การวิเคราะห์เชิงลึก: ภาพรวมอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566 และแนวโน้มสู่ปี 2567
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เฝ้าสังเกตการณ์ความเคลื่อนไหวของตลาดมาโดยตลอด และปี 2566 ที่ผ่านมาถือเป็นบททดสอบครั้งสำคัญของภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยอย่างแท้จริง แม้ความหวังจะถูกจุดประกายจากโมเมนตัมเชิงบวกที่ต่อเนื่องมาจากปี 2565 ทว่าภาพความเป็นจริงกลับแตกต่างออกไป ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกลับเข้าสู่ช่วงเวลาแห่งความท้าทายอีกครั้ง โดยมีปัจจัยหลากหลายเข้ามาส่งผลกระทบอย่างมีนัยสำคัญ ตั้งแต่ก่อนการเลือกตั้งใหญ่ที่ส่งผลให้เกิดความไม่แน่นอนทางการเมือง กระทั่งลากยาวไปจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาแห่งการจับจ่ายใช้สอยที่เป็นไฮซีซั่นในไตรมาสที่ 4 ก็ยังไม่สามารถจุดกระแสการฟื้นตัวที่แข็งแกร่งได้ ปรากฏการณ์นี้ยังคงส่งผลต่อเนื่องมายังต้นปี 2567 ทำให้ภาพรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปีนี้ยังคงต้องเผชิญกับความยากลำบากที่คล้ายคลึงกับปีที่ผ่านมา
เพื่อสะท้อนภาพรวมผลการดำเนินงานของภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลทางการเงินของบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ จำนวน 41 แห่ง เพื่อวิเคราะห์ว่าแต่ละบริษัทสามารถปรับตัวและรับมือกับสภาวะตลาดที่ผันผวนได้อย่างไร และใครคือผู้ที่สามารถก้าวข้ามผ่านมรสุมนี้ไปได้จนกลายเป็น “ผู้ชนะ” ที่แท้จริงในสมรภูมิ อสังหาริมทรัพย์ไทย 2566
รายได้รวม: ภาพรวมที่ชะลอตัว แต่ยังคงมีการแข่งขันที่น่าจับตา
ภาพรวมรายได้รวมของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ 41 แห่งในปี 2566 อยู่ที่ประมาณ 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวมถึง 376,141 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม เมื่อเจาะลึกในรายละเอียด จะพบว่าบริษัทจำนวนถึง 25 จาก 41 แห่ง มีรายได้รวมที่ลดลง ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงแรงกดดันในตลาดที่ค่อนข้างกว้างขวาง
บริษัทที่เผชิญกับการลดลงของรายได้ในระดับที่สูงมาก ได้แก่ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ซึ่งมีรายได้ลดลงถึงราว 28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่รายได้ลดลง 26%, Lalin Property (LL) ติดลบ 23%, Major Development (MJD) ลดลง 22% และ Siamese Asset (SA) ลดลง 21%
แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นหนึ่งในผู้เล่นหลักในตลาด อสังหาริมทรัพย์ไทย ก็ยังคงมีรายได้รวมติดลบถึง 18% ที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก LH แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่รายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) ติดลบ 10%, Pruksa Holding (PPH) ลดลง 9% และ Origin Property (ORI) ที่รายได้รวมลดลงประมาณ 4%
การแข่งขันด้านรายได้รวม: แสนสิริ ก้าวขึ้นผู้นำ แต่ AP (Thailand) จ่อท้ายติดขอบ
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ได้แก่:
แสนสิริ (Siri): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์ (UV): 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท (S): 15,066 ล้านบาท
ข้อมูลเหล่านี้บ่งชี้ถึงความเปลี่ยนแปลงในภูมิทัศน์การแข่งขัน โดยเฉพาะการที่แสนสิริสามารถแซงหน้า AP (Thailand) ขึ้นมาเป็นอันดับหนึ่งได้ แม้ว่า AP (Thailand) จะมีรายได้รวมที่ลดลงเล็กน้อย แต่ก็ยังคงรักษาตำแหน่งอันดับต้นๆ ไว้ได้อย่างแข็งแกร่ง
