ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: การประเมินผลการดำเนินงานของบริษัทจดทะเบียน และการมองไปข้างหน้าสู่ปี 2567
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าหนึ่งทศวรรษ การประเมินผลการดำเนินงานของบริษัทต่างๆ ในตลาดหลักทรัพย์เป็นสิ่งสำคัญยิ่ง โดยเฉพาะอย่างยิ่งในสภาวะตลาดที่มีความผันผวนสูง การวิเคราะห์เชิงลึกจะช่วยให้เราเข้าใจถึงพลวัตที่แท้จริง และมองเห็นแนวโน้มที่จะเกิดขึ้นในอนาคต
ปี 2566 ที่ผ่านมา ถือเป็นบทพิสูจน์ความสามารถในการปรับตัวของธุรกิจ อสังหาริมทรัพย์ไทย อย่างแท้จริง หลังจากที่หลายฝ่ายคาดหวังถึงการฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่งต่อเนื่องจากโมเมนตัมที่ดีในปี 2565 กลับกลายเป็นปีที่ตลาดเผชิญกับภาวะชะลอตัวอย่างมีนัยสำคัญ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ ซึ่งส่งผลกระทบต่อเนื่องยาวนานมาจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาแห่งการจับจ่ายใช้สอย หรือ “ไฮซีซั่น” ในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการเติบโตให้กลับมาได้ และสัญญาณเหล่านี้ยังคงส่งทอดมาถึงปี 2567 ที่บรรยากาศโดยรวมยังคงไม่สดใสเท่าที่ควร
Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลการดำเนินงานของบริษัท อสังหาริมทรัพย์ ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์จำนวนทั้งสิ้น 41 แห่ง เพื่อวิเคราะห์ประสิทธิภาพในการรับมือกับความท้าทายต่างๆ ตลอดปี 2566 และเพื่อค้นหาผู้ที่สามารถยืนหยัดและเติบโตได้อย่างโดดเด่นท่ามกลางสภาวะตลาดที่ยากลำบาก
ภาพรวมรายได้รวม: ความท้าทายที่ทอดตัวยาวนาน
ตลอดปี 2566 บริษัท อสังหาริมทรัพย์ ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันอยู่ที่ประมาณ 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงเล็กน้อย คิดเป็นประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวมสูงถึง 376,141 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม เมื่อพิจารณาในระดับรายบริษัท จะพบว่ามีจำนวนถึง 25 จาก 41 บริษัทที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงแรงกดดันที่กระจายตัวไปในวงกว้าง
บริษัทที่ประสบกับรายได้รวมติดลบในระดับสูง ตั้งแต่ 20% ขึ้นไป ได้แก่ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR), และ Country Group Development (CGD) ซึ่งมีรายได้รวมลดลงราว 28% ขณะที่ Raimon Land (RML) ก็เผชิญกับภาวะรายได้ติดลบที่ 26%, Lalil Property (LALIN) ที่ 23%, Major Development (MJD) ที่ 22%, และ Siamese Asset (SACO) ที่ 21%
แม้แต่ Land and Houses (LH) ผู้นำตลาดที่มีชื่อเสียง ก็ยังมีรายได้รวมติดลบถึง 18% เป็นที่น่าสังเกตว่าในกลุ่ม 10 อันดับแรกของบริษัท อสังหาริมทรัพย์ ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่มีรายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกจาก Land and Houses แล้ว AP (Thailand) (AP) ก็มีรายได้รวมลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) ติดลบ 10%, Pruksa Holding (PSH) ติดลบ 9%, และ Origin Property (ORI) มีรายได้รวมลดลงประมาณ 4%
รายได้รวมสูงสุด 10 อันดับแรก: แสนสิริ นำทัพ แต่การแข่งขันยังคงเข้มข้น
สำหรับ 10 อันดับบริษัท อสังหาริมทรัพย์ ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
แสนสิริ (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH): 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์ (UV): 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท (S): 15,066 ล้านบาท
การวิเคราะห์รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนผลการดำเนินงานจริง
หากเราต้องการวัดผลการดำเนินงานที่แท้จริงของบริษัท อสังหาริมทรัพย์ ควรให้ความสำคัญกับ “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากรายได้รวมอาจรวมถึงรายได้จากธุรกิจอื่นที่ไม่ได้เกี่ยวข้องกับการขายอสังหาริมทรัพย์โดยตรง การพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขายจะทำให้เราเห็นภาพที่ชัดเจนยิ่งขึ้น
เมื่อรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท พบว่ามีมูลค่ารวม 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมถึง 299,979 ล้านบาท ยิ่งไปกว่านั้น มีถึง 30 จาก 41 บริษัทที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อน
