ภูมิทัศน์อสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: การประเมินผลการดำเนินงานของบริษัทมหาชนภายใต้แรงกดดันทางเศรษฐกิจ
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ดิฉันได้สังเกตเห็นถึงพลวัตที่เปลี่ยนแปลงไปของตลาดอย่างใกล้ชิด ปี 2566 ที่ผ่านมาถือเป็นบทพิสูจน์ที่ท้าทายสำหรับอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทยอย่างแท้จริง โดยเฉพาะสำหรับ บริษัทอสังหาริมทรัพย์ไทย ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ แม้ว่าช่วงปลายปี 2565 จะมีความคาดหวังถึงการฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่งตามโมเมนตัมที่สั่งสมมา แต่ภาพรวมของปี 2566 กลับสวนทาง โดยตลาดได้เข้าสู่ช่วงชะลอตัวอีกครั้ง สัญญาณดังกล่าวเห็นได้ชัดเจนก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และความซบเซาได้ต่อเนื่องยาวนานจนถึงช่วงไตรมาสสุดท้ายของปี ซึ่งเป็นช่วงเวลาปกติของการเติบโตตามฤดูกาล (high season) แต่กลับไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวได้อย่างที่คาดหวัง ทำให้บรรยากาศในปี 2567 ยังคงมีความไม่แน่นอน
เพื่อทำความเข้าใจถึงผลกระทบที่เกิดขึ้นและประเมินศักยภาพการรับมือของ บริษัทอสังหาริมทรัพย์ไทย ในช่วงเวลาที่ยากลำบากนี้ Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลทางการเงินของบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ทั้งหมด 41 แห่ง เพื่อวิเคราะห์ผลการดำเนินงานในปี 2566 โดยเฉพาะการเปรียบเทียบกับปี 2565 และระบุถึงบริษัทที่มีความโดดเด่นหรือเผชิญกับความท้าทายมากที่สุด
ภาพรวมรายได้รวม: การหดตัวเล็กน้อยแต่กระจายตัวทั่วทั้งอุตสาหกรรม
จากข้อมูลที่รวบรวมมา พบว่าบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถทำรายได้รวมกันในปี 2566 ได้ประมาณ 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อยเมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท คิดเป็นการหดตัวประมาณ -1.2% แม้ตัวเลขโดยรวมจะดูไม่มากนัก แต่เมื่อเจาะลึกลงไปในรายละเอียด จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท หรือคิดเป็นกว่า 60% ที่มีรายได้รวมลดลง แสดงให้เห็นถึงแนวโน้มการชะลอตัวที่กระจายตัวไปทั่วทั้งอุตสาหกรรม
บริษัทที่เผชิญกับการหดตัวของรายได้ในระดับที่น่ากังวล ได้แก่ L.P.N. Development Plc. (LPN), Eastern Star Real Estate Plc. (ESTAR), และ Country Group Development Plc. (CGD) ซึ่งมีรายได้รวมลดลงในระดับกว่า 28% นอกจากนี้ Raimon Land Plc. (RML) ก็เผชิญกับการลดลงถึง 26% ตามมาด้วย Lalin Property Plc. (LPH) ที่ -23%, Major Development Plc. (MD) ที่ -22%, และ Siamese Asset Plc. (SA) ที่ -21%
แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่อย่าง Land and Houses Plc. (LH) ซึ่งเป็นที่รู้จักในฐานะผู้นำตลาด ก็ยังมีรายได้รวมติดลบถึง 18% ที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) Plc. (AP) ที่มีรายได้รวมลดลงเล็กน้อยกว่า -1%, Supalai Plc. (SPALI) -10%, Pruksa Holding Plc. (PRUK) -9%, และ Origin Property Plc. (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ -4%
การแข่งขันด้านรายได้รวม: แสนสิริผงาดขึ้นเป็นผู้นำ แต่ภาพรวมยังมีความซบเซา
