ภาพรวมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2566: การปรับตัวรับมือความท้าทายและมองหาโอกาสสู่ปี 2567
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นการเปลี่ยนแปลงและความท้าทายมากมายที่ถาโถมเข้ามาสู่ภาคธุรกิจนี้ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในปี 2566 ที่ผ่านมา ซึ่งเป็นปีที่หลายฝ่ายคาดหวังถึงการฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่ง จากโมเมนตัมเชิงบวกที่ส่งต่อมาจากปี 2565 แต่ความเป็นจริงกลับแตกต่างออกไป ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัดก่อนหน้าการเลือกตั้งใหญ่ และต่อเนื่องยาวนานมาจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาที่เคยเป็นไฮซีซั่นของอุตสาหกรรมอย่างไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวได้อย่างที่คาดหวัง และความท้าทายนี้ได้ส่งผ่านบรรยากาศที่ไม่สดใสนักเข้ามายังปี 2567
Property Mentor ในฐานะหน่วยงานที่ติดตามและวิเคราะห์ข้อมูลภาคอสังหาริมทรัพย์มาอย่างต่อเนื่อง ได้ทำการรวบรวมข้อมูลผลการดำเนินงานของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ รวมทั้งสิ้น 41 บริษัท เพื่อประเมินศักยภาพในการรับมือกับสถานการณ์ตลาดที่ผันผวนในปี 2566 ที่ผ่านมา และค้นหาว่าใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดและก้าวข้ามความท้าทายนี้ไปได้อย่างแข็งแกร่ง
รายได้รวม: ภาพรวมการเติบโตที่ชะลอตัว
ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันทั้งสิ้นกว่า 371,560 ล้านบาท ลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับรายได้รวม 376,141 ล้านบาทในปี 2565 อย่างไรก็ตาม เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่าสถานการณ์กลับมีความหลากหลายอย่างมีนัยสำคัญ โดยมีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมปรับตัวลดลง ซึ่งสะท้อนถึงแรงกดดันที่เกิดขึ้นกับผู้ประกอบการส่วนใหญ่
บริษัทที่ได้รับผลกระทบอย่างมีนัยสำคัญ พบว่ามีหลายรายที่มีรายได้รวมติดลบในอัตราที่สูงถึง 20% หรือมากกว่านั้น อาทิ L.P.N. Development (LPN) ที่มีรายได้ลดลงราว -28%, Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ก็เผชิญกับการลดลงในระดับใกล้เคียงกัน นอกจากนี้ Raimon Land (RML) มีรายได้ลดลง -26%, Lalin Property (LPH) -23%, Major Development (MJD) -22% และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นที่ยอมรับในตลาด ก็ยังไม่สามารถหลีกพ้นแรงกดดัน โดยมีรายได้รวมติดลบถึง -18% สิ่งที่น่าสังเกตเป็นพิเศษคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายงานว่ารายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้รวมลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PPH) -9% และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ -4%
อันดับ 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุด ประจำปี 2566:
Sansiri (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
AP (Thailand) (AP): 38,399 ล้านบาท
Supalai (SPALI): 31,818 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 30,170 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): 26,132 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 24,487 ล้านบาท
Universal Year (UV): 17,672 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 16,169 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 15,157 ล้านบาท
Singha Estate (S): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดสำคัญของธุรกิจหลัก
อย่างไรก็ตาม เพื่อให้เห็นภาพผลการดำเนินงานที่สะท้อนถึงศักยภาพหลักของธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ การพิจารณาจาก “รายได้จากการขาย” ถือเป็นหัวใจสำคัญ เนื่องจากรายได้รวมอาจมีปัจจัยอื่น ๆ ที่เข้ามาสนับสนุนหรือลดทอนได้ การวิเคราะห์เฉพาะรายได้จากการขายจะทำให้เราเห็นภาพการขับเคลื่อนธุรกิจที่แท้จริง
เมื่อรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท พบว่าอยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับ 299,979 ล้านบาทในปี 2565 และที่น่าเป็นห่วงคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
ผลกระทบนี้ปรากฏชัดในหลายบริษัท อาทิ Raimon Land (RML) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง -78%, L.P.N. Development (LPN) ลดลงเกือบ -40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นผู้นำในตลาด มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ที่เคยเป็นผู้นำด้านรายได้จากการขาย ก็ยังคงมีรายได้ส่วนนี้ลดลงเล็กน้อยที่ -2% และไม่เพียงแค่ผู้เล่นรายใหญ่เท่านั้น แต่ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายงานว่ารายได้จากการขายลดลง
อันดับ 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุด ประจำปี 2566:
AP (Thailand) (AP): 36,927 ล้านบาท
Sansiri (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
Supalai (SPALI): 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
Pruksa Holding (PPH): 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 18,966 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 10,019 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 8,840 ล้านบาท (ลดลง -24%)
Quality House (QH): 7,619 ล้านบาท
Property Perfect (PF): 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ ยังมีอีกหนึ่งบริษัทที่ผลการดำเนินงานโดดเด่นและสมควรได้รับการกล่าวถึงคือ Central Pattana (CPN) ที่เริ่มเก็บเกี่ยวผลผลิตจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างจริงจัง ในปี 2566 CPN มีรายได้จากการขายสูงถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จาก 2,870 ล้านบาทในปี 2565 ซึ่งแสดงให้เห็นถึงศักยภาพในการขยายธุรกิจไปยังกลุ่มอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายได้อย่างน่าสนใจ
ผลกำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดความสามารถในการทำกำไรที่แท้จริง
แม้ว่ารายได้จะเป็นปัจจัยสำคัญ แต่สุดท้ายแล้ว “กำไรสุทธิ” คือบทพิสูจน์ความแข็งแกร่งและความสามารถในการบริหารจัดการต้นทุนและสร้างผลตอบแทนที่แท้จริง ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัทที่วิเคราะห์ มีกำไรสุทธิรวมกัน 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% จาก 49,602 ล้านบาทในปี 2565
สถานการณ์ที่น่ากังวลคือ มีกว่า 12 บริษัทที่รายงานผลประกอบการขาดทุน บางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการระบาดของ COVID-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง ยังมีผลกำไรลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565
อันดับ 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีกำไรสุทธิสูงสุด ประจำปี 2566:
Land and Houses (LH): 7,495 ล้านบาท (ปัจจัยสนับสนุนหลักคือการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน มูลค่า 2,500 ล้านบาท)
Supalai (SPALI): 6,083 ล้านบาท
AP (Thailand) (AP): 6,054 ล้านบาท
Sansiri (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
Origin Property (ORI): 3,160 ล้านบาท (ลดลง -25%)
SC Asset Corporation (SC): 2,525 ล้านบาท
Quality House (QH): 2,503 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 1,865 ล้านบาท
Central Pattana (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มและโอกาสสำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2567
จากข้อมูลผลการดำเนินงานในปี 2566 ที่ Property Mentor ได้รวบรวมและวิเคราะห์มา บ่งชี้ให้เห็นถึงความท้าทายที่ผู้ประกอบการในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยยังคงต้องเผชิญต่อไปในปี 2567 ซึ่งคาดว่าจะเป็นอีกปีที่ต้องอาศัยความสามารถในการปรับตัวและกลยุทธ์ที่เฉียบคม
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญในวงการ ผมมองว่า ผู้ประกอบการที่สามารถสร้างผลการดำเนินงานที่แข็งแกร่งท่ามกลางสภาวะตลาดที่ยากลำบากนี้ คือผู้ที่มีศักยภาพในการบริหารจัดการต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ มีการวางแผนกลยุทธ์การขายที่เข้าถึงกลุ่มเป้าหมายได้อย่างแม่นยำ และที่สำคัญคือ มีการบริหารจัดการกระแสเงินสดที่ดีควบคู่ไปกับการสร้างผลกำไรที่ยั่งยืน
การปรับตัวเข้าสู่ยุคดิจิทัล การนำเทคโนโลยีเข้ามาช่วยในการบริหารจัดการโครงการ การตลาด และการบริการลูกค้า จะเป็นกุญแจสำคัญในการสร้างความได้เปรียบ ในขณะเดียวกัน การเข้าใจพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไป โดยเฉพาะอย่างยิ่งกลุ่มคนรุ่นใหม่ที่ให้ความสำคัญกับไลฟ์สไตล์ ความยั่งยืน และเทคโนโลยี จะเป็นโอกาสในการพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์ความต้องการที่แท้จริง
สำหรับผู้ประกอบการที่กำลังมองหา โอกาสในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ หรือ โครงการบ้านเดี่ยวพร้อมอยู่ ที่น่าสนใจ รวมถึง บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่น่าลงทุน การวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกเช่นนี้จะเป็นประโยชน์อย่างยิ่งในการตัดสินใจ
หากท่านเป็นนักลงทุนที่กำลังมองหาแนวทางการลงทุนในภาคอสังหาริมทรัพย์ หรือเป็นผู้ประกอบการที่ต้องการยกระดับธุรกิจของท่าน การศึกษาข้อมูลเชิงลึก การปรับกลยุทธ์ให้สอดคล้องกับสภาวะตลาด และการมองหาพันธมิตรที่มีวิสัยทัศน์เดียวกัน คือก้าวสำคัญที่จะนำพาท่านไปสู่ความสำเร็จในอนาคต
เราพร้อมเป็นส่วนหนึ่งในการให้คำปรึกษาและแบ่งปันประสบการณ์ เพื่อให้ท่านสามารถคว้าโอกาสท่ามกลางความท้าทาย และบรรลุเป้าหมายที่ตั้งไว้ในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
