เจาะลึกตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2566: ปัจจัยพลิกผันและกลยุทธ์ผู้ชนะที่แท้จริง
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยมายาวนานกว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรขึ้นลงของตลาดมานับครั้งไม่ถ้วน แต่ปี 2566 นั้นถือเป็นปีที่มีความท้าทายและพลิกผันอย่างมีนัยสำคัญ แม้จะมีความคาดหวังถึงการฟื้นตัวที่แข็งแกร่งต่อเนื่องจากโมเมนตัมเชิงบวกของปี 2565 ที่ดูเหมือนอุตสาหกรรมกำลังจะ “เทคออฟ” แต่ความเป็นจริงกลับแตกต่างออกไป ตลาดกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัดก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และต่อเนื่องไปจนถึงปลายปี แม้กระทั่งช่วงไฮซีซั่นในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถกระตุ้นการเติบโตได้อย่างที่คาดหวัง ยิ่งเมื่อเข้าสู่ปี 2567 ภาพรวมยังคงไม่สดใสเท่าที่ควร
เพื่อทำความเข้าใจสถานการณ์ที่เกิดขึ้นอย่างลึกซึ้ง Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์รวมทั้งสิ้น 41 แห่ง ตลอดปี 2566 เพื่อวิเคราะห์ว่าแต่ละบริษัทสามารถปรับตัวและรับมือกับความผันผวนนี้ได้อย่างไร และใครคือ “ผู้ชนะที่แท้จริง” ท่ามกลางสมรภูมิที่ดุเดือดนี้
ภาพรวมรายได้รวม: สัญญาณชะลอตัวที่ชัดเจน
ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง มีรายได้รวมกันอยู่ที่ประมาณ 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท ตัวเลขนี้อาจดูไม่มากนักในภาพรวม แต่หากพิจารณาในรายละเอียด จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลงอย่างน่ากังวล
หลายบริษัทเผชิญกับรายได้ที่ติดลบในระดับสูง บริษัทอย่าง L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) มีรายได้ลดลงถึงราว 28% ในขณะที่ Raimon Land (RML) ก็ไม่น้อยหน้า ติดลบไป 26% ตามมาด้วย Lalin Property (LPH) ที่ -23%, Major Development (MD) ที่ -22% และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%
แม้แต่บริษัทผู้นำอย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังมีรายได้รวมติดลบถึง 18% เป็นที่น่าสังเกตว่า ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ถึง 5 บริษัท กลับมีรายได้ลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า นอกจาก Land and Houses แล้ว AP (Thailand) PCL (AP) ก็มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1% ขณะที่ Supalai PCL (SPALI) ติดลบ 10%, Pruksa Holding PCL (PRUKSA) -9% และ Origin Property PCL (ORI) มีรายได้รวมลดลงราว 4%
Sansiri ผงาดแชมป์รายได้รวม 39,082 ล้านบาท โต 12%
อย่างไรก็ตาม ท่ามกลางภาพรวมที่ชะลอตัว ยังมีดาวเด่นที่สามารถสร้างการเติบโตได้อย่างโดดเด่น Sansiri PCL (SIRI) ผงาดขึ้นเป็นอันดับ 1 ในแง่รายได้รวม ด้วยตัวเลข 39,082 ล้านบาท และยังสามารถสร้างการเติบโตถึง 12% เอาชนะ AP (Thailand) PCL (AP) ที่คว้าอันดับ 2 ไปด้วยรายได้ 38,399 ล้านบาท
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
Sansiri PCL (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
AP (Thailand) PCL (AP): 38,399 ล้านบาท
Supalai PCL (SPALI): 31,818 ล้านบาท
Land and Houses PCL (LH): 30,170 ล้านบาท
Pruksa Holding PCL (PRUKSA): 26,132 ล้านบาท
SC Asset Corporation PCL (SC): 24,487 ล้านบาท
UCC Group PCL (UCC): 17,672 ล้านบาท (ข้อมูลจากบทความต้นฉบับระบุเป็น “ยูนิเวนเจอร์” ซึ่งปัจจุบันคือ AWC)
Frasers Property (Thailand) PCL (FPT): 16,169 ล้านบาท
Origin Property PCL (ORI): 15,157 ล้านบาท
Singha Estate PCL (S): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่แท้จริงของการดำเนินงาน
การพิจารณาเพียงรายได้รวมอาจไม่สะท้อนภาพที่สมบูรณ์นัก เนื่องจากบางบริษัทอาจมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาเสริม ในขณะที่ “รายได้จากการขาย” เป็นตัวชี้วัดที่สะท้อนถึงศักยภาพในการพัฒนาและขายอสังหาริมทรัพย์ที่แท้จริง
จากการรวบรวมข้อมูลของทั้ง 41 บริษัท พบว่ามีรายได้จากการขายรวมกัน 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท และน่าตกใจยิ่งกว่าคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
กรณีของ Raimon Land (RML) มีรายได้จากการขายตกลงถึง -78% L.P.N. Development (LPN) ลดลงเกือบ -40% และที่น่าประหลาดใจคือ Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นผู้นำตลาด กลับมีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) PCL (AP) ซึ่งเป็นผู้นำในแง่รายได้จากการขาย ก็ยังมีรายได้ส่วนนี้ลดลงเล็กน้อยที่ -2%
นอกจากนี้ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด ถึง 8 บริษัท กลับมีรายได้จากการขายลดลง ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงแรงกดดันที่เกิดขึ้นในตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2566