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดสำคัญที่สะท้อนความแข็งแกร่งจากการดำเนินงานหลัก
อย่างไรก็ตาม ในการประเมินศักยภาพที่แท้จริงของบริษัท พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ การพิจารณาเพียงรายได้รวมอาจไม่เพียงพอ เนื่องจากบางบริษัทอาจมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาเสริม อย่างไรก็ตาม หากเราพิจารณาเฉพาะ รายได้จากการขาย ซึ่งเป็นหัวใจหลักของการดำเนินธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เราจะเห็นภาพการจัดอันดับที่เปลี่ยนแปลงไปอย่างมีนัยสำคัญ
ภาพรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัทในปี 2566 อยู่ที่ประมาณ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท และมีถึง 30 จาก 41 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง ซึ่งเป็นตัวเลขที่สูงกว่าการลดลงของรายได้รวม
การลดลงของรายได้จากการขายที่น่าสังเกต ได้แก่ Raimon Land ที่ลดลงถึง 78%, L.P.N. Development ลดลงเกือบ 40%, และที่น่าตกใจคือ Land and Houses ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) ซึ่งเป็นเบอร์หนึ่งในแง่รายได้รวม ก็ยังเผชิญกับรายได้จากการขายที่ลดลงเล็กน้อยที่ 2% นอกจากนี้ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
การแข่งขันด้านรายได้จากการขาย: AP (Thailand) กลับคืนบัลลังก์ พร้อมการเติบโตที่น่าประทับใจของแสนสิริและ SC Asset
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 มีการเปลี่ยนแปลงที่น่าสนใจดังนี้:
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 36,927 ล้านบาท (อันดับ 1)
แสนสิริ (Siri): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
ศุภาลัย (SPALI): 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 18,966 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 8,840 ล้านบาท (ลดลง 24%)
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PF): 7,171 ล้านบาท
AP (Thailand) สามารถทวงคืนตำแหน่งผู้นำด้านรายได้จากการขายมาได้สำเร็จ โดยมีแสนสิริที่ยังคงรักษาการเติบโตที่แข็งแกร่งไว้ได้เช่นกัน SC Asset เป็นอีกหนึ่งบริษัทที่น่าจับตา ด้วยการเติบโตของรายได้จากการขายที่โดดเด่นถึง 13% แสดงให้เห็นถึงกลยุทธ์การตลาดและการพัฒนาโครงการที่ประสบความสำเร็จ
นอกจากนี้ บริษัทที่ควรค่าแก่การกล่าวถึงเป็นพิเศษคือ Central Pattana (CPN) ซึ่งหลังจากทุ่มเทกับการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายมาอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN สามารถเก็บเกี่ยวผลตอบแทนได้อย่างงดงาม โดยมีรายได้จากการขายถึง 5,835 ล้านบาท คิดเป็นการเติบโตถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท ซึ่งเป็นสัญญาณบวกที่สำคัญของบริษัท
กำไรสุทธิ: ปัจจัยชี้ขาดความสำเร็จที่แท้จริง
แม้ว่ารายได้จากการขายจะมีความสำคัญ แต่ท้ายที่สุดแล้ว “กำไรสุทธิ” คือตัวชี้วัดสำคัญที่จะตัดสินว่าบริษัทใดคือผู้ชนะที่แท้จริงในตลาด อสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย เพราะการมีรายได้สูงแต่หากบริหารจัดการต้นทุนและค่าใช้จ่ายได้ไม่ดี ก็อาจไม่สามารถสร้างผลกำไรที่แข็งแกร่งได้
ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง มีกำไรสุทธิรวมกันอยู่ที่ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท นอกจากนี้ ยังมีกว่า 12 บริษัทที่รายงานผลประกอบการขาดทุน ซึ่งบางบริษัทประสบปัญหาขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ และกว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงจากปี 2565