เมื่อพิจารณา 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 พบว่า อันดับ 1 ตกเป็นของ Sansiri Plc. (SIRI) ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท เฉือนอันดับ 2 อย่าง AP (Thailand) Plc. (AP) ที่มีรายได้รวม 38,399 ล้านบาท อย่างสูสี อันดับ 3 คือ Supalai Plc. (SPALI) ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท ตามมาด้วย Land and Houses Plc. (LH) ในอันดับ 4 ด้วยรายได้รวม 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding Plc. (PRUK) ในอันดับ 5 ด้วยรายได้รวม 26,132 ล้านบาท
อันดับ 6 คือ SC Asset Corporation Plc. (SC) ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท, อันดับ 7 คือ U City Plc. (U) (เดิมชื่อ Univenture) ด้วยรายได้รวม 17,672 ล้านบาท, อันดับ 8 คือ Frasers Property (Thailand) Plc. (FPT) ด้วยรายได้รวม 16,169 ล้านบาท, อันดับ 9 คือ Origin Property Plc. (ORI) ด้วยรายได้รวม 15,157 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Singha Estate Plc. (S) ด้วยรายได้รวม 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนความแข็งแกร่งที่แท้จริง
อย่างไรก็ตาม การวัดผลการดำเนินงานที่แท้จริงของ บริษัทอสังหาริมทรัพย์ไทย ควรพิจารณาจากรายได้จากการขายเป็นหลัก เนื่องจากรายได้รวมอาจมีส่วนประกอบจากธุรกิจอื่น ๆ ที่ไม่ใช่การขายอสังหาริมทรัพย์โดยตรง เช่น รายได้จากค่าเช่า การบริหารจัดการ หรือการขายสินทรัพย์อื่น ๆ ซึ่งอาจไม่สะท้อนถึงศักยภาพในการพัฒนาและส่งมอบโครงการอสังหาริมทรัพย์ของผู้ประกอบการ
เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย พบว่าบริษัททั้ง 41 แห่ง ทำรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ -11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท ซึ่งแสดงให้เห็นถึงความท้าทายที่มากขึ้นในการสร้างยอดขายจากโครงการใหม่ๆ และการปิดการขายโครงการที่มีอยู่ โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลง
บริษัทที่เผชิญกับการลดลงของรายได้จากการขายอย่างมีนัยสำคัญ ได้แก่ Raimon Land Plc. (RML) ซึ่งมีรายได้จากการขายลดลงถึง -78%, L.P.N. Development Plc. (LPN) ลดลงเกือบ -40%, และที่น่าตกใจคือ Land and Houses Plc. (LH) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) Plc. (AP) ซึ่งเป็นผู้นำในด้านยอดขาย ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2%
นอกจากนี้ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด ยังมีถึง 8 บริษัทที่ประสบกับภาวะรายได้จากการขายลดลง ซึ่งบ่งชี้ถึงสภาพตลาดที่ส่งผลกระทบต่อผู้เล่นรายใหญ่ด้วยเช่นกัน
AP (Thailand) Plc. กลับมาทวงบัลลังก์ผู้นำด้านรายได้จากการขาย
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 อันดับ 1 ได้แก่ AP (Thailand) Plc. (AP) ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท สามารถแซงหน้า Sansiri Plc. (SIRI) กลับมาคว้าตำแหน่งผู้นำได้สำเร็จ โดย Sansiri Plc. (SIRI) อยู่ในอันดับ 2 ด้วยรายได้จากการขายรวม 32,829 ล้านบาท ซึ่ง Sansiri Plc. (SIRI) เป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตขึ้นถึง 7%
