ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: ชะลอตัว ท้าทาย และการวัดผลความสำเร็จที่แท้จริง
ปี 2566 ที่เพิ่งผ่านพ้นไป เป็นอีกหนึ่งปีที่เต็มไปด้วยความท้าทายสำหรับภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย แม้จะมีความหวังว่าจะต่อเนื่องโมเมนตัมที่ดีจากการฟื้นตัวในปี 2565 แต่ภาพความเป็นจริงกลับตาลปัตร ตลาดกลับเข้าสู่ช่วงชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัดก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และต่อเนื่องยาวนานจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาแห่งการจับจ่ายใช้สอยตามปกติในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถกระตุ้นการเติบโตได้อย่างที่คาดหวัง สถานการณ์เช่นนี้ยังคงส่งผลต่อเนื่องมายังต้นปี 2567 สะท้อนให้เห็นถึงความเปราะบางของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยที่ต้องเผชิญกับปัจจัยแวดล้อมที่หลากหลาย
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มายาวนานกว่า 10 ปี ผมได้เฝ้าติดตามความเคลื่อนไหวของตลาดอย่างใกล้ชิด โดยเฉพาะอย่างยิ่งผลการดำเนินงานของบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ เพื่อประเมินว่าบริษัทใดบ้างที่สามารถยืนหยัดและปรับตัวได้ดีท่ามกลางสภาพเศรษฐกิจที่ผันผวนเช่นนี้ Property Mentor ได้รวบรวมข้อมูลจากบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้งสิ้น 41 แห่ง เพื่อวิเคราะห์ผลประกอบการในปี 2566 ที่ผ่านมา การวิเคราะห์นี้ไม่ได้มองเพียงแค่ตัวเลขรายได้รวม แต่จะลงลึกไปถึงรายได้จากการขาย และที่สำคัญที่สุดคือ “กำไรสุทธิ” ซึ่งเป็นตัวชี้วัดความสำเร็จที่แท้จริงของทุกธุรกิจ
ภาพรวมรายได้รวม: การปรับฐานที่หลีกเลี่ยงไม่ได้
ภาพรวมรายได้รวมของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ในปี 2566 อยู่ที่ประมาณ 371,560 ล้านบาท ลดลงเล็กน้อยราว 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำได้ 376,141 ล้านบาท แม้การลดลงโดยรวมจะไม่มากนัก แต่เมื่อพิจารณาในระดับรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งบ่งชี้ถึงแรงกดดันที่เกิดขึ้นอย่างกว้างขวางในตลาด
บริษัทที่ประสบกับการปรับตัวลดลงอย่างมีนัยสำคัญ ได้แก่ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR), และ Country Group Development (CGD) ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ 28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่ -26%, Lalin Property (LPH) ที่ -23%, Major Development (MD) ที่ -22%, และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%
แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ก็ไม่สามารถหลีกเลี่ยงผลกระทบได้ โดยมีรายได้รวมลดลงถึง 18% และเป็นที่น่าสังเกตว่า ในกลุ่ม 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding (PSH) ที่ -9%, และ Origin Property (ORI) ที่รายได้รวมลดลงราว 4%
10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุด (ปี 2566)
แสนสิริ (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH): 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์ (UV): 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท (S): 15,066 ล้านบาท
เจาะลึกรายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนผลการดำเนินงานหลัก
หากพิจารณาจากมุมมองของผลการดำเนินงานที่แท้จริง การวัดรายได้จากการขาย (Sales Revenue) จะมีความสำคัญมากกว่ารายได้รวม เนื่องจากรายได้รวมอาจรวมถึงรายได้จากธุรกิจอื่น ๆ หรือการขายสินทรัพย์ที่ไม่ใช่ธุรกิจหลัก การวิเคราะห์รายได้จากการขายจะสะท้อนถึงศักยภาพในการสร้างยอดขายจากโครงการอสังหาริมทรัพย์โดยตรง
ภาพรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัทในปี 2566 อยู่ที่ประมาณ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำได้ 299,979 ล้านบาท โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลง ซึ่งแสดงให้เห็นถึงภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ชะลอตัวอย่างแท้จริง
