วิเคราะห์ภาพรวมอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2566: ความท้าทาย, กลยุทธ์, และผู้ชนะตัวจริงในตลาดอสังหาริมทรัพย์
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์มายาวนานกว่าทศวรรษ ผมได้เฝ้ามองพลวัตของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยอย่างใกล้ชิด และปี 2566 ที่เพิ่งผ่านพ้นไปนั้น ถือเป็นปีแห่งการทดสอบศักยภาพอย่างแท้จริง แม้จะมีความคาดหวังถึงการเติบโตอย่างต่อเนื่องจากโมเมนตัมที่ดีในปี 2565 ที่อุตสาหกรรมเริ่มส่งสัญญาณฟื้นตัว แต่ความเป็นจริงกลับแตกต่างออกไป ตลาดได้เข้าสู่ช่วงชะลอตัวอย่างมีนัยสำคัญ ก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และความซบเซาได้ทอดยาวต่อเนื่องจนถึงปลายปี แม้แต่ช่วงไฮซีซั่นในไตรมาสที่ 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวได้อย่างที่หลายฝ่ายคาดหวัง และภาพนี้ยังคงฉายต่อเนื่องมาจนถึงต้นปี 2567
เพื่อทำความเข้าใจถึงผลกระทบและกลยุทธ์การรับมือของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำ Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลการดำเนินงานของบริษัทในตลาดหลักทรัพย์จำนวน 41 แห่ง เพื่อวิเคราะห์ว่าใครคือผู้ที่สามารถฝ่าฟันความท้าทายนี้ไปได้ และใครคือ “ผู้ชนะตัวจริง” ในสมรภูมิอสังหาริมทรัพย์ไทย
ภาพรวมรายได้รวม: ท่ามกลางความท้าทาย อสังหาริมทรัพย์ไทยเผชิญแรงกดดัน
โดยรวมแล้ว ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งที่ถูกสำรวจ สามารถสร้างรายได้รวมกันทั้งสิ้น 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม เมื่อเจาะลึกในระดับรายบริษัท พบว่ามีมากถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงความยากลำบากของตลาดโดยรวม
หลายบริษัทประสบปัญหาการถดถอยของรายได้ในระดับเลขสองหลัก เช่น L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR), และ Country Group Development (CGD) ที่มีรายได้ลดลงถึงราว 28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่ติดลบ 26%, Lalin Property (LL) -23%, Major Development (MJD) -22%, และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่ที่เคยแข็งแกร่งอย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังคงมีรายได้รวมติดลบถึง 18% นอกจากนี้ ยังมีข้อสังเกตที่น่าสนใจว่า ในกลุ่ม 10 อันดับแรกของบริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัท ที่รายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่รายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PPH) -9%, และ Origin Property (ORI) ที่รายได้รวมลดลงประมาณ 4%
Sansiri ครองแชมป์รายได้รวม 39,082 ล้านบาท โต 12%
เมื่อพิจารณา 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 อันดับ 1 ตกเป็นของ Sansiri (SIRI) ด้วยรายได้ 39,082 ล้านบาท ซึ่งเฉือน AP (Thailand) (AP) อันดับ 2 ไปได้อย่างน่าเสียดาย ด้วยรายได้ 38,399 ล้านบาท อันดับ 3 คือ Supalai (SPALI) ที่ 31,818 ล้านบาท ส่วนอันดับ 4 เป็น Land and Houses (LH) ที่ 30,170 ล้านบาท และอันดับ 5 คือ Pruksa Holding (PPH) ที่ 26,132 ล้านบาท
อันดับ 6 คือ SC Asset Corporation (SC) ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท อันดับ 7 คือ U City (U) ด้วยรายได้รวม 17,672 ล้านบาท อันดับ 8 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ที่ 16,169 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Origin Property (ORI) ที่ 15,157 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Singha Estate (S) ที่ 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่แท้จริงของผลการดำเนินงาน
