ส่องผลประกอบการอสังหาริมทรัพย์ปี 2566: ใครคือผู้ยืนหยัดในสมรภูมิที่ท้าทาย?
ปี 2566 เป็นปีที่สะท้อนภาพความท้าทายอย่างชัดเจนสำหรับวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย แม้จะมีแรงส่งจากโมเมนตัมที่ดีในช่วงต้นปี 2565 ที่หลายฝ่ายคาดหวังว่าจะเห็นการเติบโตอย่างต่อเนื่อง แต่ความเป็นจริงกลับพลิกผัน ตลาดเริ่มชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัดก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และความซบเซานี้ก็ต่อเนื่องยาวนานจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาปกติที่คาดว่าจะเป็นไฮซีซั่นในไตรมาส 4 ก็ยังไม่มีสัญญาณการฟื้นตัวที่แข็งแกร่ง ส่งผลให้ภาพรวมตลาดในปี 2567 ก็ยังคงเผชิญกับความไม่แน่นอนไม่ต่างจากปีก่อนหน้า
ในฐานะผู้ที่คลุกคลีอยู่ในแวดวงอสังหาริมทรัพย์ไทยมาเกือบหนึ่งทศวรรษ ผมได้เฝ้าติดตามการเคลื่อนไหวและผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์อย่างใกล้ชิด เพื่อทำความเข้าใจว่า บริษัทเหล่านี้รับมือกับสภาวะตลาดที่ผันผวนอย่างไร และใครคือผู้ที่สามารถสร้างผลงานโดดเด่นท่ามกลางกระแสกดดันนี้ได้จริง
ภาพรวมรายได้รวม: ยอดขายรวมลดลง สัญญาณเตือนจากตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
จากการรวบรวมข้อมูลของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ จำนวน 41 บริษัท พบว่า ในปี 2566 บริษัทเหล่านี้สามารถสร้างรายได้รวมกันได้ถึง 371,560 ล้านบาท ซึ่งแม้จะดูเป็นตัวเลขที่สูง แต่เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท กลับเป็นการลดลงเล็กน้อยถึงประมาณ 1.2% สิ่งที่น่ากังวลยิ่งกว่าคือ การเจาะลึกในรายละเอียดรายบริษัท พบว่าถึง 25 จาก 41 บริษัท มีรายได้รวมลดลง ซึ่งแสดงให้เห็นถึงความท้าทายที่ส่งผลกระทบในวงกว้าง
บริษัทที่ได้รับผลกระทบหนักจนมีรายได้รวมติดลบในระดับ 20% ขึ้นไป ได้แก่ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ซึ่งมีรายได้ลดลงประมาณ 28% นอกจากนี้ยังมี Raimon Land (RML) ที่รายได้ลดลง 26%, Lalin Property (LPH) 23%, Major Development (MD) 22% และ Siamese Asset (SA) 21%
แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังมีรายได้รวมติดลบถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ถึง 5 บริษัท มีรายได้รวมลดลงจากปี 2565 นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) 10%, Pruksa Holding (PPH) 9% และ Origin Property (ORI) รายได้รวมลดลงประมาณ 4%
Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุด
ในภาพรวมรายได้รวม 10 อันดับแรกในปี 2566 มีดังนี้:
Sansiri (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
AP (Thailand) (AP): 38,399 ล้านบาท
Supalai (SPALI): 31,818 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 30,170 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): 26,132 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 24,487 ล้านบาท
U City (U): 17,672 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 16,169 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 15,157 ล้านบาท
Singha Estate (S): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนกำลังซื้อที่แท้จริง
หากจะวัดผลการดำเนินงานที่สะท้อนถึงความแข็งแกร่งของธุรกิจหลักอย่างแท้จริง จำเป็นต้องพิจารณาจาก “รายได้จากการขาย” เนื่องจากหลายครั้งบริษัทขนาดใหญ่อาจมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาเสริม ทำให้ภาพรวมรายได้รวมดูดีกว่าความเป็นจริง การวิเคราะห์รายได้จากการขายจึงเป็นการวัดศักยภาพการขายโครงการอสังหาริมทรัพย์โดยตรง
สำหรับทั้ง 41 บริษัทที่ทำการสำรวจ สามารถสร้างรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท ยิ่งไปกว่านั้น มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
บริษัทที่ได้รับผลกระทบหนักในส่วนของรายได้จากการขาย ได้แก่ Raimon Land (RML) ที่รายได้จากการขายตกลงถึง 78%, L.P.N. Development (LPN) รายได้ขายลดลงเกือบ 40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่บริษัทชั้นนำอย่าง AP (Thailand) (AP) ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% และไม่ใช่เพียงแค่บริษัทขนาดใหญ่เท่านั้น ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด ยังมีถึง 8 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลง ซึ่งสะท้อนถึงแรงกดดันที่แท้จริงของตลาด
Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุด
การพิจารณารายได้จากการขายอย่างเดียว ทำให้มีการปรับเปลี่ยนอันดับใน Top 10 ดังนี้:
AP (Thailand) (AP): 36,927 ล้านบาท (เป็น 1 ใน 2 บริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโต 7%)
Sansiri (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เป็น 1 ใน 2 บริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโต 7%)
Supalai (SPALI): 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
Pruksa Holding (PPH): 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 18,966 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 10,019 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 8,840 ล้านบาท (แม้รายได้ลดลง 24% แต่ยังคงอยู่ใน Top 10)
Quality Houses (QH): 7,619 ล้านบาท
Property Perfect (PF): 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ บริษัทที่น่าจับตามองเป็นพิเศษคือ Central Pattana (CPN) ที่เริ่มเก็บเกี่ยวผลผลิตจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างจริงจัง ในปี 2566 CPN สามารถทำรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท ซึ่งเป็นการเติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปีก่อนหน้า (2,870 ล้านบาท)
กำไรสุทธิ: ดัชนีชี้วัดความอยู่รอดที่แท้จริง
ท้ายที่สุดแล้ว ไม่ว่ายอดขายจะสูงเพียงใด หากกำไรสุทธิที่เข้ากระเป๋าน้อย ก็ไม่อาจถือได้ว่าเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง สามารถทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ซึ่งลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมกันประมาณ 49,602 ล้านบาท สถานการณ์น่าเป็นห่วงคือ มีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน บางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงโควิด และกว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงจากปี 2565
Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรสุทธิสูงสุด
นี่คือกลุ่มบริษัทที่สามารถสร้างผลกำไรได้อย่างแข็งแกร่งในปี 2566:
Land and Houses (LH): 7,495 ล้านบาท (แม้รายได้รวมลดลงมาก แต่กำไรโดดเด่นจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน มูลค่า 2,500 ล้านบาท)
Supalai (SPALI): 6,083 ล้านบาท
AP (Thailand) (AP): 6,054 ล้านบาท
Sansiri (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
Origin Property (ORI): 3,160 ล้านบาท (แม้กำไรลดลง 25%)
SC Asset Corporation (SC): 2,525 ล้านบาท
Quality Houses (QH): 2,503 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 1,865 ล้านบาท
Central Pattana (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
มองไปข้างหน้า: การปรับตัวและโอกาสในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย 2567
ข้อมูลที่กล่าวมาข้างต้น เป็นการสรุปผลการดำเนินงานของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำในประเทศไทย ซึ่งสะท้อนให้เห็นภาพรวมของตลาดที่ยังคงเผชิญกับความท้าทายอย่างต่อเนื่อง คาดการณ์ว่าปี 2567 จะยังคงเป็นอีกปีที่ผู้ประกอบการต้องใช้ความพยายามอย่างสูงในการปรับตัวและวางกลยุทธ์เพื่อรับมือกับสภาวะเศรษฐกิจที่ยังคงผันผวน
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการ ผมเชื่อว่าบริษัทที่มีความเข้าใจในตลาดอย่างลึกซึ้ง สามารถบริหารจัดการต้นทุนได้อย่างมีประสิทธิภาพ และมีวิสัยทัศน์ในการพัฒนาผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของผู้บริโภคยุคใหม่ จะเป็นผู้ที่สามารถยืนหยัดและเติบโตได้อย่างแข็งแกร่ง
หากคุณเป็นนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาส หรือเป็นผู้ที่สนใจในภาพรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย การทำความเข้าใจถึงผลการดำเนินงานของบริษัทเหล่านี้ คือก้าวแรกที่สำคัญ ในการตัดสินใจและวางแผนสำหรับอนาคตของการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ไทย
คุณพร้อมแล้วหรือยังที่จะก้าวต่อไป และคว้าโอกาสในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยที่กำลังเปลี่ยนแปลง? เข้าร่วมเป็นส่วนหนึ่งของการขับเคลื่อนอนาคตวงการอสังหาริมทรัพย์กับเราวันนี้
