ภาพรวมอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: การประเมินผลการดำเนินงานของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่
บทนำ:
ปี 2566 ได้ทิ้งร่องรอยแห่งความท้าทายไว้ให้กับวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยอย่างชัดเจน ตรงกันข้ามกับความคาดหวังที่ตั้งไว้ว่าจะเติบโตอย่างแข็งแกร่งต่อเนื่องจากโมเมนตัมอันดีงามของปี 2565 ที่เริ่มมีการฟื้นตัวอย่างมีนัยสำคัญ แต่ตลาดกลับพลิกผันเข้าสู่ช่วงชะลอตัวอีกครั้ง โดยมีปัจจัยกดดันจากเหตุการณ์สำคัญทางการเมืองก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และผลกระทบดังกล่าวได้ส่งทอดต่อเนื่องมาจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาที่ปกติจะคึกคักไปด้วยกิจกรรมทางการตลาดในช่วงไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถกระตุ้นให้เกิดการฟื้นตัวได้อย่างที่คาดหวัง และความน่ากังวลนี้ก็ได้ส่งผ่านเข้ามายังต้นปี 2567 โดยที่ภาพรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยยังคงเผชิญกับความไม่แน่นอน
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์มากว่า 10 ปี ผมได้ทำการวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกเกี่ยวกับการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยจำนวน 41 แห่ง ตลอดปี 2566 เพื่อประเมินศักยภาพในการรับมือกับสภาวะตลาดที่ผันผวน และเพื่อระบุว่าบริษัทใดคือผู้ที่สามารถยืนหยัดและเติบโตได้อย่างโดดเด่นท่ามกลางความท้าทายนี้ การวิเคราะห์นี้ไม่ได้มุ่งเน้นเพียงแค่ตัวเลขรายได้ แต่ยังรวมถึงประสิทธิภาพในการสร้างรายได้จากการขายและศักยภาพในการสร้างผลกำไรสุทธิ ซึ่งเป็นตัวชี้วัดที่แท้จริงของความสำเร็จในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
รายได้รวม: ภาพรวมที่ชะลอตัวแต่ยังคงมีเสถียรภาพบางส่วน
ภาพรวมรายได้รวมของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งในปี 2566 แสดงให้เห็นถึงการชะลอตัวเล็กน้อย โดยมีรายได้รวมทั้งสิ้นประมาณ 371,560 ล้านบาท ลดลงประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ซึ่งมีรายได้รวมอยู่ที่ 376,141 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม การวิเคราะห์ในระดับรายบริษัทเผยให้เห็นภาพที่ซับซ้อนกว่านั้น โดยมีถึง 25 จาก 41 บริษัทที่เผชิญกับรายได้รวมที่ลดลงในปีที่ผ่านมา
บริษัทที่ได้รับผลกระทบอย่างหนัก มีรายงานรายได้รวมติดลบในระดับที่น่ากังวล ได้แก่ L.P.N. Development Plc. (LPN) ที่ติดลบถึงประมาณ -28% ตามมาด้วย Eastern Star Real Estate Plc. (ESTAR) และ Country Group Development Plc. (CGD) ที่มีอัตราการลดลงใกล้เคียงกัน นอกจากนี้ Raimon Land Plc. (RML) ก็มีรายได้รวมลดลงถึง -26% ขณะที่ Lalin Property Plc. (LL) ติดลบ -23%, Major Development Plc. (MD) -22% และ Siamese Asset Plc. (SA) -21%
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่ในอุตสาหกรรมอย่าง Land and Houses Plc. (LH) ซึ่งเป็นหนึ่งในผู้นำตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ก็ยังคงมีรายได้รวมติดลบถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตเป็นพิเศษคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุด 5 บริษัท กลับมีรายได้รวมที่ลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565 นอกจาก LH แล้ว AP (Thailand) Plc. (AP) ก็เผชิญกับรายได้รวมที่ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1% ในขณะที่ Supalai Plc. (SPALI) มีรายได้รวมลดลง -10%, Pruksa Holding Plc. (PPH) -9% และ Origin Property Plc. (ORI) มีรายได้รวมลดลงประมาณ -4%
Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566:
Sansiri Plc. (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%) – ครองอันดับหนึ่งด้วยผลงานที่โดดเด่น
AP (Thailand) Plc. (AP): 38,399 ล้านบาท (ลดลงเล็กน้อย) – เกาะติดมาเป็นอันดับสองอย่างเฉียดฉิว
