บทวิเคราะห์เจาะลึก: ภาพรวมอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566 และแนวโน้มสู่ปี 2567
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เฝ้ามองพลวัตของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยอย่างใกล้ชิด และปี 2566 ที่ผ่านมานี้ ถือเป็นอีกหนึ่งบทพิสูจน์ความแข็งแกร่งและความสามารถในการปรับตัวของเหล่าผู้เล่นในอุตสาหกรรม จากความคาดหวังอันเปี่ยมล้นที่สืบเนื่องมาจากโมเมนตัมเชิงบวกของปี 2565 ทว่า ภาพรวมกลับปรากฏการณ์ที่ต้องถอนหายใจอย่างน่าประหลาดใจ การชะลอตัวของตลาดที่เริ่มชัดเจนขึ้นก่อนหน้าการเลือกตั้งใหญ่ และยังคงทอดยาวไปจนถึงช่วงปลายปี แม้กระทั่งช่วงเวลาแห่งความคึกคักตามฤดูกาล (high season) ในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวได้อย่างที่คาดหวัง สัญญาณเหล่านี้ยังคงส่งต่อไปยังปี 2567 บ่งชี้ถึงความท้าทายที่ยังคงอยู่
เพื่อประเมินสถานการณ์และค้นหาผู้ที่สามารถฝ่าฟันอุปสรรคได้อย่างแข็งแกร่ง Property Mentor ได้ทำการวิเคราะห์ผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์จำนวน 41 แห่ง ตลอดปี 2566 การศึกษาครั้งนี้มุ่งเน้นไปที่ความสามารถในการบริหารจัดการท่ามกลางสภาวะตลาดที่ผันผวน และเพื่อระบุ “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในสมรภูมินี้
ภาพรวมรายได้รวม: การหดตัวเล็กน้อย แต่การกระจายตัวของผลลัพธ์ที่น่าสนใจ
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันได้ถึง 371,560 ล้านบาท แม้จะมีการลดลงเล็กน้อยราว 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท แต่การวิเคราะห์ในระดับบริษัทเผยให้เห็นภาพที่ซับซ้อนยิ่งขึ้น โดยมีมากถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่เผชิญกับการลดลงของรายได้รวม
กลุ่มบริษัทที่ประสบกับการลดลงของรายได้ในอัตราที่สูง ได้แก่ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ซึ่งมีรายได้ลดลงราว 28% นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็อยู่ในกลุ่มนี้เช่นกันด้วยการลดลง 26% ตามมาด้วย Lalin Property (LPH) ที่ -23%, Major Development (MJD) ที่ -22% และ Siamese Asset (SACO) ที่ -21%
แม้แต่ยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ก็ไม่สามารถหลีกพ้นสภาวะดังกล่าว โดยมีรายได้รวมลดลงถึง 18% และที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 อันดับแรกของบริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุด กลับมีถึง 5 บริษัทที่รายได้ลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว AP (Thailand) (AP) ก็มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1% ตามมาด้วย Supalai (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding (PPH) ที่ -9% และ Origin Property (ORI) ที่รายได้รวมลดลงประมาณ 4%
Sansiri ครองแชมป์รายได้รวม: 39,082 ล้านบาท เติบโต 12%
ในส่วนของ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีการเปลี่ยนแปลงที่น่าสนใจ โดยอันดับ 1 คือ Sansiri (SIRI) ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท เฉือน AP (Thailand) ที่ 38,399 ล้านบาท ไปอย่างหวุดหวิด อันดับ 3 คือ Supalai ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท ตามมาด้วย Land and Houses ในอันดับ 4 ด้วยรายได้รวม 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding อยู่ในอันดับ 5 ด้วยรายได้รวม 26,132 ล้านบาท