อย่างไรก็ตาม ในมุมมองของผู้เชี่ยวชาญ การวัดผลการดำเนินงานที่แท้จริงของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์นั้น ควรพิจารณาจาก “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากรายได้รวมของบางบริษัทอาจได้รับแรงหนุนจากแหล่งรายได้อื่นที่ไม่ใช่ธุรกิจหลักจากการพัฒนาและขายอสังหาริมทรัพย์โดยตรง
จากการรวบรวมข้อมูลบริษัททั้ง 41 แห่ง พบว่ารายได้จากการขายรวมกันทั้งสิ้น 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท และสิ่งที่น่ากังวลคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
บริษัทที่ได้รับผลกระทบอย่างหนักจากรายได้จากการขาย ได้แก่ Raimon Land (RML) ที่ติดลบถึง 78% L.P.N. Development (LPN) รายได้จากการขายลดลงเกือบ 40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ซึ่งเป็นผู้นำในตลาด ก็ยังคงมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% และไม่ใช่เพียงบริษัทขนาดใหญ่เท่านั้นที่มีรายได้จากการขายติดลบ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัท ที่รายได้จากการขายลดลง
AP (Thailand) ผงาดเป็นที่ 1 ด้านรายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท
เมื่อพิจารณา 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 อันดับ 1 คือ AP (Thailand) (AP) ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท สามารถทวงคืนอันดับ 1 มาได้จาก Sansiri (SIRI) ที่เข้ามาเป็นอันดับ 2 ด้วยรายได้จากการขายรวม 32,829 ล้านบาท โดย Sansiri เป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตขึ้น 7% อันดับ 3 คือ Supalai (SPALI) ที่ยังคงรักษาตำแหน่งได้อย่างเหนียวแน่น ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท ตามมาด้วยอันดับ 4 คือ SC Asset Corporation (SC) ที่สามารถขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จ ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่มีรายได้เติบโตเป็นบวกถึง 13% อันดับ 5 คือ Pruksa Holding (PPH) ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
แม้รายได้จากการขายจะลดลงไปมาก แต่ Land and Houses (LH) ยังคงประคองตัวอยู่ใน Top 10 ด้วยรายได้จากการขายรวม 18,966 ล้านบาท เป็นอันดับ 6 อันดับ 7 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยรายได้จากการขายรวม 10,019 ล้านบาท อันดับ 8 คือ Origin Property (ORI) แม้จะมีรายได้ลดลงถึง 24% แต่ก็ยังคงอยู่ในกลุ่ม Top 10 ด้วยรายได้จากการขายรวม 8,840 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Quality House (QH) ที่เข้ามาอย่างเงียบๆ แต่ก็มีผลงานที่น่าจับตา ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Property Perfect (PF) ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ บริษัทที่โดดเด่นจนต้องกล่าวถึงเป็นพิเศษคือ Central Pattana (CPN) ที่เริ่มเก็บเกี่ยวผลผลิตจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างจริงจัง โดยในปี 2566 CPN มีรายได้จากการขาย 5,835 ล้านบาท เติบโตขึ้นถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท
กำไรสุทธิ: มาตรวัดสุดท้ายของความสำเร็จในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
