไปถึง 7,495 ล้านบาท แม้รายได้รวมจะลดลง เหตุผลสำคัญมาจากกำไรกว่า 2,500 ล้านบาทจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนอสังหาริมทรัพย์ หากไม่นับรวมรายการพิเศษนี้ Supalai (SPALI) ซึ่งอยู่ในอันดับ 2 ด้วยกำไร 6,083 ล้านบาท ก็จะขึ้นมาเป็นอันดับ 1 แทน AP (Thailand) (AP) ในอันดับ 3 ทำกำไรได้ 6,054 ล้านบาท หวุดหวิด Sansiri (SIRI) ในอันดับ 4 มีกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% Origin Property (ORI) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลงจากปีก่อน 25%
SC Asset Corporation (SC) ในอันดับ 6 ทำกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality House (QH) ที่มีกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท ไปอย่างน่าเสียดาย Pruksa Holding (PPH) อยู่ในอันดับ 8 ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) อยู่ในอันดับ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และ Central Pattana (CPN) ปิดท้ายอันดับ 10 ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (ตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
มองไปข้างหน้า: ปี 2567 ความท้าทายที่รออยู่
ผลประกอบการที่นำเสนอทั้งหมดนี้ มาจากการรวบรวมข้อมูลของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำในตลาดหลักทรัพย์ฯ สะท้อนให้เห็นถึงภาพรวมของอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2566 ที่เต็มไปด้วยความท้าทาย และมีแนวโน้มว่าปี 2567 จะยังคงเป็นอีกปีที่ต้องเผชิญกับความยากลำบากเช่นกัน ในฐานะผู้ที่มีประสบการณ์ในตลาดนี้มาอย่างยาวนาน ผมเชื่อว่าบริษัทที่มีความสามารถในการปรับตัว นวัตกรรมทางการตลาด และการบริหารจัดการทางการเงินที่แข็งแกร่ง จะเป็นผู้ที่สามารถยืนหยัดและเติบโตได้ในสภาวะเช่นนี้
หากคุณเป็นนักลงทุน ผู้ประกอบการ หรือผู้ที่สนใจในภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย การทำความเข้าใจถึงปัจจัยเหล่านี้จะช่วยให้คุณสามารถตัดสินใจได้อย่างมีประสิทธิภาพยิ่งขึ้น หากต้องการเจาะลึกข้อมูลเชิงลึก หรือต้องการคำปรึกษาด้านกลยุทธ์อสังหาริมทรัพย์ที่เหมาะกับสภาวะตลาดปัจจุบัน โปรดติดต่อเราเพื่อรับบริการที่ปรึกษาอย่างมืออาชีพ.
