ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: ฉายภาพการปรับตัวของ 41 บริษัทมหาชนท่ามกลางความท้าทาย
ปี 2566 ที่ผ่านมา ถือเป็นบทพิสูจน์ความแข็งแกร่งของภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยอย่างแท้จริง หลังจากการคาดการณ์ถึงการฟื้นตัวอย่างสดใสจากโมเมนตัมของปี 2565 กลับต้องเผชิญกับภาวะชะลอตัวอย่างต่อเนื่องตั้งแต่ก่อนการเลือกตั้งใหญ่ไปจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงฤดูกาลขาย (High Season) ในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการเติบโตได้อย่างที่คาดหวัง ส่งผลให้บรรยากาศความไม่แน่นอนยังคงทอดยาวมาถึงต้นปี 2567
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญในวงการ อสังหาริมทรัพย์ไทย ที่คลุกคลีอยู่ในอุตสาหกรรมนี้มากว่าทศวรรษ ผมได้ติดตามการดำเนินงานของบริษัทมหาชนในตลาดหลักทรัพย์จำนวน 41 แห่งอย่างใกล้ชิด เพื่อประเมินผลกระทบที่เกิดขึ้น และเพื่อค้นหาว่าบริษัทใดบ้างที่สามารถนำพาตนเองฝ่าฟันคลื่นลมแห่งความท้าทายนี้ไปได้ และใครคือผู้นำตัวจริงในสมรภูมิ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ที่มีการแข่งขันสูงนี้
รายได้รวม: สัญญาณการชะลอตัวที่ต้องจับตา
จากการรวบรวมข้อมูล พบว่าในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันประมาณ 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการปรับตัวลดลงเล็กน้อยราว 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวมสูงถึง 376,141 ล้านบาท สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในจำนวน 41 บริษัทนี้ มีมากถึง 25 แห่งที่รายงานว่ารายได้รวมลดลง ซึ่งสะท้อนถึงภาพรวมของตลาดที่กำลังเผชิญกับแรงกดดัน
บริษัทที่ได้รับผลกระทบอย่างมีนัยสำคัญ โดยมีรายได้รวมติดลบมากกว่า 20% ประกอบด้วย L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ซึ่งล้วนมีรายได้ลดลงประมาณ 28% นอกจากนี้ ยังมี Raimon Land (RML) ที่มีรายได้ลดลง 26%, Lalin Property (LPH) -23%, Major Development (MJD) -22% และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้แต่บริษัทชั้นนำอย่าง Land and Houses (LH) ก็ไม่สามารถหลีกเลี่ยงผลกระทบได้ โดยมีรายได้รวมลดลงถึง 18% และสิ่งที่น่าเป็นห่วงคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 นั้น มีถึง 5 บริษัทที่มีรายได้ลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PPH) -9% และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ 4%
Sansiri ผงาดผู้นำรายได้รวม 39,082 ล้านบาท เติบโต 12%
เมื่อพิจารณาจาก 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 อันดับหนึ่งตกเป็นของ Sansiri (SIRI) ด้วยรายได้ 39,082 ล้านบาท โดยเฉือนอันดับสองอย่าง AP (Thailand) (AP) ไปอย่างฉิวเฉียดด้วยรายได้ 38,399 ล้านบาท อันดับสามคือ Supalai (SPALI) ที่ 31,818 ล้านบาท ตามมาด้วย Land and Houses (LH) ในอันดับสี่ ด้วยรายได้ 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding (PPH) ในอันดับห้า ที่ 26,132 ล้านบาท
อันดับหกคือ SC Asset Corporation (SC) ด้วยรายได้ 24,487 ล้านบาท, อันดับเจ็ดคือ U City (U) (เดิมคือ Grand Canal Land) ที่ 17,672 ล้านบาท, อันดับแปดคือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยรายได้ 16,169 ล้านบาท, อันดับเก้าคือ Origin Property (ORI) ที่ 15,157 ล้านบาท และอันดับสิบคือ Singha Estate (S) ที่ 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดผลการดำเนินงานที่แท้จริง