Supalai Plc. (SPALI): 31,818 ล้านบาท – ยังคงรักษาตำแหน่งได้อย่างแข็งแกร่ง
Land and Houses Plc. (LH): 30,170 ล้านบาท (ลดลง) – แม้รายได้รวมลดลงแต่ยังคงติด Top 5
Pruksa Holding Plc. (PPH): 26,132 ล้านบาท (ลดลง)
SC Asset Corporation Plc. (SC): 24,487 ล้านบาท
Universal Utilities Plc. (UU): 17,672 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) Plc. (FPT): 16,169 ล้านบาท
Origin Property Plc. (ORI): 15,157 ล้านบาท (ลดลง)
Singha Estate Plc. (S): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดประสิทธิภาพหลักที่สะท้อนความท้าทาย
เมื่อพิจารณาถึง “รายได้จากการขาย” ซึ่งเป็นตัวชี้วัดที่สะท้อนถึงประสิทธิภาพหลักในการสร้างรายได้จากธุรกิจอสังหาริมทรัพย์โดยตรง การวิเคราะห์นี้ได้เผยให้เห็นภาพที่น่าเป็นห่วงยิ่งกว่ารายได้รวม โดยบริษัททั้ง 41 แห่ง ทำรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ซึ่งมีรายได้จากการขายรวมอยู่ที่ประมาณ 299,979 ล้านบาท และที่น่าสังเกตคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัทที่เผชิญกับรายได้จากการขายที่ลดลง
ผลกระทบที่ชัดเจนปรากฏในหลายบริษัท เช่น Raimon Land Plc. (RML) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง -78% L.P.N. Development Plc. (LPN) รายได้จากการขายลดลงเกือบ -40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses Plc. (LH) มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) Plc. (AP) ซึ่งเป็นผู้นำในด้านรายได้จากการขาย ก็ยังคงมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2%
ยิ่งไปกว่านั้น ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่เผชิญกับรายได้จากการขายที่ลดลง สะท้อนให้เห็นถึงแรงกดดันในภาพรวมของตลาด ที่ส่งผลกระทบต่อความสามารถในการทำยอดขายของบริษัทอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่เกือบทั้งหมด
AP (Thailand) Plc.: ผู้นำด้านรายได้จากการขายท่ามกลางความท้าทาย
แม้จะเผชิญกับรายได้รวมที่ลดลงเล็กน้อย แต่ AP (Thailand) Plc. (AP) ยังคงสามารถยืนยันความเป็นผู้นำด้านรายได้จากการขายได้อย่างแข็งแกร่ง โดยสามารถทำรายได้จากการขายได้ถึง 36,927 ล้านบาท แซงหน้า Sansiri Plc. (SIRI) ที่เข้าป้ายมาเป็นอันดับสองด้วยรายได้จากการขาย 32,829 ล้านบาท Sansiri Plc. ถือเป็นหนึ่งในเพียงสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตขึ้นถึง 7%
Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566:
AP (Thailand) Plc. (AP): 36,927 ล้านบาท (ลดลงเล็กน้อย) – ยืนยันความเป็นผู้นำด้านยอดขาย
Sansiri Plc. (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%) – หนึ่งในไม่กี่บริษัทที่ทำยอดขายเติบโต
Supalai Plc. (SPALI): 30,836 ล้านบาท – รักษาตำแหน่งอย่างเหนียวแน่น
SC Asset Corporation Plc. (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%) – ก้าวขึ้นสู่ Top 5 ด้วยผลงานการขายที่น่าประทับใจ
Pruksa Holding Plc. (PPH): 22,357 ล้านบาท
Land and Houses Plc. (LH): 18,966 ล้านบาท (ลดลง) – ยังคงอยู่ใน Top 10 แม้รายได้จากการขายจะลดลง
Frasers Property (Thailand) Plc. (FPT): 10,019 ล้านบาท
Origin Property Plc. (ORI): 8,840 ล้านบาท (ลดลง -24%) – ยังคงรักษาตำแหน่งใน Top 10 ได้
Quality House Plc. (QH): 7,619 ล้านบาท
Property Perfect Plc. (PF): 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่น่าจับตามองคือ Central Pattana Plc. (CPN) ที่เริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการลงทุนในโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อการขาย โดยในปี 2566 CPN ทำรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท ซึ่งแสดงให้เห็นถึงศักยภาพในการเติบโตของบริษัทที่มีการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์อย่างต่อเนื่อง
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสุดท้ายของผู้ชนะที่แท้จริง