บริษัทที่ประสบปัญหาอย่างหนักในส่วนของรายได้จากการขาย ได้แก่ Raimon Land (RML) ที่ลดลงถึง 78%, L.P.N. Development (LPN) ที่เกือบ 40%, และ Land and Houses (LH) ที่ลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ที่มักจะทำผลงานได้ดี ก็ยังมียอดขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% เป็นที่น่าสังเกตว่า ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่มียอดขายลดลง ซึ่งสะท้อนถึงความท้าทายที่เกิดขึ้นในวงกว้าง
10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุด (ปี 2566)
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 36,927 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
ศุภาลัย (SPALI): 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH): 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 18,966 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 8,840 ล้านบาท (ลดลง 24%)
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PF): 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ได้แสดงผลงานที่โดดเด่นอย่างมากในปี 2566 โดยมีรายได้จากการขายอยู่ที่ 5,835 ล้านบาท เติบโตขึ้นถึง 103% จากปีก่อนหน้า สะท้อนถึงความสำเร็จจากการขยายการลงทุนในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย ซึ่งเป็นกลยุทธ์ที่น่าจับตามองสำหรับอนาคต
กำไรสุทธิ: บทสรุปของความสามารถในการทำกำไรที่แท้จริง
ท้ายที่สุดแล้ว ตัวชี้วัดที่สำคัญที่สุดที่สะท้อนถึงความสามารถในการบริหารจัดการและสร้างความแข็งแกร่งให้กับธุรกิจได้อย่างยั่งยืน คือ “กำไรสุทธิ” (Net Profit) เพราะถึงแม้จะมีรายได้สูงเพียงใด หากต้นทุนและค่าใช้จ่ายสูงกว่า ก็ย่อมไม่ถือเป็นความสำเร็จที่แท้จริง
ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง มีกำไรสุทธิรวมกัน 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำได้ 49,602 ล้านบาท ปัญหาที่น่ากังวลคือ มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมาหลายปีตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของโควิด-19 และไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ อีกทั้งยังมีกว่า 20 บริษัทที่มีกำไรลดลงจากปีก่อนหน้า
10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีกำไรสุทธิสูงสุด (ปี 2566)
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 7,495 ล้านบาท
หมายเหตุ: กำไรส่วนหนึ่งมาจากการขายโรงแรม 2 แห่งมูลค่า 2,500 ล้านบาท ให้กับกองทุน
ศุภาลัย (SPALI): 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 3,160 ล้านบาท (ลดลง 25%)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH): 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท)
บทสรุปและทิศทางสำหรับปี 2567
จากข้อมูลผลประกอบการของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ Property Mentor รวบรวมมา สะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยยังคงเผชิญอยู่ในปี 2566 แม้ตัวเลขภาพรวมอาจดูไม่น่ากังวลนัก แต่การวิเคราะห์ในระดับรายบริษัทเผยให้เห็นถึงแรงกดดันที่เกิดขึ้นอย่างกว้างขวาง โดยเฉพาะอย่างยิ่งในส่วนของรายได้จากการขายและกำไรสุทธิ
สำหรับปี 2567 แนวโน้มยังคงคาดการณ์ว่าจะเป็นอีกปีที่ผู้ประกอบการต้องเผชิญกับความยากลำบาก แต่ในขณะเดียวกัน ก็เป็นโอกาสสำหรับบริษัทที่มีความแข็งแกร่งทางการเงิน มีกลยุทธ์การดำเนินงานที่ชัดเจน และสามารถปรับตัวเข้ากับสภาวะตลาดที่เปลี่ยนแปลงได้อย่างรวดเร็ว
หากคุณเป็นนักลงทุนในตลาดอสังหาริมทรัพย์ หรือเป็นผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนในภาคอสังหาริมทรัพย์ การทำความเข้าใจถึงผลการดำเนินงานของบริษัทต่างๆ อย่างละเอียดรอบคอบ ถือเป็นก้าวแรกที่สำคัญยิ่ง เพื่อตัดสินใจลงทุนในบริษัทที่ใช่ และสามารถสร้างผลตอบแทนที่น่าพอใจได้ท่ามกลางความผันผวนของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
หากคุณต้องการเจาะลึกข้อมูลวิเคราะห์เชิงลึก หรือต้องการคำปรึกษาในการวางแผนกลยุทธ์ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อรับมือกับความท้าทายในปี 2567 และอนาคตอันใกล้ ทีมผู้เชี่ยวชาญของเราพร้อมให้คำแนะนำและสนับสนุนคุณในทุกขั้นตอน
