เจาะลึกตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2566: มรสุมที่ถาโถมและผู้รอดชีวิตที่แข็งแกร่ง
ปี 2566 เป็นอีกหนึ่งปีแห่งความท้าทายอย่างแท้จริงสำหรับภาพรวม อสังหาริมทรัพย์ไทย แม้ว่าโมเมนตัมในช่วงปลายปี 2565 จะจุดประกายความหวังให้เห็นถึงการฟื้นตัว แต่ทว่า สถานการณ์กลับเปลี่ยนทิศทางอย่างรวดเร็ว ตลาดเข้าสู่ช่วงชะลอตัวอีกครั้งก่อนการเลือกตั้งครั้งใหญ่ และความซบเซานั้นก็ยืดเยื้อต่อเนื่องมาจนถึงช่วงไตรมาสสุดท้ายของปี ซึ่งเป็นช่วงเวลาปกติที่ตลาดควรจะคึกคักที่สุด (High Season) กลับกลายเป็นว่าไม่มีสัญญาณการฟื้นตัวที่ชัดเจน ปัญหาเหล่านี้ยังคงส่งผลต่อเนื่องมาถึงต้นปี 2567 บั่นทอนความเชื่อมั่นและกำลังซื้อในตลาด
ในฐานะผู้ที่คร่ำหวอดในวงการ อสังหาริมทรัพย์ มากว่าทศวรรษ ผมได้ทำการวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย จำนวนทั้งสิ้น 41 บริษัท เพื่อประเมินผลการดำเนินงานตลอดปี 2566 และชี้ชัดว่าใครคือผู้ที่สามารถรับมือกับความผันผวนของตลาดได้อย่างแข็งแกร่ง และใครคือ “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในสนามแข่งที่เต็มไปด้วยความกดดันนี้
ภาพรวมรายได้รวม: การหดตัวที่ไม่ใช่เรื่องปกติของ อสังหาริมทรัพย์ไทย
จากการรวบรวมข้อมูล พบว่าตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง มีรายได้รวมกันทั้งสิ้นกว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวมสูงถึง 376,141 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม หากเจาะลึกรายบริษัท จะพบภาพที่น่ากังวลใจยิ่งกว่านั้น เพราะมีมากถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
บริษัทที่ประสบปัญหาหนักหนาสาหัสและมีรายได้รวมติดลบในระดับกว่า 20% ได้แก่ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) โดยมีรายได้ลดลงถึงราวๆ -28% ในขณะที่ Raimon Land (RML) ก็ไม่น้อยหน้า ด้วยรายได้ที่หดตัวถึง -26% ตามมาด้วย Lalin Property (LALIN) ที่ -23%, Major Development (MJD) ที่ -22% และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่ในวงการ อสังหาริมทรัพย์ กรุงเทพ และหัวเมืองหลักอย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังไม่สามารถหลีกหนีภาวะตลาดได้ โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 นั้น มีถึง 5 บริษัทที่มีรายได้ลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า นอกจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) ที่ -10% และ Pruksa Holding (PPH) ที่ -9% รวมถึง Origin Property (ORI) ที่รายได้รวมลดลงราวๆ -4%
แสนสิริ: ผงาดขึ้นเป็นผู้นำรายได้รวมสูงสุด ท่ามกลางภาวะตลาดที่ท้าทาย
เมื่อพิจารณาถึงรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 บริษัทแสนสิริ (SIRI) เป็นผู้ที่ทำผลงานได้อย่างโดดเด่น โดยสามารถทำรายได้รวมไปถึง 39,082 ล้านบาท เติบโตขึ้น 12% แซงหน้าอันดับ 2 อย่าง AP (Thailand) ที่มีรายได้รวม 38,399 ล้านบาท ไปอย่างหวุดหวิด ตามมาด้วยอันดับ 3 คือ Supalai ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท
สำหรับ Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ประกอบด้วย:
แสนสิริ (SIRI): 39,082 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SENA): 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์ (UV): 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท (S): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนความแข็งแกร่งในธุรกิจหลัก