อันดับ 6 คือ SC Asset Corporation (SC) ที่ 24,487 ล้านบาท อันดับ 7 คือ U City (U) ที่ 17,672 ล้านบาท อันดับ 8 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ที่ 16,169 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Origin Property (ORI) ที่ 15,157 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Singha Estate (S) ที่ 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่แท้จริงของผลการดำเนินงานภาคธุรกิจหลัก
อย่างไรก็ตาม หากจะวัดผลการดำเนินงานที่แท้จริง การพิจารณารายได้จากการขาย (Sales Revenue) ถือเป็นหัวใจสำคัญ เนื่องจากบริษัทในกลุ่ม Top 10 รายได้รวม อาจมีปัจจัยเสริมจากรายได้จากแหล่งอื่นที่ไม่ใช่ธุรกิจหลัก การพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขายจะทำให้เห็นภาพที่ชัดเจนยิ่งขึ้น
เมื่อรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท จะอยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง
กรณีที่น่าตกใจคือ Raimon Land ที่รายได้จากการขายลดลงถึง 78% LPN Development ก็มีรายได้จากการขายลดลงเกือบ 40% และ Land and Houses ก็ประสบกับการลดลงของรายได้จากการขายถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) ซึ่งเป็นผู้นำในด้านรายได้จากการขาย ก็ยังคงมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% ไม่เพียงแต่บริษัทขนาดใหญ่เท่านั้น บริษัทในกลุ่ม Top 10 ด้านรายได้จากการขายถึง 8 บริษัท ก็ประสบกับการลดลงของรายได้จากการขายเช่นกัน
AP (Thailand) นำทัพรายได้จากการขาย: 36,927 ล้านบาท
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 ประกอบด้วย:
AP (Thailand) (AP): 36,927 ล้านบาท
Sansiri (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโต 7%)
Supalai (SPALI): 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
Pruksa Holding (PPH): 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 18,966 ล้านบาท (แม้รายได้ลดลง แต่ยังคงติด Top 10)
Frasers Property (Thailand) (FPT): 10,019 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 8,840 ล้านบาท (แม้รายได้ลดลง 24% แต่ยังคงอยู่ในกลุ่ม Top 10)
Quality House (QH): 7,619 ล้านบาท
Property Perfect (PF): 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ บริษัทที่โดดเด่นและสมควรกล่าวถึงคือ Central Pattana (CPN) ที่เริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการลงทุนในโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย โดยในปี 2566 มีรายได้จากการขาย 5,835 ล้านบาท เติบโตถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้ 2,870 ล้านบาท
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสุดท้ายของความสำเร็จทางธุรกิจ
เมื่อพิจารณาถึงบรรทัดสุดท้าย สิ่งสำคัญที่สุดคือ “กำไร” หรือผลตอบแทนสุทธิที่บริษัทสามารถนำเข้ากระเป๋าได้ แม้จะมีการขายได้มาก แต่หากกำไรน้อย ก็ไม่อาจถือว่าเป็นผู้ชนะอย่างแท้จริง ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง มีกำไรสุทธิรวมกัน 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิ 49,602 ล้านบาท ที่น่าเป็นห่วงคือ มีมากกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน และบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปีตั้งแต่ช่วงการระบาดของโควิด-19 ยังไม่สามารถฟื้นตัวได้ นอกจากนี้กว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า
Land and Houses ผงาดขึ้นเป็นเบอร์หนึ่งด้านกำไร: 7,495 ล้านบาท