ท้ายที่สุดแล้ว ตัวชี้วัดที่สำคัญที่สุดในการประเมินความสำเร็จของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ คือ “กำไรสุทธิ” ซึ่งสะท้อนถึงความสามารถในการบริหารจัดการต้นทุนและสร้างผลตอบแทนที่แท้จริง แม้บริษัทหลายแห่งจะยังคงมีรายได้จากการขายที่สูง แต่หากมีกำไรสุทธิที่น้อย หรือแม้กระทั่งขาดทุน ก็ย่อมไม่ถือเป็นผู้ชนะที่แท้จริง
ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท และที่น่ากังวลคือ มีถึง 12 บริษัทที่รายงานผลประกอบการขาดทุน บางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปีตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ ยังมีกว่า 20 บริษัทที่กำไรสุทธิลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565
Land and Houses Plc.: กลับมาผงาดในฐานะผู้นำด้านกำไร
แม้จะเผชิญกับรายได้รวมที่ลดลง แต่ Land and Houses Plc. (LH) กลับสามารถกลับมายืนหนึ่งในฐานะผู้นำด้านกำไรสุทธิในปี 2566 โดยทำกำไรได้ถึง 7,495 ล้านบาท ปัจจัยสำคัญที่ช่วยผลักดันกำไรของ LH คือการรับรู้กำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนมูลค่า 2,500 ล้านบาท หากปราศจากรายการพิเศษนี้ Supalai Plc. (SPALI) ซึ่งเป็นอันดับสอง คงจะสามารถก้าวขึ้นมาเป็นอันดับหนึ่งได้ โดยในปี 2566 Supalai Plc. ทำกำไรไปได้ 6,083 ล้านบาท เฉือน AP (Thailand) Plc. (AP) ที่มีกำไร 6,054 ล้านบาท ไปอย่างฉิวเฉียว
Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีกำไรสุทธิสูงสุดในปี 2566:
Land and Houses Plc. (LH): 7,495 ล้านบาท (กำไรจากการขายสินทรัพย์) – กลับมาเป็นผู้นำด้านกำไร
Supalai Plc. (SPALI): 6,083 ล้านบาท
AP (Thailand) Plc. (AP): 6,054 ล้านบาท
Sansiri Plc. (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%) – โชว์การเติบโตของกำไรที่น่าประทับใจ
Origin Property Plc. (ORI): 3,160 ล้านบาท (ลดลง -25%)
SC Asset Corporation Plc. (SC): 2,525 ล้านบาท
Quality House Plc. (QH): 2,503 ล้านบาท
Pruksa Holding Plc. (PPH): 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) Plc. (FPT): 1,865 ล้านบาท
Central Pattana Plc. (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี) – แสดงศักยภาพในการสร้างกำไร
แนวโน้มสำหรับปี 2567: ความท้าทายยังคงอยู่ พร้อมโอกาสสำหรับผู้ปรับตัวได้
การวิเคราะห์ผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ 41 แห่งในปี 2566 สะท้อนให้เห็นถึงความซับซ้อนและความท้าทายที่ภาคอุตสาหกรรมต้องเผชิญ โดยเฉพาะอย่างยิ่งจากปัจจัยภายนอกที่ส่งผลกระทบต่อกำลังซื้อและภาวะเศรษฐกิจโดยรวม
สำหรับปี 2567 คาดการณ์ได้ว่าจะเป็นอีกปีที่ยากลำบากสำหรับวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย อย่างไรก็ตาม ภายใต้ความท้าทายนี้ ยังคงมีโอกาสสำหรับบริษัทที่สามารถปรับกลยุทธ์ได้อย่างรวดเร็ว มีความสามารถในการบริหารจัดการต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ และเข้าใจความต้องการของตลาดที่เปลี่ยนแปลงไป
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญที่มีประสบการณ์ในอุตสาหกรรมนี้ ผมขอแนะนำให้ผู้มีส่วนเกี่ยวข้องในวงการอสังหาริมทรัพย์ ติดตามแนวโน้มของตลาดอย่างใกล้ชิด พิจารณาการลงทุนในโครงการที่มีศักยภาพ และให้ความสำคัญกับการสร้างความแข็งแกร่งทางการเงินควบคู่ไปกับการพัฒนาผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ผู้บริโภคยุคใหม่
หากท่านเป็นนักลงทุนที่สนใจในศักยภาพของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย หรือเป็นผู้พัฒนาโครงการที่กำลังมองหาโอกาสในการเติบโต ขอเชิญชวนท่านมาศึกษาข้อมูลเชิงลึกเพิ่มเติม และเข้าร่วมเป็นส่วนหนึ่งของการขับเคลื่อนอนาคตของอสังหาริมทรัพย์ไทยไปด้วยกัน เราพร้อมที่จะเป็นพันธมิตรของท่านในการนำพากลยุทธ์ที่ประสบความสำเร็จสู่การปฏิบัติ และสร้างผลตอบแทนที่ยั่งยืนในตลาดที่เต็มไปด้วยพลวัตนี้
