สมรภูมิอสังหาริมทรัพย์ไทย 2566: สิ้นหวังหรือจุดเปลี่ยน ส่องผลประกอบการ 41 บริษัทมหาชน
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มายาวนานกว่าทศวรรษ การมองย้อนกลับไปที่ปี 2566 นั้น นำมาซึ่งความรู้สึกที่ผสมปนเปกันระหว่างความผิดหวังและความหวังที่ริบหรี่ แม้จะเคยคาดการณ์ถึงแรงส่งเชิงบวกที่สืบเนื่องจากโมเมนตัมอันแข็งแกร่งของปี 2565 ที่อุตสาหกรรมกำลังจะทะยานสู่ขาขึ้น แต่ความเป็นจริงกลับสวนทางอย่างสิ้นเชิง ตลาดได้หวนคืนสู่ภาวะชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัดก่อนหน้าการเลือกตั้งใหญ่ และยังคงดำเนินต่อไปจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาที่ปกติจะเป็นไฮซีซั่นอันคึกคักของไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวได้อย่างที่คาดหวัง และเมื่อก้าวเข้าสู่ปี 2567 สัญญาณบวกที่ชัดเจนยังคงเป็นสิ่งที่เราเฝ้ารอ
เพื่อทำความเข้าใจภาพรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปีที่ผ่านมา Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลเชิงลึกของบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ทั้งหมด 41 แห่ง เพื่อประเมินประสิทธิภาพในการบริหารจัดการภายใต้สถานการณ์ที่ท้าทาย และที่สำคัญกว่านั้น คือการเฟ้นหา “ผู้ชนะตัวจริง” ที่สามารถฝ่าฟันอุปสรรคและสร้างผลงานที่โดดเด่นออกมาได้
ภาพรวมรายได้รวม: ตัวเลขที่ชวนให้ขบคิด
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันกว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งเมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท ถือว่ามีการลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% อย่างไรก็ตาม ตัวเลขรวมนี้เพียงแค่ผิวเผิน เมื่อเจาะลึกรายบริษัท กลับพบว่าถึง 25 จาก 41 บริษัท มีรายได้รวมลดลง ซึ่งบ่งชี้ถึงแรงกดดันที่ถาโถมเข้าใส่ภาคส่วนนี้อย่างหนักหน่วง
บริษัทที่เผชิญกับผลกระทบอย่างรุนแรงและมีรายได้รวมติดลบในอัตราที่น่ากังวล ได้แก่ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ที่มีรายได้รวมหดหายไปถึงราว 28% นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็ไม่น้อยหน้าด้วยตัวเลข -26%, Lalin Property (LPH) -23%, Major Development (MJD) -22% และ Siam Asset (SA ) -21%
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นที่รู้จักในด้านความแข็งแกร่ง ก็ยังคงมีรายได้รวมติดลบถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตเป็นพิเศษคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้รวมลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PPH) -9% และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ 4%
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนการดำเนินงานหลัก
อย่างไรก็ตาม การวัดผลการดำเนินงานที่แท้จริงของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ควรพิจารณาจาก รายได้จากการขาย เป็นหลัก เนื่องจากรายได้รวมของบางบริษัทอาจได้รับปัจจัยสนับสนุนจากแหล่งรายได้อื่น ซึ่งอาจไม่สะท้อนถึงความสามารถในการดำเนินธุรกิจหลักได้อย่างเต็มที่ การพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขายจะช่วยให้เห็นภาพการแข่งขันที่แท้จริง
เมื่อรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท พบว่าอยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัทที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
ผลกระทบที่ชัดเจนปรากฏในหลายบริษัท เช่น Raimon Land (RML) ที่รายได้จากการขายตกลงถึง 78%, L.P.N. Development (LPN) รายได้ขายลดลงเกือบ 40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ผู้นำอย่าง AP (Thailand) (AP) ก็ยังคงเผชิญกับรายได้จากการขายที่ลดลงเล็กน้อยที่ 2% และไม่ได้มีเพียงบริษัทขนาดใหญ่เท่านั้นที่มีรายได้จากการขายติดลบ เพราะในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง
King of Sales: AP (Thailand) ทวงบัลลังก์รายได้จากการขาย
เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย AP (Thailand) (AP) กลับขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท สามารถแซงหน้า Sansiri (SIRI) ที่มีรายได้จากการขายรวม 32,829 ล้านบาท มาเป็นอันดับ 2 อย่างฉิวเฉียด แม้จะอยู่อันดับ 2 แต่ Sansiri ก็เป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตถึง 7%
Supalai (SPALI) ยังคงรักษาตำแหน่งที่แข็งแกร่งไว้ได้ในอันดับ 3 ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท ตามมาด้วย SC Asset Corporation (SC) ที่ก้าวขึ้นสู่ Top 5 ได้สำเร็จ ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่แสดงการเติบโตได้อย่างน่าประทับใจถึง 13% Pruksa Holding (PPH) คว้าอันดับ 5 ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