AP (Thailand) PCL กลับคืนบัลลังก์ผู้นำยอดขาย 36,927 ล้านบาท
เมื่อพิจารณาจากรายได้จากการขาย AP (Thailand) PCL (AP) สามารถกลับมาทวงคืนตำแหน่งผู้นำได้สำเร็จ ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท นำหน้า Sansiri PCL (SIRI) ที่ 32,829 ล้านบาท ซึ่ง Sansiri เป็นหนึ่งในสองบริษัทที่สามารถรักษาการเติบโตของรายได้จากการขายได้ถึง 7%
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
AP (Thailand) PCL (AP): 36,927 ล้านบาท
Sansiri PCL (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
Supalai PCL (SPALI): 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation PCL (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
Pruksa Holding PCL (PRUKSA): 22,357 ล้านบาท
Land and Houses PCL (LH): 18,966 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) PCL (FPT): 10,019 ล้านบาท
Origin Property PCL (ORI): 8,840 ล้านบาท (ลดลง 24%)
Quality Houses PCL (QH): 7,619 ล้านบาท
Property Perfect PCL (PF): 7,171 ล้านบาท
Central Pattana PCL (CPN) เติบโตแบบก้าวกระโดด
อีกหนึ่งบริษัทที่โดดเด่นและควรค่าแก่การกล่าวถึงคือ Central Pattana PCL (CPN) ซึ่งเริ่มเก็บเกี่ยวผลจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์อย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN ทำรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เพิ่มขึ้นถึง 103% จาก 2,870 ล้านบาทในปี 2565 การเติบโตนี้สะท้อนถึงความแข็งแกร่งของแบรนด์และกลยุทธ์การพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์ตลาดได้เป็นอย่างดี
กำไรสุทธิ: ดัชนีชี้วัดความสามารถในการทำกำไรที่แท้จริง
แม้ว่ายอดขายจะสูง แต่หากผลกำไรสุทธิไม่เป็นไปตามเป้าหมาย ก็ไม่อาจถือได้ว่าเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง มีกำไรสุทธิรวมกัน 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท
สถานการณ์น่ากังวลยิ่งขึ้นเมื่อมีถึง 12 บริษัทที่รายงานผลประกอบการขาดทุน บางแห่งขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี นับตั้งแต่ช่วงการระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัท จาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงจากปี 2565
Land and Houses PCL ครองแชมป์กำไรสูงสุด 7,495 ล้านบาท
สำหรับ Top 10 บริษัทที่สามารถทำกำไรได้สูงสุดในปี 2566 Land and Houses PCL (LH) ยังคงรักษาตำแหน่งแชมป์ไว้ได้ แม้ว่ารายได้รวมจะลดลง แต่ LH สามารถทำกำไรได้ถึง 7,495 ล้านบาท ปัจจัยสำคัญคือการรับรู้กำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน มูลค่า 2,500 ล้านบาท หากไม่รวมรายการนี้ Supalai PCL (SPALI) ที่มีกำไร 6,083 ล้านบาท จะได้ขึ้นเป็นอันดับ 1 แทน
Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรสูงสุด ปี 2566:
Land and Houses PCL (LH): 7,495 ล้านบาท (รวมกำไรจากการขายโรงแรม)
Supalai PCL (SPALI): 6,083 ล้านบาท
AP (Thailand) PCL (AP): 6,054 ล้านบาท
Sansiri PCL (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
Origin Property PCL (ORI): 3,160 ล้านบาท (ลดลง 25%)
SC Asset Corporation PCL (SC): 2,525 ล้านบาท
Quality Houses PCL (QH): 2,503 ล้านบาท
Pruksa Holding PCL (PRUKSA): 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) PCL (FPT): 1,865 ล้านบาท
Central Pattana PCL (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี)
แนวโน้มปี 2567: ความท้าทายที่ยังคงอยู่
ผลประกอบการที่รวบรวมมานี้ สะท้อนให้เห็นถึงภาพรวมของอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2566 ที่เต็มไปด้วยความผันผวนและความท้าทาย จากข้อมูลของ Property Mentor ที่ได้วิเคราะห์บริษัทจดทะเบียน 41 แห่ง ชี้ให้เห็นว่าปี 2567 ก็มีแนวโน้มที่จะเป็นอีกปีที่ยากลำบากเช่นกัน
ในสภาวะตลาดที่เปลี่ยนแปลงอย่างรวดเร็ว การปรับกลยุทธ์เพื่อรับมือกับความท้าทายจึงเป็นสิ่งสำคัญยิ่ง ไม่ว่าจะเป็นการบริหารจัดการต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ การพัฒนาผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดที่เปลี่ยนแปลงไป การใช้เทคโนโลยีเพื่อเพิ่มประสิทธิภาพการดำเนินงาน หรือการมองหาโอกาสทางธุรกิจใหม่ๆ
หากท่านเป็นนักลงทุน ผู้ประกอบการ หรือผู้ที่สนใจในตลาดอสังหาริมทรัพย์ การทำความเข้าใจแนวโน้มและปัจจัยที่ขับเคลื่อนตลาดอย่างรอบด้าน คือก้าวแรกสู่ความสำเร็จ การวิเคราะห์เชิงลึกถึงผลประกอบการของบริษัทชั้นนำ จะช่วยให้เราเห็นภาพรวมและเตรียมพร้อมรับมือกับโอกาสและความท้าทายที่จะเกิดขึ้นในอนาคต
อย่าพลาดโอกาสในการติดตามบทวิเคราะห์เชิงลึกและการอัปเดตล่าสุดเกี่ยวกับตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย เพื่อให้คุณเป็นผู้นำในยุคแห่งการเปลี่ยนแปลงนี้ ติดต่อเราเพื่อรับคำปรึกษาและวางแผนกลยุทธ์เพื่ออนาคตธุรกิจของคุณวันนี้