กรณีที่น่าจับตามองคือ Raimon Land (RML) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง 78%, L.P.N. Development (LPN) รายได้ขายลดลงเกือบ 40%, และ Land and Houses (LH) ที่น่าตกใจว่ามีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ผู้นำในกลุ่มนี้ ก็ยังเผชิญกับรายได้จากการขายที่ลดลงเล็กน้อยที่ 2% และไม่เพียงแต่บริษัทขนาดใหญ่เท่านั้น ในกลุ่ม 10 อันดับแรกของบริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง
10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุด: การเปลี่ยนแปลงที่น่าสนใจ
สำหรับ 10 อันดับบริษัท อสังหาริมทรัพย์ ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 36,927 ล้านบาท (ยอดขายลดลง 2%)
แสนสิริ (SIRI): 32,829 ล้านบาท (ยอดขายเติบโต 7%)
ศุภาลัย (SPALI): 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 23,370 ล้านบาท (ยอดขายเติบโต 13%)
พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH): 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 18,966 ล้านบาท (ยอดขายลดลง 38%)
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 8,840 ล้านบาท (ยอดขายลดลง 24%)
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PF): 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ ยังมีบริษัทที่โดดเด่นและควรค่าแก่การกล่าวถึงคือ Central Pattana (CPN) ซึ่งเริ่มเก็บเกี่ยวผลจากการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างจริงจัง ในปี 2566 CPN สร้างรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท ซึ่งเป็นการเติบโตที่ก้าวกระโดดถึง 103% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท การเติบโตนี้สะท้อนถึงศักยภาพในการบริหารจัดการโครงการขนาดใหญ่และการตอบสนองความต้องการของตลาดได้อย่างมีประสิทธิภาพ
การวัดผลกำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสุดท้ายของความสำเร็จ
แม้ว่าบริษัทจะสามารถสร้างรายได้จำนวนมาก แต่หากกำไรสุทธิหรือเงินที่สามารถเก็บเข้ากระเป๋าได้น้อย ก็อาจกล่าวได้ว่าไม่ใช่ผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัทมีกำไรสุทธิรวมกัน 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท ยิ่งไปกว่านั้น มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวได้ และกว่า 20 บริษัทจาก 41 บริษัท มีกำไรสุทธิลดลงจากปี 2565
10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรสุทธิสูงสุด: Land and Houses ยังคงแข็งแกร่ง
สำหรับ 10 อันดับบริษัท อสังหาริมทรัพย์ ที่สามารถทำกำไรสุทธิได้สูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 7,495 ล้านบาท (กำไรสูงจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน มูลค่า 2,500 ล้านบาท)
ศุภาลัย (SPALI): 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 3,160 ล้านบาท (กำไรลดลง 25%)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH): 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท)
การคาดการณ์สำหรับปี 2567: ความท้าทายที่ยังคงอยู่
ผลการดำเนินงานของบริษัท อสังหาริมทรัพย์ ในตลาดหลักทรัพย์ 41 แห่งในปี 2566 ที่ Property Mentor ได้รวบรวมมานี้ ชี้ให้เห็นถึงภาพรวมของตลาดที่ยังคงเผชิญกับความท้าทายอย่างต่อเนื่อง แนวโน้มในปี 2567 คาดว่าจะเป็นอีกปีที่ยากลำบากเช่นกัน โดยเฉพาะอย่างยิ่งในสภาวะที่ปัจจัยมหภาคยังคงมีความไม่แน่นอนสูง ทั้งในด้านอัตราดอกเบี้ย นโยบายของภาครัฐ รวมถึงกำลังซื้อของผู้บริโภค
การแข่งขันในธุรกิจ พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ จะยังคงเข้มข้น และบริษัทที่มีความยืดหยุ่น สามารถปรับกลยุทธ์ให้เข้ากับสภาวะตลาดที่เปลี่ยนแปลงได้อย่างรวดเร็วเท่านั้น ที่จะสามารถยืนหยัดและเติบโตได้อย่างยั่งยืน การบริหารจัดการต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ การพัฒนาผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการที่แท้จริงของตลาด และการสร้างความแตกต่างในการนำเสนอบริการ จะเป็นกุญแจสำคัญในการก้าวข้ามอุปสรรคต่างๆ
สำหรับนักลงทุนที่สนใจในหุ้นกลุ่ม อสังหาริมทรัพย์ หรือผู้ประกอบการในธุรกิจนี้ การวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกเช่นนี้ ถือเป็นจุดเริ่มต้นที่สำคัญในการวางแผนกลยุทธ์และตัดสินใจลงทุนได้อย่างมีทิศทาง
หากท่านกำลังมองหาโอกาสในการลงทุนหรือต้องการคำแนะนำเชิงลึกเกี่ยวกับตลาด อสังหาริมทรัพย์กรุงเทพมหานคร หรือตลาด อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน ที่สอดคล้องกับสภาวะปัจจุบันและแนวโน้มในอนาคต โปรดอย่าลังเลที่จะติดต่อเราเพื่อรับคำปรึกษาจากผู้เชี่ยวชาญที่พร้อมจะนำพาท่านไปสู่ความสำเร็จในโลกแห่งการลงทุน อสังหาริมทรัพย์ ที่ไม่หยุดนิ่งนี้
