เจาะลึกภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2566: ผู้เล่นรายใหญ่เผชิญความท้าทาย วางกลยุทธ์รับมือปี 2567
ภายหลังปี 2565 ที่ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยดูเหมือนจะกลับมามีโมเมนตัมเชิงบวกอีกครั้ง แต่ทว่าปี 2566 กลับกลายเป็นปีแห่งความท้าทายที่ยากเกินคาดการณ์ ตลาดเริ่มชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัดก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และความซบเซานั้นยังคงต่อเนื่องมาจนถึงช่วงปลายปี แม้จะเป็นช่วงเวลาปกติที่ตลาดจะคึกคักที่สุดในไตรมาส 4 สถานการณ์ก็ยังไม่ส่งสัญญาณฟื้นตัวที่ชัดเจน และแนวโน้มดังกล่าวได้ลากยาวมาถึงต้นปี 2567 ทำให้เกิดคำถามสำคัญว่า บริษัทอสังหาริมทรัพย์ยักษ์ใหญ่ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ สามารถปรับตัวและรับมือกับสภาวะตลาดที่ผันผวนนี้ได้อย่างไรบ้าง
Property Mentor ได้ทำการวิเคราะห์ข้อมูลทางการเงินของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ ทั้งสิ้น 41 แห่ง เพื่อประเมินผลการดำเนินงานตลอดปี 2566 และค้นหา “ผู้ชนะที่แท้จริง” ท่ามกลางความผันผวนนี้
รายได้รวมภาพรวม: ชะลอตัวเล็กน้อย แต่สัญญาณเตือนแรงขึ้น
ภาพรวมของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันกว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม ตัวเลขภาพรวมนี้อาจบดบังความจริงที่น่ากังวลยิ่งกว่า นั่นคือ ในจำนวน 41 บริษัท มีถึง 25 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
ผลประกอบการรายบริษัท: ความเหลื่อมล้ำที่ชัดเจน
บริษัทหลายแห่งเผชิญกับรายได้รวมที่ติดลบในระดับสูง สะท้อนถึงความยากลำบากในการบริหารจัดการท่ามกลางสภาวะตลาดที่ไม่เอื้ออำนวย ตัวอย่างเช่น L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR), และ Country Group Development (CGD) ต่างมีรายได้รวมติดลบราว 28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่ -26%, Lalin Property (LPH) ที่ -23%, Major Development (MD) ที่ -22%, และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นหนึ่งในผู้นำตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ก็ยังมีรายได้รวมติดลบถึง 18% ที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่รายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding (PPH) ที่ -9%, และ Origin Property (ORI) ที่รายได้รวมลดลงประมาณ 4%
Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ (รายได้รวม ปี 2566):
Sansiri (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
AP (Thailand) (AP): 38,399 ล้านบาท
Supalai (SPALI): 31,818 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 30,170 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): 26,132 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 24,487 ล้านบาท
U City (U): 17,672 ล้านบาท (เดิมคือ Univentures)
Frasers Property (Thailand) (FPT): 16,169 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 15,157 ล้านบาท
Singha Estate (S): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนความแข็งแกร่งที่แท้จริง
หากจะวัดผลการดำเนินงานอย่างแท้จริง การพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย (Sales Revenue) จะให้ภาพที่ชัดเจนกว่า เนื่องจากบริษัทขนาดใหญ่อาจมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาเสริม แต่รายได้จากการขายเป็นตัวบ่งชี้ถึงความสามารถในการนำผลิตภัณฑ์ออกสู่ตลาดและปิดการขายได้จริง
ภาพรวมของ 41 บริษัท สามารถทำรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท โดยมีถึง 30 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
หลายบริษัทเผชิญกับตัวเลขที่น่าตกใจในส่วนของรายได้จากการขาย เช่น Raimon Land ที่รายได้ลดลงถึง 78%, L.P.N. Development ที่ลดลงเกือบ 40%, และ Land and Houses ที่ลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) ที่เป็นผู้นำในตลาด ก็มีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% และที่น่าเป็นห่วงคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัท ที่รายได้จากการขายลดลง
Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ (รายได้จากการขาย ปี 2566):
AP (Thailand) (AP): 36,927 ล้านบาท (เติบโต 7%)
Sansiri (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
Supalai (SPALI): 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
Pruksa Holding (PPH): 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 18,966 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 10,019 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 8,840 ล้านบาท (ลดลง 24%)
Quality Houses (QH): 7,619 ล้านบาท
Property Perfect (PF): 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ Central Pattana (CPN) เป็นอีกหนึ่งบริษัทที่น่าจับตามองอย่างยิ่ง หลังจากการปูพรมพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อการขายอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN สามารถสร้างรายได้จากการขายได้ 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปีก่อนหน้าที่ 2,870 ล้านบาท ซึ่งแสดงให้เห็นถึงศักยภาพในการเติบโตและสามารถเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากที่ได้ลงทุนไป
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดความสามารถในการทำกำไรที่แท้จริง
ท้ายที่สุดแล้ว ความสำเร็จของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไม่ได้วัดกันที่ยอดขายเพียงอย่างเดียว แต่รวมถึงความสามารถในการบริหารจัดการต้นทุนและสร้างกำไรสุทธิที่เป็นตัวเงินเข้ากระเป๋าด้วย ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมกันราว 49,602 ล้านบาท
สถานการณ์ที่น่าเป็นห่วงคือ มีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน บางแห่งขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปีตั้งแต่ช่วงโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวได้ ขณะที่กว่า 20 บริษัท มีกำไรลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565
Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ (กำไรสุทธิ ปี 2566):
Land and Houses (LH): 7,495 ล้านบาท (ได้รับผลบวกจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน มูลค่า 2,500 ล้านบาท)
Supalai (SPALI): 6,083 ล้านบาท
AP (Thailand) (AP): 6,054 ล้านบาท
Sansiri (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
Origin Property (ORI): 3,160 ล้านบาท (ลดลง 25%)
SC Asset Corporation (SC): 2,525 ล้านบาท
Quality Houses (QH): 2,503 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 1,865 ล้านบาท
Central Pattana (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มปี 2567: ความท้าทายที่ต้องก้าวข้าม
ข้อมูลผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ 41 แห่งที่ Property Mentor รวบรวมมา สะท้อนให้เห็นถึงความซับซ้อนและความผันผวนของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2566 แม้ว่าจะมีบริษัทที่ยังคงสามารถรักษาการเติบโตและทำกำไรได้ แต่ก็ปฏิเสธไม่ได้ว่า สภาวะตลาดโดยรวมยังคงเผชิญกับความท้าทายอย่างต่อเนื่อง
สำหรับปี 2567 คาดการณ์ว่าเป็นอีกหนึ่งปีที่จะทดสอบความสามารถของบริษัทต่างๆ ในการปรับตัวและวางกลยุทธ์เพื่อรับมือกับปัจจัยลบต่างๆ เช่น ภาวะเศรษฐกิจที่ยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่, อัตราดอกเบี้ยที่ยังคงอยู่ในระดับสูง, และกำลังซื้อของผู้บริโภคที่อาจยังไม่กลับมาเต็มที่
การวิเคราะห์นี้เป็นเพียงภาพรวมในเบื้องต้น และการแข่งขันในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยยังคงดุเดือด บริษัทที่สามารถสร้างความแตกต่าง, นำเสนอนวัตกรรม, เข้าใจความต้องการของลูกค้าอย่างแท้จริง, และบริหารจัดการต้นทุนได้อย่างมีประสิทธิภาพเท่านั้น จึงจะสามารถก้าวข้ามผ่านความท้าทายนี้ไปได้ และก้าวขึ้นเป็นผู้นำที่แข็งแกร่งในตลาด
หากท่านเป็นนักลงทุน, ผู้ประกอบการ, หรือผู้ที่สนใจในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย การทำความเข้าใจในรายละเอียดของผลประกอบการเหล่านี้ จะเป็นข้อมูลสำคัญในการประกอบการตัดสินใจ และการเตรียมพร้อมรับมือกับโอกาสและความท้าทายที่กำลังจะมาถึงในปี 2567 นี้
