ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: ถอดบทเรียนและมองหาโอกาสท่ามกลางความท้าทาย
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในแวดวงอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดมาหลายครั้ง แต่ปี 2566 ถือเป็นอีกปีที่ท้าทายและน่าจับตามองเป็นพิเศษ แม้จะมีความคาดหวังถึงโมเมนตัมเชิงบวกที่สืบเนื่องมาจากปี 2565 แต่ความเป็นจริงกลับแตกต่างออกไป ตลาดได้ชะลอตัวลงอย่างเห็นได้ชัดก่อนการเลือกตั้งครั้งใหญ่ และต่อเนื่องมาจนถึงช่วงปลายปี ซึ่งเป็นฤดูกาลขาย (High Season) ที่ปกติควรจะคึกคัก กลับไม่เป็นเช่นนั้น สัญญาณเหล่านี้ยังคงส่งผลต่อเนื่องมาถึงต้นปี 2567 สร้างความกังวลใจให้กับผู้ประกอบการและนักลงทุน
บทวิเคราะห์เชิงลึกจาก Property Mentor ที่ครอบคลุมบริษัทอสังหาริมทรัพย์จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ 41 แห่ง ได้เปิดเผยภาพรวมผลการดำเนินงานในปี 2566 ให้เราเห็นถึงความสามารถในการรับมือกับสถานการณ์ และชี้ชัดว่าใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดได้อย่างแข็งแกร่งในสมรภูมิที่เต็มไปด้วยความผันผวนนี้
รายได้รวม: ภาพรวมที่ซบเซา แต่ยังคงมีผู้ที่เติบโต
ในภาพรวม บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถทำรายได้รวมกันกว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท แม้ตัวเลขภาพรวมอาจดูไม่น่ากังวลนัก แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง บ่งชี้ถึงแรงกดดันในตลาดที่ส่งผลกระทบเป็นวงกว้าง
บริษัทที่ได้รับผลกระทบหนัก ได้แก่ L.P.N. Development, Eastern Star Real Estate และ Country Group Development ซึ่งมีรายได้รวมติดลบในหลัก 20% ขึ้นไป โดยเฉพาะ L.P.N. Development ที่มีตัวเลขติดลบถึงประมาณ -28% ตามมาด้วย Raimon Land (-26%), Lalin Property (-23%), Major Development (-22%) และ Siamese Asset (-21%)
ที่น่าสังเกตคือ แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่ที่เคยแข็งแกร่งอย่าง Land and Houses ก็ยังมีรายได้รวมติดลบถึง 18% และในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้ลดลงจากปีก่อนหน้า ได้แก่ Land and Houses, AP (Thailand) ที่ติดลบไม่ถึง -1%, Supalai (-10%), Pruksa Holding (-9%) และ Origin Property ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ -4%
อย่างไรก็ตาม ในท่ามกลางภาพรวมที่ชะลอตัว Sansiri ยังคงสามารถคว้าแชมป์ด้านรายได้รวมไปได้ ด้วยตัวเลข 39,082 ล้านบาท พร้อมการเติบโตถึง 12% ซึ่งเป็นผลงานที่โดดเด่นอย่างยิ่ง
10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566:
Sansiri: 39,082 ล้านบาท
AP (Thailand): 38,399 ล้านบาท
Supalai: 31,818 ล้านบาท
Land and Houses: 30,170 ล้านบาท
Pruksa Holding: 26,132 ล้านบาท
SC Asset Corporation: 24,487 ล้านบาท
Univentures: 17,672 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand): 16,169 ล้านบาท
Origin Property: 15,157 ล้านบาท
Singha Estate: 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนความแข็งแกร่งที่แท้จริง
แม้รายได้รวมจะมีความสำคัญ แต่ในมุมมองของผู้เชี่ยวชาญ การพิจารณารายได้จากการขาย (Sales Revenue) เป็นตัวชี้วัดที่สะท้อนความสามารถในการดำเนินธุรกิจหลักของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ได้ชัดเจนยิ่งขึ้น เนื่องจากบางครั้งรายได้รวมอาจมาจากแหล่งอื่นที่ไม่ใช่การขายอสังหาริมทรัพย์โดยตรง เช่น การบริหารโครงการ การลงทุน หรือการขายสินทรัพย์อื่น
เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย พบว่าทั้ง 41 บริษัท ทำรายได้รวมกัน 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท และมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลง สะท้อนให้เห็นว่าภาพรวมการขายอสังหาริมทรัพย์ในปี 2566 นั้นเผชิญกับความท้าทายที่มากขึ้น
หลายบริษัทมีรายได้จากการขายลดลงอย่างมีนัยสำคัญ เช่น Raimon Land (-78%), L.P.N. Development (เกือบ -40%) และที่น่าตกใจคือ Land and Houses ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) ซึ่งติดอันดับต้น ๆ ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% และไม่เพียงแค่บริษัทขนาดใหญ่ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด ยังมีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง
AP (Thailand) ผงาดขึ้นเป็นผู้นำด้านรายได้จากการขาย
การแข่งขันในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยยังคงเข้มข้น โดย AP (Thailand) สามารถกลับมาทวงคืนตำแหน่งผู้นำด้านรายได้จากการขายได้อย่างน่าประทับใจ ด้วยตัวเลข 36,927 ล้านบาท แซงหน้า Sansiri ที่ตามมาในอันดับ 2 ด้วยรายได้จากการขาย 32,829 ล้านบาท (Sansiri เป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตขึ้น 7%)