อย่างไรก็ตาม การประเมินผลการดำเนินงานของบริษัท พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ อย่างแท้จริง จำเป็นต้องพิจารณาที่ “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากบริษัทในกลุ่ม Top 10 ที่มีรายได้รวมสูงสุดหลายแห่ง อาจมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาสนับสนุน หากเราเจาะลึกเฉพาะรายได้จากการขายเท่านั้น จะพบว่าอันดับและโฉมหน้าของผู้เล่นหลักในตลาดจะมีการเปลี่ยนแปลงไปอย่างน่าสนใจ
สำหรับทั้ง 41 บริษัทที่ทำการสำรวจ สามารถสร้างรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมอยู่ที่ 299,979 ล้านบาท และที่น่ากังวลคือ มีมากถึง 30 ใน 41 บริษัทที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
บริษัทที่เผชิญกับการลดลงอย่างมีนัยสำคัญในรายได้จากการขาย ได้แก่ Raimon Land (RML) ที่ลดลงถึง 78%, L.P.N. Development (LPN) ลดลงเกือบ 40% และสิ่งที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ซึ่งเป็นเบอร์หนึ่งในด้านรายได้รวม ก็มีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% และไม่เพียงแค่บริษัทใหญ่เท่านั้นที่ประสบปัญหานี้ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด ยังมีถึง 8 บริษัทที่มีรายได้จากการขายลดลง
AP (Thailand) ครองแชมป์รายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท
เมื่อพิจารณา 10 อันดับบริษัท อสังหาริมทรัพย์ ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 อันดับหนึ่งคือ AP (Thailand) (AP) ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท สามารถทวงคืนตำแหน่งผู้นำมาจาก Sansiri (SIRI) ซึ่งอยู่ในอันดับสอง ด้วยรายได้จากการขาย 32,829 ล้านบาท แม้ว่า Sansiri จะเป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตขึ้นถึง 7% ก็ตาม อันดับสามคือ Supalai (SPALI) ซึ่งยังคงรักษาตำแหน่งอย่างเหนียวแน่น ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท
ตามมาด้วย SC Asset Corporation (SC) ที่ขึ้นมาติด Top 5 ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่รายงานการเติบโตของรายได้ในแดนบวกถึง 13% อันดับห้าคือ Pruksa Holding (PPH) ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
สำหรับอันดับหก แม้รายได้จากการขายจะปรับตัวลดลงมาก แต่ Land and Houses (LH) ก็ยังคงรักษาที่นั่งใน Top 10 ไว้ได้ ด้วยรายได้ขายรวม 18,966 ล้านบาท อันดับเจ็ดคือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยรายได้ขายรวม 10,019 ล้านบาท อันดับแปดคือ Origin Property (ORI) แม้จะมีรายได้ลดลงถึง 24% แต่ก็ยังคงอยู่ในกลุ่ม Top 10 ด้วยรายได้ขายรวม 8,840 ล้านบาท อันดับเก้าคือ Quality House (QH) ที่มักจะทำผลงานได้ดีสม่ำเสมอ ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และอันดับสิบคือ Property Perfect (PF) ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ ยังมีบริษัทที่ผลงานโดดเด่นจนต้องกล่าวถึง คือ Central Pattana (CPN) ซึ่งหลังจากทุ่มเทพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายมาอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 นี้เริ่มเห็นผลตอบแทนจากการลงทุน โดยมีรายได้จากการขาย 5,835 ล้านบาท เติบโตสูงถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท
กำไรสุทธิ: บทสรุปความสามารถในการทำกำไร
การวัดผลความสำเร็จสุดท้ายของธุรกิจ อสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย ไม่ได้อยู่ที่ปริมาณรายได้เพียงอย่างเดียว แต่คือความสามารถในการแปลงรายได้นั้นให้เป็นกำไรสุทธิที่จับต้องได้ ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง สามารถทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท สิ่งที่น่าเป็นห่วงคือ มีมากกว่า 12 บริษัทที่รายงานผลประกอบการขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของโควิด-19 และกว่า 20 บริษัท จาก 41 บริษัท มีกำไรสุทธิลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565