อย่างไรก็ตาม การประเมินผลการดำเนินงานของบริษัท อสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ ที่แท้จริง จำเป็นต้องพิจารณาถึง “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากรายได้รวมอาจมีการบวกลบจากแหล่งอื่นเข้ามา ซึ่งอาจไม่ได้สะท้อนถึงศักยภาพหลักในการพัฒนาและส่งมอบโครงการโดยตรง หากเราพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย โฉมหน้าของ Top 10 บริษัทก็จะมีการเปลี่ยนแปลงไปบ้าง
ภาพรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัทในปี 2566 อยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายสูงถึง 299,979 ล้านบาท โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
บริษัทที่ประสบปัญหาอย่างหนักในส่วนของรายได้จากการขาย ได้แก่ Raimon Land ที่ลดลงถึง -78%, L.P.N. Development ที่ลดลงเกือบ -40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) ในฐานะผู้นำตลาด ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% ที่สำคัญคือ ไม่ใช่เพียงแค่บริษัทขนาดใหญ่เท่านั้นที่มีรายได้จากการขายติดลบ แต่ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้ส่วนนี้ลดลง
AP (Thailand) โชว์ฟอร์มแกร่ง! ครองอันดับ 1 ด้านรายได้จากการขาย
สำหรับอันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 นั้น AP (Thailand) กลับมาทวงคืนตำแหน่งผู้นำด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท โดยแสนสิริตามมาเป็นอันดับ 2 ด้วยรายได้จากการขาย 32,829 ล้านบาท ซึ่งแสนสิริถือเป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตขึ้นถึง 7%
อันดับ 3 ได้แก่ Supalai ที่ยังคงรักษาความแข็งแกร่งด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท ตามมาด้วย SC Asset Corporation (SENA) ที่ก้าวขึ้นมาติด Top 5 ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่มีรายได้เติบโตในแดนบวกถึง 13% ส่วนอันดับ 5 คือ Pruksa Holding ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
แม้จะเผชิญกับรายได้จากการขายที่ลดลงอย่างมาก แต่ Land and Houses ก็ยังคงรักษาที่ยืนใน Top 10 ได้ด้วยรายได้ขายรวม 18,966 ล้านบาท ในอันดับที่ 6 ตามมาด้วย Frasers Property (Thailand) (FPT) ที่ 10,019 ล้านบาท ในอันดับ 7 Origin Property (ORI) แม้จะมีรายได้ลดลงถึง -24% แต่ก็ยังเกาะกลุ่มอยู่ใน Top 10 ได้ด้วยรายได้ขายรวม 8,840 ล้านบาทในอันดับ 8
บริษัท Quality House (QH) ที่มักจะทำผลงานได้ดีสม่ำเสมอ เข้ามาในอันดับ 9 ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Property Perfect (PF) ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
Central Pattana: การมาถึงของยักษ์ใหญ่ที่น่าจับตามองในตลาดพัฒนาอสังหาริมทรัพย์
อีกหนึ่งบริษัทที่มีผลการดำเนินงานโดดเด่นจนต้องหยิบยกมากล่าวถึงคือ Central Pattana (CPN) หลังจากที่ได้ทุ่มเทพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายมาอย่างต่อเนื่อง บัดนี้ก็ถึงเวลาของการเก็บเกี่ยวผลกำไรแล้ว ในปี 2566 CPN สามารถทำรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท ซึ่งเป็นการเติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท แสดงให้เห็นถึงศักยภาพในการขยายธุรกิจสู่ตลาดพัฒนาอสังหาริมทรัพย์อย่างเต็มตัว
กำไรสุทธิ: ดัชนีชี้วัดความสามารถในการทำกำไรของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