การแข่งขันด้านกำไรสุทธิ: Land and Houses ผงาดขึ้นอันดับหนึ่ง ด้วยปัจจัยพิเศษ
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถทำกำไรสุทธิได้สูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 7,495 ล้านบาท (อันดับ 1)
ศุภาลัย (SPALI): 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ (Siri): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 3,160 ล้านบาท (ลดลง 25%)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา (CPN): 1,610 ล้านบาท (กำไรก่อนหักภาษีประมาณ 1,975 ล้านบาท)
Land and Houses ยังคงรักษาตำแหน่งผู้นำด้านกำไรสุทธิไว้ได้ แม้จะมีรายได้รวมที่ลดลง แต่ปัจจัยสำคัญที่ทำให้ LH มีกำไรสูงในปีนี้ คือการมีกำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนเป็นมูลค่า 2,500 ล้านบาท หากไม่มีรายการพิเศษนี้ ศุภาลัย ซึ่งตามมาเป็นอันดับสองด้วยกำไร 6,083 ล้านบาท อาจจะก้าวขึ้นมาเป็นอันดับหนึ่งแทนได้
AP (Thailand) ก็ยังคงทำผลงานได้อย่างยอดเยี่ยม ติดอันดับ Top 3 ด้วยกำไร 6,054 ล้านบาท เฉียดฉิวกับศุภาลัย แสนสิริ แสดงให้เห็นถึงการเติบโตที่ก้าวกระโดดถึง 42% ด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท ซึ่งสะท้อนถึงประสิทธิภาพในการบริหารจัดการและกลยุทธ์การตลาดที่ประสบความสำเร็จ
SC Asset และ Quality House ก็ยังคงรักษาตำแหน่งในกลุ่ม Top 10 ไว้ได้อย่างเหนียวแน่น แสดงถึงความสามารถในการบริหารจัดการต้นทุนและสร้างผลกำไรได้อย่างต่อเนื่อง Central Pattana เป็นอีกหนึ่งดาวเด่นที่น่าจับตามอง ด้วยการเติบโตของกำไรที่โดดเด่น ซึ่งแสดงให้เห็นถึงศักยภาพในการสร้างรายได้และผลกำไรจากธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
มองไปข้างหน้า: ความท้าทายที่ยังคงอยู่ และโอกาสสำหรับผู้ที่ปรับตัวได้
ข้อมูลผลการดำเนินงานของ 41 บริษัทในภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยที่ Property Mentor ได้รวบรวมมานี้ ชี้ให้เห็นถึงภาพรวมของปี 2566 ที่เต็มไปด้วยความท้าทาย แม้ว่าตลาดจะยังคงเผชิญกับความไม่แน่นอนและแรงกดดันต่างๆ แต่ก็ยังมีผู้ประกอบการที่มีความแข็งแกร่งและสามารถปรับตัวเพื่อสร้างผลกำไรได้
สำหรับปี 2567 คาดการณ์ว่าจะเป็นอีกปีที่ท้าทายสำหรับอุตสาหกรรม อสังหาริมทรัพย์ไทย อย่างต่อเนื่อง ผู้ประกอบการจะต้องเผชิญกับสภาวะเศรษฐกิจมหภาคที่ยังคงมีความผันผวน การเปลี่ยนแปลงของพฤติกรรมผู้บริโภค และการแข่งขันที่รุนแรง อย่างไรก็ตาม สำหรับผู้ที่มีวิสัยทัศน์ที่เฉียบคม มีกลยุทธ์การดำเนินงานที่ยืดหยุ่น และสามารถตอบสนองต่อความต้องการของตลาดได้อย่างทันท่วงที ก็ยังมีโอกาสที่จะเติบโตและสร้างผลกำไรได้อย่างยั่งยืน
หากคุณเป็นหนึ่งในผู้ที่สนใจในตลาด อสังหาริมทรัพย์ไทย หรือเป็นผู้ประกอบการที่ต้องการยกระดับธุรกิจของคุณ การทำความเข้าใจแนวโน้มและปัจจัยที่ส่งผลต่ออุตสาหกรรมเป็นสิ่งสำคัญยิ่ง การวิเคราะห์เชิงลึกเช่นนี้เป็นเพียงจุดเริ่มต้น เราพร้อมที่จะร่วมเป็นส่วนหนึ่งในการนำพาธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของคุณไปสู่ความสำเร็จที่ยั่งยืน หากคุณต้องการคำปรึกษาเฉพาะทาง หรือต้องการสำรวจโอกาสใหม่ๆ ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ เราขอเชิญชวนให้ท่านติดต่อเรา เพื่อที่เราจะได้ร่วมกันวางแผนและสร้างสรรค์อนาคตที่สดใสให้กับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของคุณต่อไป