แม้รายได้จากการขายจะลดลงพอสมควร แต่ Land and Houses (LH) ก็ยังสามารถประคองตัวเองอยู่ใน Top 10 ได้ ด้วยรายได้จากการขายรวม 18,966 ล้านบาท ในอันดับ 6 ตามมาด้วย Frasers Property (Thailand) (FPT) ในอันดับ 7 ด้วยรายได้จากการขายรวม 10,019 ล้านบาท
Origin Property (ORI) แม้จะเผชิญกับรายได้ลดลงถึง 24% แต่ก็ยังคงอยู่ในกลุ่ม Top 10 ได้ด้วยรายได้จากการขายรวม 8,840 ล้านบาท ในอันดับ 8 Quality Houses (QH) ที่มักจะทำผลงานได้อย่างสม่ำเสมอ เข้ามาในอันดับ 9 ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และปิดท้าย Top 10 ด้วย Property Perfect (PF) ที่มีรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่ต้องกล่าวถึงอย่างพิเศษคือ Central Pattana (CPN) ซึ่งหลังจากได้วางรากฐานและพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 ก็เริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนได้อย่างงดงาม โดยมีรายได้จากการขาย 5,835 ล้านบาท เติบโตขึ้นถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท
กำไรสุทธิ: บทสรุปของผู้ชนะที่แท้จริง
ท้ายที่สุดแล้ว ไม่ว่าบริษัทจะขายได้มากน้อยเพียงใด หากมีกำไรสุทธิที่น้อยนิด หรือไม่สามารถเก็บเกี่ยวผลกำไรเข้ากระเป๋าได้มากพอ ก็ย่อมไม่อาจถือว่าเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมราว 49,602 ล้านบาท ยิ่งไปกว่านั้น มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน บางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ และกว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565
Land and Houses ผงาดผู้นำกำไรสูงสุดอีกครั้ง
สำหรับ Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถทำกำไรได้สูงสุด Land and Houses (LH) ยังคงรักษาตำแหน่งแชมป์เก่าไว้ได้ แม้รายได้จะลดลงอย่างมีนัยสำคัญ แต่ก็สามารถกวาดกำไรในปีนี้ไปได้ถึง 7,495 ล้านบาท ปัจจัยสำคัญมาจากกำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนมูลค่า 2,500 ล้านบาท หากปราศจากปัจจัยพิเศษนี้ Supalai (SPALI) ซึ่งอยู่ในอันดับ 2 ด้วยกำไร 6,083 ล้านบาท คงจะก้าวขึ้นเป็นอันดับ 1 ไปแล้ว
AP (Thailand) (AP) รั้งอันดับ 3 ด้วยกำไร 6,054 ล้านบาท เฉือนกันไปแบบฉิวเฉียดกับ Supalai Sansiri (SIRI) มาเป็นอันดับ 4 ด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท และแสดงการเติบโตที่ก้าวกระโดดถึง 42% Origin Property (ORI) มาในอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลงถึง 25% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า
SC Asset (SC) คว้าอันดับ 6 ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท สามารถเฉือน Quality Houses (QH) ซึ่งมีกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท ไปได้อย่างหวุดหวิด Pruksa Holding (PPH) อยู่ในอันดับ 8 ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) บริษัทในเครือเจ้าสัวซีพี หรือ “เจ้าสัวน้ำเมา” ตามที่เรียกกันอย่างคุ้นหู เข้ามาในอันดับ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และปิดท้าย Top 10 ด้วย Central Pattana (CPN) ที่มีกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (ตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
มองไปข้างหน้า: ความท้าทายที่รออยู่ และโอกาสที่ซ่อนเร้น
ผลประกอบการที่ได้นำเสนอมานี้ คือภาพรวมของการดำเนินงานในภาคอสังหาริมทรัพย์จาก 41 บริษัทจดทะเบียนที่ Property Mentor ได้รวบรวมไว้ การวิเคราะห์นี้สะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายที่ภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยยังคงเผชิญอยู่ ซึ่งคาดการณ์ได้ว่าปี 2567 จะยังคงเป็นอีกปีที่ยากลำบากและต้องใช้ความชาญฉลาดในการบริหารจัดการ
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญในวงการ ผมเชื่อมั่นว่า แม้จะเผชิญกับความผันผวนของตลาดและปัจจัยภายนอกต่างๆ ที่ควบคุมได้ยาก แต่ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยก็ยังมีศักยภาพในการเติบโต หากผู้ประกอบการสามารถปรับกลยุทธ์ได้อย่างทันท่วงที เข้าใจความต้องการของตลาดที่เปลี่ยนแปลงไปอย่างรวดเร็ว และที่สำคัญที่สุด คือการมุ่งเน้นไปที่การสร้างมูลค่าเพิ่มให้กับโครงการอย่างแท้จริง
หากท่านเป็นหนึ่งในผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุน หรือต้องการที่ปรึกษาเชิงกลยุทธ์ในการดำเนินธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เพื่อให้สามารถฝ่าฟันความท้าทายในปี 2567 นี้ และก้าวขึ้นสู่การเป็น “ผู้ชนะตัวจริง” ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย Property Mentor ยินดีเป็นอย่างยิ่งที่จะร่วมแบ่งปันประสบการณ์ ความรู้ และแนวทางปฏิบัติที่ทันสมัยที่สุด เพื่อนำพาท่านไปสู่ความสำเร็จที่ยั่งยืน โปรดอย่าลังเลที่จะติดต่อเรา เพื่อเริ่มต้นการสนทนาที่อาจเป็นจุดเปลี่ยนสำคัญสำหรับธุรกิจของท่าน.