ท้ายที่สุดแล้ว ไม่ว่าบริษัทจะมียอดขายเท่าใด หากไม่สามารถแปลงเป็นกำไรที่จับต้องได้ ก็ไม่อาจกล่าวได้ว่าเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ซึ่งลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมกันประมาณ 49,602 ล้านบาท
สถานการณ์ที่น่าเป็นห่วงคือ มีถึง 12 บริษัทที่ประกาศผลประกอบการขาดทุน บางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี นับตั้งแต่ช่วงการระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัทจาก 41 บริษัท มีกำไรสุทธิลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565
Land and Houses: แชมป์กำไรสูงสุด ท่ามกลางการปรับตัวที่ชาญฉลาด
สำหรับ Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถทำกำไรได้สูงสุดในปี 2566 อันดับ 1 ยังคงเป็น Land and Houses (LH) ที่สามารถกวาดกำไรไปถึง 7,495 ล้านบาท แม้ว่ารายได้รวมจะลดลง แต่ปัจจัยหลักที่ทำให้ LH ขึ้นเป็นอันดับ 1 คือ การมีกำไรพิเศษจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนมูลค่า 2,500 ล้านบาท หากไม่นับปัจจัยพิเศษนี้ ศุภาลัย (SPALI) ซึ่งมีกำไร 6,083 ล้านบาท คงจะได้ขึ้นเป็นอันดับ 1 แทน
AP (Thailand) (AP) ตามมาติดๆ ในอันดับ 3 ด้วยกำไร 6,054 ล้านบาท ในขณะที่แสนสิริ (SIRI) ทำกำไรสุทธิได้ 5,846 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% รั้งอันดับ 4 Origin Property (ORI) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้ว่ากำไรจะลดลงจากปีก่อนถึง -25% ก็ตาม
อันดับ 6 ได้แก่ SC Asset Corporation (SENA) ที่มีกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality House (QH) ซึ่งมีกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท ไปอย่างหวุดหวิดในอันดับ 7 Pruksa Holding (PPH) คว้าอันดับ 8 ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) ในฐานะบริษัทในเครือเจ้าสัวใหญ่อยู่ในอันดับ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Central Pattana (CPN) ที่มีกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (เป็นตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
มองไปข้างหน้า: อนาคตของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
ข้อมูลผลประกอบการของ 41 บริษัทที่ Property Mentor ได้รวบรวมมานี้ สะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายที่ภาค อสังหาริมทรัพย์เมืองไทย ต้องเผชิญในปี 2566 และแนวโน้มที่ปี 2567 ก็ยังคงเป็นอีกปีที่ต้องใช้ความพยายามอย่างสูงในการดำเนินธุรกิจ
ในสถานการณ์ที่ตลาดมีความผันผวนเช่นนี้ การปรับกลยุทธ์ การบริหารต้นทุน การสร้างสรรค์ผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาด และการสร้างความเชื่อมั่นให้กับผู้บริโภค คือหัวใจสำคัญที่จะทำให้บริษัทสามารถยืนหยัดและเติบโตต่อไปได้
หากท่านเป็นหนึ่งในผู้ที่สนใจในตลาด อสังหาริมทรัพย์ไทย ไม่ว่าจะเป็นนักลงทุน ผู้ประกอบการ หรือผู้บริโภค การศึกษาข้อมูลเชิงลึกเช่นนี้ จะช่วยให้ท่านมองเห็นภาพรวมและตัดสินใจได้อย่างชาญฉลาด
ถึงเวลาแล้วที่คุณจะวางแผนอนาคตทางการเงินของคุณในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย! หากคุณกำลังมองหาโอกาสในการลงทุน หรือต้องการปรึกษาผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์เพื่อหาโซลูชันที่ดีที่สุดสำหรับคุณ ติดต่อเราวันนี้ เพื่อเริ่มต้นการเดินทางสู่ความสำเร็จในตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่กำลังเปลี่ยนแปลงอย่างไม่หยุดนิ่งนี้!