Land and Houses ผงาดผู้นำกำไรสุทธิ 7,495 ล้านบาท
สำหรับ Top 10 บริษัท พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ที่ทำกำไรได้สูงสุดในปี 2566 อันดับหนึ่งยังคงเป็น Land and Houses (LH) แม้จะมีรายได้รวมลดลงมาก แต่สามารถกวาดกำไรสุทธิไปได้ถึง 7,495 ล้านบาท สาเหตุหลักมาจากกำไรประมาณ 2,500 ล้านบาท ที่เกิดจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน หากไม่ใช่เพราะรายการพิเศษนี้ อันดับสองอย่าง Supalai (SPALI) ก็อาจจะขึ้นมาเป็นผู้นำแทน โดยในปี 2566 Supalai ทำกำไรไปได้ 6,083 ล้านบาท เฉือนอันดับสามอย่าง AP (Thailand) (AP) ที่มีกำไร 6,054 ล้านบาท ไปอย่างฉิวเฉียว
อันดับสี่คือ Sansiri (SIRI) ที่มีกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% อันดับห้าคือ Origin Property (ORI) ที่ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลงจากปีก่อน 25% ก็ตาม
อันดับหกคือ SC Asset Corporation (SC) ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือนอันดับเจ็ด Quality House (QH) ที่มีกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท ไปแบบสุดลุ้น อันดับแปดคือ Pruksa Holding (PPH) ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท อันดับเก้าคือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และอันดับสิบคือ Central Pattana (CPN) ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (ตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
มองไปข้างหน้า: ความท้าทายและโอกาสในตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2567
ผลประกอบการที่นำเสนอมานี้ เป็นภาพรวมของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ จาก 41 บริษัทมหาชนที่ Property Mentor ได้รวบรวมไว้ สะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายที่ภาคอุตสาหกรรมกำลังเผชิญอยู่ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในเรื่องของกำลังซื้อที่ชะลอตัว ต้นทุนการก่อสร้างที่ยังคงสูง และปัจจัยภายนอกที่ยังคงมีความไม่แน่นอน
สำหรับปี 2567 คาดการณ์ว่าจะเป็นอีกปีที่ภาค พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ยังคงต้องเผชิญกับความยากลำบากอย่างต่อเนื่อง อย่างไรก็ตาม ในทุกวิกฤตย่อมมีโอกาสเสมอ บริษัทที่สามารถปรับตัวได้อย่างรวดเร็ว มีการบริหารจัดการต้นทุนที่มีประสิทธิภาพ นำเสนอผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการที่แท้จริงของตลาด และมีกลยุทธ์การตลาดที่สร้างสรรค์ จะเป็นผู้ที่สามารถยืนหยัดและเติบโตได้ท่ามกลางสภาวะตลาดเช่นนี้
หากท่านเป็นนักลงทุนที่สนใจใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ หรือมองหาโอกาสการลงทุนใน คอนโดมิเนียม หรือ บ้านเดี่ยว ที่มีศักยภาพ หรือเป็นผู้ประกอบการที่กำลังมองหาพันธมิตรเพื่อร่วมพัฒนา โครงการอสังหาริมทรัพย์ เพื่อให้ก้าวผ่านช่วงเวลาแห่งความท้าทายนี้ไปได้อย่างมั่นคง การศึกษาข้อมูลเชิงลึกและการทำความเข้าใจแนวโน้มตลาดอย่างถ่องแท้ถือเป็นสิ่งสำคัญยิ่ง
เราขอเชิญชวนทุกท่านที่สนใจร่วมเจาะลึกกลยุทธ์และแนวทางการรับมือกับความผันผวนของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2567 เพื่อวางแผนการลงทุนและการดำเนินธุรกิจให้ประสบความสำเร็จสูงสุด ติดต่อเราเพื่อรับคำปรึกษาและข้อมูลเชิงลึกจากผู้เชี่ยวชาญ ที่จะช่วยให้ท่านมองเห็นโอกาสและก้าวเดินต่อไปอย่างมั่นคงในโลกของ อสังหาริมทรัพย์ไทย