ท้ายที่สุดแล้ว แม้บริษัทจะสามารถสร้างยอดขายได้มากเพียงใด หากมีกำไรสุทธิที่น้อยนิด หรือไม่สามารถเก็บเงินเข้ากระเป๋าได้อย่างมีประสิทธิภาพ ก็ย่อมไม่ถือเป็น “ผู้ชนะตัวจริง” ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง สามารถทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ซึ่งลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท และเป็นที่น่าสังเกตว่า มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน บางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปีตั้งแต่ช่วงโควิดและยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงจากปี 2565
Land and Houses ครองแชมป์กำไรสูงสุด 7,495 ล้านบาท
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถทำกำไรได้สูงสุดในปี 2566 อันดับ 1 ยังคงเป็น Land and Houses (LH) ที่สามารถสร้างกำไรได้ถึง 7,495 ล้านบาท แม้รายได้รวมจะลดลงมาก เหตุผลหลักมาจากกำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนมูลค่า 2,500 ล้านบาท หากไม่รวมรายการนี้ Supalai (SPALI) อันดับ 2 ที่ทำกำไรไป 6,083 ล้านบาท ก็น่าจะได้ขึ้นเป็นอันดับ 1 ไปแล้ว โดย Supalai เฉือน AP (Thailand) (AP) อันดับ 3 ที่ทำกำไรได้ 6,054 ล้านบาท ไปอย่างฉิวเฉียว อันดับ 4 คือ Sansiri (SIRI) ที่ทำกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% อันดับ 5 คือ Origin Property (ORI) ที่ทำกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลงจากปีก่อนถึง 25% ก็ตาม
อันดับ 6 คือ SC Asset Corporation (SC) ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท ที่เฉือน Quality House (QH) อันดับ 7 ที่มีกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท ไปอย่างหวุดหวิด อันดับ 8 คือ Pruksa Holding (PPH) ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Central Pattana (CPN) ที่ทำกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (ตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
อนาคตอสังหาริมทรัพย์ไทย: การปรับตัวคือหัวใจสำคัญ
ข้อมูลเหล่านี้คือภาพสะท้อนผลการดำเนินงานในภาคอสังหาริมทรัพย์จาก 41 บริษัทชั้นนำที่ Property Mentor ได้รวบรวมไว้ สภาพตลาดในปี 2567 ยังคงท้าทายอย่างต่อเนื่อง และเชื่อว่าเป็นอีกปีที่ต้องอาศัยความสามารถในการปรับตัวอย่างสูงสุดของผู้ประกอบการทุกราย
ในบริบทของการลงทุนและพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย ผู้ที่มองหาโอกาสในการลงทุนในคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ หรือบ้านเดี่ยวในทำเลศักยภาพ เช่น อสังหาริมทรัพย์เชียงใหม่ หรือโครงการอสังหาริมทรัพย์ภูเก็ต ควรศึกษาข้อมูลเชิงลึกเกี่ยวกับผู้พัฒนาโครงการ รวมถึงแนวโน้มตลาดที่อยู่อาศัยในแต่ละภูมิภาค
การเลือกซื้ออสังหาริมทรัพย์จึงไม่ใช่เพียงการมองหาที่อยู่อาศัย แต่คือการตัดสินใจลงทุนที่ต้องอาศัยการวิเคราะห์ที่รอบด้าน การทำความเข้าใจถึงปัจจัยขับเคลื่อนตลาด การประเมินความเสี่ยง และการมองเห็นศักยภาพในการเติบโตในระยะยาว
หากท่านเป็นหนึ่งในผู้ที่กำลังพิจารณาการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ หรือกำลังมองหาโอกาสในการต่อยอดธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของท่าน การวิเคราะห์เชิงลึกเช่นนี้จะเป็นประโยชน์อย่างยิ่งในการตัดสินใจ เราเชื่อมั่นว่า การมีข้อมูลที่ถูกต้องและการวางแผนกลยุทธ์ที่ชาญฉลาด คือกุญแจสำคัญสู่ความสำเร็จในตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่เคยหยุดนิ่งนี้
เราขอเชิญชวนท่านร่วมสำรวจโอกาสและสร้างสรรค์อนาคตที่มั่นคงไปพร้อมกับเรา หากท่านต้องการข้อมูลเชิงลึกเพิ่มเติมเกี่ยวกับการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในปี 2567 หรือต้องการคำปรึกษาจากผู้เชี่ยวชาญ โปรดติดต่อเรา เพื่อเริ่มต้นการเดินทางสู่ความสำเร็จในโลกอสังหาริมทรัพย์ที่กว้างใหญ่และเต็มไปด้วยโอกาสนี้