อันดับ 3 คือ Supalai Plc. (SPALI) ซึ่งยังคงรักษาตำแหน่งได้อย่างแข็งแกร่ง ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท ตามมาด้วย SC Asset Corporation Plc. (SC) ในอันดับ 4 ที่สามารถก้าวขึ้นมาอยู่ใน Top 5 ได้สำเร็จ ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่มีรายได้เติบโตในแดนบวกถึง 13% อันดับ 5 คือ Pruksa Holding Plc. (PRUK) ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
อันดับ 6 คือ Land and Houses Plc. (LH) แม้รายได้จากการขายจะลดลงอย่างมาก แต่ก็ยังสามารถประคองตัวอยู่ใน Top 10 ได้ ด้วยรายได้ขายรวม 18,966 ล้านบาท อันดับ 7 คือ Frasers Property (Thailand) Plc. (FPT) ด้วยรายได้ขายรวม 10,019 ล้านบาท อันดับ 8 คือ Origin Property Plc. (ORI) แม้จะมีรายได้ลดลงถึง -24% แต่ก็ยังคงอยู่ในกลุ่ม Top 10 ด้วยรายได้ขายรวม 8,840 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Quality Houses Plc. (QH) ซึ่งมักจะปรากฏชื่อในกลุ่มนี้เสมอ ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Property Perfect Plc. (PF) ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
Central Pattana Plc. (CPN) ส่องสว่างในตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย
นอกจากบริษัทที่กล่าวมาข้างต้น ยังมีอีกหนึ่งบริษัทที่น่าจับตาและมีผลงานโดดเด่นอย่างยิ่ง คือ Central Pattana Plc. (CPN) ซึ่งเป็นผู้พัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำ หลังจากที่ได้ทุ่มเทลงทุนในการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายมาอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN ได้เริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนอย่างเป็นรูปธรรม โดยมีรายได้จากการขาย 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท การเติบโตนี้สะท้อนให้เห็นถึงกลยุทธ์การพัฒนาโครงการที่ประสบความสำเร็จ และการตอบรับที่ดีจากตลาดสำหรับโครงการใหม่ๆ ของ CPN
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสุดท้ายของความสำเร็จในการดำเนินธุรกิจ
เมื่อพิจารณาถึงจุดสุดท้ายของการดำเนินธุรกิจ ซึ่งคือ “กำไรสุทธิ” หรือความสามารถในการทำกำไรและนำเงินเข้ากระเป๋า ก็ยังคงเป็นประเด็นสำคัญในการประเมินว่าบริษัทใดคือ “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมกันประมาณ 49,602 ล้านบาท
สถานการณ์ที่น่ากังวลคือ มีกว่า 12 บริษัทที่ผลประกอบการขาดทุน ซึ่งบางบริษัทเผชิญกับการขาดทุนอย่างต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัทจาก 41 บริษัท มีกำไรลดลงจากปี 2565 ซึ่งแสดงให้เห็นถึงแรงกดดันด้านต้นทุน ค่าใช้จ่าย และความสามารถในการทำราคาขายที่ลดลง
Land and Houses Plc. ครองตำแหน่งสูงสุดด้านกำไรสุทธิ แต่มีปัจจัยพิเศษ
สำหรับการจัดอันดับ 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถทำกำไรได้สูงสุดในปี 2566 อันดับ 1 ยังคงเป็น Land and Houses Plc. (LH) แม้ว่ารายได้รวมจะลดลงมาก แต่ LH สามารถกวาดกำไรในปีนี้ไปถึง 7,495 ล้านบาท ปัจจัยสำคัญที่ทำให้ LH ขึ้นเป็นอันดับ 1 คือการรับรู้กำไรพิเศษจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งมีมูลค่าถึง 2,500 ล้านบาท หากไม่นับปัจจัยพิเศษนี้ อันดับ 2 อย่าง Supalai Plc. (SPALI) ที่มีกำไร 6,083 ล้านบาท ก็น่าจะขึ้นมาเป็นอันดับ 1 แทน