Supalai ยังคงรักษาตำแหน่งได้อย่างเหนียวแน่นในอันดับ 3 ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท ตามมาด้วย SC Asset Corporation ที่ทำผลงานได้ยอดเยี่ยม ขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่มีการเติบโตในแดนบวกถึง 13%
10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566:
AP (Thailand): 36,927 ล้านบาท
Sansiri: 32,829 ล้านบาท
Supalai: 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation: 23,370 ล้านบาท
Pruksa Holding: 22,357 ล้านบาท
Land and Houses: 18,966 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand): 10,019 ล้านบาท
Origin Property: 8,840 ล้านบาท
Quality Houses: 7,619 ล้านบาท
Property Perfect: 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่ต้องกล่าวถึงคือ Central Pattana ซึ่งแสดงให้เห็นถึงศักยภาพในการเติบโตของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย หลังจากทุ่มเทพัฒนาโครงการมาอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 บริษัทฯ สามารถทำรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท นี่เป็นสัญญาณที่บ่งชี้ถึงการเปลี่ยนแปลงของตลาดและการเข้าสู่ช่วงเก็บเกี่ยวผลกำไรของโครงการที่ได้รับการพัฒนาอย่างดี
กำไรสุทธิ: ตัวตัดสินผู้ชนะที่แท้จริง
ท้ายที่สุดแล้ว แม้จะมีรายได้มากเพียงใด แต่หากไม่สามารถเปลี่ยนเป็นกำไรที่จับต้องได้ ก็ย่อมไม่ใช่ผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ซึ่งลดลง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท และน่ากังวลใจที่ 12 บริษัทในกลุ่มนี้กลับขาดทุน โดยบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมาตั้งแต่ช่วงการระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวได้ ในขณะที่อีกกว่า 20 บริษัท มีกำไรสุทธิลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า
Land and Houses ครองแชมป์กำไรสุทธิ ท่ามกลางความท้าทาย
แม้จะมีรายได้รวมลดลงอย่างเห็นได้ชัด แต่ Land and Houses ยังคงสามารถครองตำแหน่งอันดับ 1 ในการทำกำไรสุทธิสูงสุดในปี 2566 ด้วยตัวเลข 7,495 ล้านบาท ความสำเร็จนี้ส่วนหนึ่งมาจากการรับรู้กำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนมูลค่า 2,500 ล้านบาท หากไม่รวมรายการนี้ Supalai น่าจะก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 แทน โดยทำกำไรได้ 6,083 ล้านบาท เฉือน AP (Thailand) ที่มีกำไร 6,054 ล้านบาท ไปอย่างสูสี
Sansiri ยังคงโชว์ผลงานโดดเด่น ด้วยการเติบโตของกำไรสุทธิถึง 42% กลายเป็น 5,846 ล้านบาท และ Origin Property ทำกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้จะลดลง 25% จากปีก่อนหน้า แต่ก็ยังคงอยู่ในกลุ่มบริษัทที่ทำกำไรได้สูง
10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีกำไรสุทธิสูงสุดในปี 2566:
Land and Houses: 7,495 ล้านบาท
Supalai: 6,083 ล้านบาท
AP (Thailand): 6,054 ล้านบาท
Sansiri: 5,846 ล้านบาท
Origin Property: 3,160 ล้านบาท
SC Asset: 2,525 ล้านบาท
Quality Houses: 2,503 ล้านบาท
Pruksa Holding: 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand): 1,865 ล้านบาท
Central Pattana: 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี)
บทสรุปและแนวโน้มปี 2567
ข้อมูลผลการดำเนินงานของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ Property Mentor รวบรวมมานี้ ชี้ให้เห็นถึงปี 2566 ที่เต็มไปด้วยความท้าทาย ตลาดมีการแข่งขันสูง กำลังซื้อชะลอตัว และต้นทุนที่อาจปรับตัวสูงขึ้น ส่งผลให้ภาพรวมรายได้และกำไรของหลายบริษัทลดลง
สำหรับปี 2567 คาดว่าจะเป็นอีกปีที่ผู้ประกอบการต้องเผชิญกับความยากลำบากเช่นกัน ปัจจัยแวดล้อมทางเศรษฐกิจมหภาค ทั้งอัตราดอกเบี้ย เงินเฟ้อ และกำลังซื้อของผู้บริโภค ยังคงเป็นปัจจัยสำคัญที่ต้องจับตา การบริหารจัดการต้นทุน การสร้างสรรค์ผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดอย่างแท้จริง และการวางกลยุทธ์การขายที่มีประสิทธิภาพ จะเป็นกุญแจสำคัญในการอยู่รอดและเติบโต
ในฐานะผู้ที่อยู่ในอุตสาหกรรมนี้มาอย่างยาวนาน ผมเชื่อมั่นว่า แม้จะมีความท้าทาย แต่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยก็ยังมีศักยภาพ และบริษัทที่มีความแข็งแกร่ง มีวิสัยทัศน์ และสามารถปรับตัวเข้ากับการเปลี่ยนแปลงได้อย่างรวดเร็ว จะเป็นผู้ที่สามารถคว้าโอกาสและเติบโตได้อย่างยั่งยืน
หากคุณเป็นนักลงทุน ผู้ประกอบการ หรือผู้ที่สนใจในตลาดอสังหาริมทรัพย์ การศึกษาข้อมูลเชิงลึก วิเคราะห์แนวโน้ม และมองหาพันธมิตรที่แข็งแกร่ง จะเป็นก้าวสำคัญในการตัดสินใจของคุณในปีที่กำลังมาถึงนี้ ติดต่อเราเพื่อรับคำปรึกษาและข้อมูลเชิงลึกเพิ่มเติม ที่จะช่วยนำพาธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของคุณไปสู่ความสำเร็จ.
