บทวิเคราะห์เจาะลึก: ประสิทธิภาพธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566 – ผู้นำตลาดใครคือตัวจริง?
การก้าวเข้าสู่ปี 2566 ด้วยความคาดหวังอันเปี่ยมล้นสำหรับภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย กลับกลายเป็นปีแห่งความท้าทายที่ผู้ประกอบการหลายรายต้องเผชิญ หลังจากโมเมนตัมเชิงบวกที่ได้รับจากปี 2565 ตลาดกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างชัดเจน โดยเฉพาะอย่างยิ่งก่อนการเลือกตั้งใหญ่และการดำเนินไปจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงไฮซีซั่นในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถพลิกฟื้นสถานการณ์ให้กลับมาคึกคักได้อย่างที่คาดหวัง ล่วงเลยมาถึงปี 2567 สถานการณ์ก็ยังคงมีแนวโน้มที่ไม่แตกต่างจากปีก่อนมากนัก
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการ อสังหาริมทรัพย์ไทย มากกว่าทศวรรษ ดิฉันได้ติดตามความเคลื่อนไหวและผลประกอบการของบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์อย่างใกล้ชิด โดย Property Mentor ได้รวบรวมข้อมูลบริษัท อสังหาริมทรัพย์ จำนวน 41 แห่ง เพื่อวิเคราะห์ผลการดำเนินงานในปี 2566 ที่ผ่านมา เพื่อสะท้อนให้เห็นว่าแต่ละบริษัทสามารถปรับตัวและรับมือกับสภาวะตลาดที่ผันผวนได้อย่างไร และใครคือผู้ที่สามารถพิสูจน์ตนเองว่าเป็นผู้นำที่แท้จริงในวงการ อสังหาริมทรัพย์ กรุงเทพ และภูมิภาค
ภาพรวมรายได้รวม: สัญญาณชะลอตัวที่ไม่อาจมองข้าม
ตลอดปี 2566 บริษัท อสังหาริมทรัพย์ ทั้ง 41 แห่งนี้ สามารถสร้างรายได้รวมกันกว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อย หรือประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำได้ถึง 376,141 ล้านบาท ความแตกต่างนี้อาจดูไม่มากนักในภาพรวม แต่เมื่อเจาะลึกลงไปจะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง แสดงให้เห็นถึงสภาวะตลาดที่อ่อนแอลงอย่างมีนัยสำคัญ
บริษัทที่ประสบปัญหาหนักหน่วง โดยมีรายได้รวมติดลบในระดับสูงถึง 20% หรือมากกว่านั้น ได้แก่ L.P.N. Development, Eastern Star Real Estate และ Country Group Development ซึ่งต่างก็มีรายได้รวมลดลงราว 28% ตามมาด้วย Raimon Land ที่ติดลบ 26%, Lalin Property ที่ -23%, Major Development ที่ -22% และ Siamese Asset ที่ -21%
แม้แต่บริษัทชั้นนำอย่าง Land and Houses ก็ยังคงเผชิญกับรายได้รวมที่ลดลงถึง 18% นอกจากนี้ สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่มีรายได้ลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565 นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยต่ำกว่า 1%, Supalai ที่ -10%, Pruksa Holding ที่ -9% และ Origin Property ที่มีรายได้รวมลดลงราว 4%
สุดยอดรายได้รวม: แสนสิริ ผงาดขึ้นยืนหนึ่ง
สำหรับการจัดอันดับ 10 บริษัท อสังหาริมทรัพย์ ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 พบว่า Sansiri ผงาดขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท เบียด AP (Thailand) ที่ 38,399 ล้านบาท ไปอย่างเฉียดฉิว ตามมาด้วย Supalai ในอันดับ 3 ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท Land and Houses อยู่ในอันดับ 4 ด้วยรายได้รวม 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding ในอันดับ 5 ด้วยรายได้รวม 26,132 ล้านบาท
อันดับ 6 ตกเป็นของ SC Asset Corporation ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท อันดับ 7 คือ Universal Corporation ที่ 17,672 ล้านบาท อันดับ 8 คือ Frasers Property (Thailand) ที่ 16,169 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Origin Property ที่ 15,157 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Singha Estate ที่ 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่แท้จริงของประสิทธิภาพการดำเนินงาน
อย่างไรก็ตาม การวัดผลงานที่แท้จริงควรพิจารณาจากรายได้จากการขายเป็นหลัก เนื่องจากบริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดบางแห่ง อาจมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาเสริม แต่หากพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย โฉมหน้าของ Top 10 และอันดับต่างๆ จะมีการเปลี่ยนแปลงไป
โดยรวมแล้ว ทั้ง 41 บริษัท สามารถทำรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำได้ 299,979 ล้านบาท โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่รายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
กรณีที่น่าจับตาอย่างยิ่ง ได้แก่ Raimon Land ซึ่งมีรายได้จากการขายลดลงถึง 78%, L.P.N. Development รายได้จากการขายลดลงเกือบ 40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้กระทั่ง AP (Thailand) ผู้นำในกลุ่ม ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% ที่สำคัญคือ ไม่เพียงแต่บริษัทขนาดใหญ่เท่านั้นที่มีรายได้จากการขายติดลบ ในกลุ่ม Top 10 ของบริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลง
AP (Thailand) ขึ้นแท่นแชมป์รายได้จากการขาย
เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย AP (Thailand) กลับขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ด้วยรายได้รวม 36,927 ล้านบาท แซงหน้า Sansiri ที่ 32,829 ล้านบาท โดย Sansiri เป็นหนึ่งในสองบริษัทที่สามารถเพิ่มรายได้จากการขายได้ถึง 7% ตามมาด้วย Supalai ในอันดับ 3 ที่รักษามาตรฐานได้อย่างเหนียวแน่น ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท SC Asset Corporation ก้าวขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จในอันดับ 4 ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และยังเป็นอีกบริษัทที่เติบโตในแดนบวกถึง 13% Pruksa Holding อยู่ในอันดับ 5 ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
แม้รายได้จากการขายจะลดลงพอสมควร แต่ Land and Houses ยังคงรักษาตำแหน่งใน Top 10 ไว้ได้ในอันดับ 6 ด้วยรายได้จากการขายรวม 18,966 ล้านบาท Frasers Property ขยับมาในอันดับ 7 ด้วยรายได้จากการขายรวม 10,019 ล้านบาท Origin Property อยู่ในอันดับ 8 แม้รายได้จะลดลง 24% แต่ก็ยังคงอยู่ในกลุ่ม Top 10 ด้วยรายได้จากการขาย 8,840 ล้านบาท Quality House มาอย่างเงียบๆ แต่ก็ติดอันดับเกือบทุกปี ในอันดับ 9 ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และ Property Perfect ปิดท้ายในอันดับ 10 ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่โดดเด่นและควรค่าแก่การกล่าวถึง คือ Central Pattana หลังจากทุ่มเทพัฒนาโครงการ อสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย มาอย่างต่อเนื่อง ก็เริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนในปี 2566 โดยมีรายได้จากการขาย 5,835 ล้านบาท เติบโตสูงถึง 103% จากปี 2565 ที่ทำได้ 2,870 ล้านบาท นี่คือสัญญาณที่บ่งชี้ถึงศักยภาพในการเติบโตของบริษัทที่เน้นการผสมผสานธุรกิจค้าปลีกและ อสังหาริมทรัพย์
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสุดท้ายของความยั่งยืน
ท้ายที่สุดแล้ว แม้จะขายได้มากแค่ไหน หากมีกำไรน้อย หรือเก็บเงินเข้ากระเป๋าได้ไม่เต็มเม็ดเต็มหน่วย ก็ย่อมไม่ใช่ผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมราว 49,602 ล้านบาท ที่น่ากังวลคือ มีกว่า 12 บริษัท ที่มีผลประกอบการขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงโควิดยังไม่สามารถฟื้นตัวได้ และกว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรลดลงจากปี 2565
Land and Houses ครองแชมป์กำไรสุทธิ ด้วยปัจจัยพิเศษ
สำหรับ Top 10 บริษัท อสังหาริมทรัพย์ ที่ทำกำไรได้สูงสุด อันดับ 1 ยังคงเป็น Land and Houses ด้วยกำไร 7,495 ล้านบาท แม้รายได้รวมจะลดลงมาก แต่สาเหตุหลักมาจากกำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนมูลค่า 2,500 ล้านบาท หากไม่นับปัจจัยพิเศษนี้ Supalai ซึ่งมีกำไร 6,083 ล้านบาท คงจะก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 แทนที่ AP (Thailand) ที่มีกำไร 6,054 ล้านบาท คว้าอันดับ 3 ไปอย่างเฉียดฉิว Sansiri ติดอันดับ 4 ด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% Origin Property อยู่ในอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลง 25% จากปีก่อน
อันดับ 6 คือ SC Asset ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เบียด Quality House ที่มีกำไร 2,503 ล้านบาท ไปอย่างหวุดหวิด Pruksa Holding อยู่ในอันดับ 8 ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท Frasers Property ติดอันดับ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และ Central Pattana ปิดท้ายในอันดับ 10 ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (ประเมินจากกำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท)
มองไปข้างหน้า: ความท้าทายที่ต้องเผชิญในตลาดพัฒนาอสังหาริมทรัพย์
ผลการดำเนินงานของ 41 บริษัท อสังหาริมทรัพย์ ที่ Property Mentor รวบรวมมานี้ ชี้ให้เห็นถึงความท้าทายที่ภาคส่วนนี้กำลังเผชิญในปี 2566 และแนวโน้มที่อาจต่อเนื่องไปในปี 2567 ซึ่งคาดการณ์ว่าจะเป็นอีกปีที่ยากลำบากเช่นกัน
ในฐานะผู้ที่คลุกคลีอยู่ในวงการ พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ มานาน ดิฉันมองว่า ผู้ประกอบการที่สามารถอยู่รอดและเติบโตได้ในสภาวะเช่นนี้ จะต้องมีความสามารถในการปรับตัวที่สูง มีกลยุทธ์การตลาดที่แข็งแกร่ง เข้าใจถึงความต้องการที่แท้จริงของผู้บริโภคในยุคปัจจุบัน และที่สำคัญที่สุด คือการบริหารจัดการต้นทุนและกระแสเงินสดอย่างมีประสิทธิภาพ
สำหรับผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุน หรือกำลังพิจารณาจะเลือกซื้อ อสังหาริมทรัพย์ การทำความเข้าใจในสภาวะตลาดและผลประกอบการของผู้พัฒนาแต่ละราย จะช่วยให้สามารถตัดสินใจได้อย่างรอบคอบมากยิ่งขึ้น
หากท่านกำลังมองหาข้อมูลเชิงลึก หรือต้องการคำปรึกษาเกี่ยวกับโอกาสในตลาด อสังหาริมทรัพย์ไทย หรือต้องการทราบข้อมูลเกี่ยวกับ ราคาอสังหาริมทรัพย์ หรือ คอนโดมิเนียม ในทำเลที่คุณสนใจ อย่าลังเลที่จะติดต่อเข้ามาเพื่อรับคำแนะนำจากผู้เชี่ยวชาญของเรา เราพร้อมที่จะร่วมเป็นส่วนหนึ่งในการเดินทางสู่ความสำเร็จของคุณในโลกของ อสังหาริมทรัพย์