Supalai Plc. (SPALI) มีกำไรสุทธิ 6,083 ล้านบาท สามารถเฉือนอันดับ 3 อย่าง AP (Thailand) Plc. (AP) ที่มีกำไร 6,054 ล้านบาท ไปได้อย่างสูสี อันดับ 4 คือ Sansiri Plc. (SIRI) ที่มีกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท และเติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% ซึ่งเป็นสัญญาณที่ดีของความสามารถในการปรับกลยุทธ์การขายและการบริหารต้นทุน
อันดับ 5 คือ Origin Property Plc. (ORI) ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้ว่ากำไรจะลดลงจากปีก่อนถึง -25% ก็ตาม
อันดับ 6 คือ SC Asset Corporation Plc. (SC) ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือนอันดับ 7 อย่าง Quality Houses Plc. (QH) ที่มีกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท ไปอย่างหวุดหวิด อันดับ 8 คือ Pruksa Holding Plc. (PRUK) ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Frasers Property (Thailand) Plc. (FPT) ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Central Pattana Plc. (CPN) ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (ตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
มองไปข้างหน้า: ความท้าทายและการปรับตัวในตลาดอสังหาริมทรัพย์
ผลการดำเนินงานของ บริษัทอสังหาริมทรัพย์ไทย ทั้ง 41 แห่งที่ Property Mentor ได้รวบรวมมานี้ สะท้อนให้เห็นถึงภาพรวมของอุตสาหกรรมที่ยังคงเผชิญกับความท้าทายในปี 2566 และแนวโน้มในปี 2567 ก็ยังคงไม่สดใสนัก ปัจจัยต่างๆ เช่น ภาวะเศรษฐกิจมหภาคที่ยังไม่แน่นอน อัตราดอกเบี้ยที่ยังอยู่ในระดับสูง และการเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมของผู้บริโภค ล้วนเป็นปัจจัยสำคัญที่ส่งผลกระทบต่อการตัดสินใจซื้ออสังหาริมทรัพย์
สำหรับ นักลงทุนอสังหาริมทรัพย์ และผู้ที่กำลังมองหา โอกาสลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ การวิเคราะห์ผลการดำเนินงานของบริษัทเหล่านี้อย่างละเอียด ถือเป็นขั้นตอนสำคัญในการประเมินศักยภาพและความเสี่ยงของแต่ละบริษัท การทำความเข้าใจถึงที่มาของรายได้ โครงสร้างต้นทุน และความสามารถในการบริหารจัดการกำไร จะช่วยให้สามารถตัดสินใจลงทุนได้อย่างมีข้อมูลและมีประสิทธิภาพ
แม้ว่าปี 2566 จะเป็นปีที่ยากลำบาก แต่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ก็ยังคงมีโอกาสสำหรับผู้ประกอบการที่สามารถปรับตัว ยืดหยุ่น และสร้างสรรค์นวัตกรรมได้อย่างต่อเนื่อง การให้ความสำคัญกับคุณภาพของโครงการ การตอบสนองความต้องการของตลาด และการบริหารจัดการทางการเงินอย่างมีประสิทธิภาพ จะเป็นกุญแจสำคัญในการฝ่าฟันอุปสรรค และก้าวสู่ความสำเร็จในอนาคต
หากท่านคือหนึ่งในผู้ที่ต้องการเจาะลึกถึงโอกาสและความท้าทายในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ไม่ว่าจะเป็นการลงทุนใน คอนโดมิเนียม กรุงเทพฯ หรือ บ้านจัดสรร ปริมณฑล หรือกำลังมองหา บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำ เพื่อพิจารณาในการลงทุนระยะยาว ปรึกษาผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ ของเราวันนี้ เพื่อรับคำแนะนำที่ปรับให้เหมาะสมกับเป้าหมายและความต้องการของท่าน โดยเราพร้อมนำเสนอข้อมูลเชิงลึกและการวิเคราะห์ที่แม่นยำ เพื่อช่วยให้ท่านตัดสินใจได้อย่างมั่นใจในทุกสภาวะตลาด.