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรสูงสุดในปี 2566 มีการเปลี่ยนแปลงที่น่าสนใจ โดยอันดับ 1 คือ Land and Houses (LH) ด้วยกำไร 7,495 ล้านบาท แม้รายได้รวมจะลดลง แต่กำไรที่สูงนี้มาจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน ซึ่งมีมูลค่าราว 2,500 ล้านบาท หากไม่นับปัจจัยพิเศษนี้ Supalai (SPALI) ที่มีกำไร 6,083 ล้านบาท จะก้าวขึ้นเป็นอันดับ 1 โดยเฉือน AP (Thailand) ที่มีกำไร 6,054 ล้านบาท ไปอย่างหวุดหวิด
อันดับ 4 คือ Sansiri (SIRI) ที่มีกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% Origin Property (ORI) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลง 25% จากปีก่อนหน้า
อันดับ 6 คือ SC Asset (SC) ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality House (QH) ที่มีกำไร 2,503 ล้านบาท ไปเพียงเล็กน้อย Pruksa Holding (PPH) อยู่ในอันดับ 8 ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) รั้งอันดับ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Central Pattana (CPN) ที่มีกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (ตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มปี 2567: ความท้าทายที่ยังคงอยู่และความหวังในการปรับตัว
ผลประกอบการที่กล่าวมาข้างต้น สะท้อนให้เห็นถึงภาพรวมของภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2566 ซึ่ง Property Mentor ได้รวบรวมข้อมูลจาก 41 บริษัทชั้นนำ คาดการณ์ว่าปี 2567 จะยังคงเป็นอีกปีที่เต็มไปด้วยความท้าทายสำหรับอุตสาหกรรมนี้ ปัจจัยกดดันจากภาวะเศรษฐกิจโลกที่ยังคงไม่แน่นอน ความผันผวนของอัตราดอกเบี้ย และกำลังซื้อของผู้บริโภคที่อาจยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่ ยังคงเป็นประเด็นที่ต้องจับตามองอย่างใกล้ชิด
อย่างไรก็ตาม ท่ามกลางความท้าทายดังกล่าว ยังมีสัญญาณของโอกาสสำหรับผู้ประกอบการที่มีกลยุทธ์การบริหารจัดการที่ดี มีความยืดหยุ่นในการปรับตัว และสามารถนำเสนอบุคลากรที่มีประสบการณ์ในการพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดได้อย่างแท้จริง การสร้างสรรค์นวัตกรรมในการพัฒนาผลิตภัณฑ์ การใช้เทคโนโลยีในการเพิ่มประสิทธิภาพการดำเนินงาน และการสร้างประสบการณ์ที่เหนือกว่าให้กับลูกค้า จะเป็นกุญแจสำคัญในการขับเคลื่อนธุรกิจให้เติบโตต่อไป
สำหรับท่านที่อยู่ในวงการ อสังหาริมทรัพย์กรุงเทพ หรือกำลังมองหา บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ที่มีศักยภาพในการลงทุน หรือกำลังค้นหา โครงการบ้านใหม่ ที่มีคุณภาพ การวิเคราะห์นี้จะเป็นจุดเริ่มต้นในการทำความเข้าใจภาพรวมของตลาด คอนโดมิเนียมราคา และ ทาวน์โฮมพร้อมอยู่ ในยุคปัจจุบัน
ปี 2567 นี้ ไม่ใช่เพียงแค่ปีของการประเมินผล แต่คือปีแห่งการปรับกลยุทธ์และเตรียมพร้อมเพื่ออนาคต หากท่านเป็นหนึ่งในผู้ที่สนใจหรือเกี่ยวข้องกับวงการอสังหาริมทรัพย์ การทำความเข้าใจปัจจัยขับเคลื่อนตลาด การวิเคราะห์ผลประกอบการของผู้เล่นหลัก และการติดตามแนวโน้มที่จะเกิดขึ้น จะเป็นเครื่องมืออันทรงพลังในการตัดสินใจทางธุรกิจและการลงทุนที่แม่นยำยิ่งขึ้น
หากท่านต้องการเจาะลึกข้อมูลเชิงลึกเกี่ยวกับกลยุทธ์การดำเนินงานที่นำพาองค์กรสู่ความสำเร็จในปี 2566 หรือต้องการคำปรึกษาเพื่อเตรียมพร้อมสำหรับโอกาสและความท้าทายในตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2567 โปรดอย่าลังเลที่จะติดต่อเราเพื่อรับคำแนะนำจากผู้เชี่ยวชาญที่พร้อมจะร่วมเป็นส่วนหนึ่งในการขับเคลื่อนความสำเร็จของท่าน.
