บทสรุปภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2566: ความท้าทาย ความสำเร็จ และแนวโน้มสู่ปี 2567
ปี 2566 ที่เพิ่งผ่านพ้นไป ถือเป็นบททดสอบอันท้าทายสำหรับวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยอย่างแท้จริง แม้จะมีความคาดหวังถึงโมเมนตัมเชิงบวกต่อเนื่องจากปี 2565 แต่ทว่า สถานการณ์กลับพลิกผัน ตลาดชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัด ก่อนเข้าสู่ช่วงการเลือกตั้งใหญ่ และความซบเซานี้ยังคงดำเนินต่อไปจนถึงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาที่เป็นที่รู้จักกันดีว่าเป็น “ไฮซีซั่น” ในไตรมาสที่ 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวได้อย่างที่หลายฝ่ายคาดหวัง และภาพรวมของปี 2567 ก็ยังคงมีแนวโน้มที่ต้องจับตาอย่างใกล้ชิด
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในแวดวง อสังหาริมทรัพย์ไทย มากว่าทศวรรษ ผมได้สังเกตการณ์และวิเคราะห์ข้อมูลอย่างละเอียด เพื่อให้เห็นภาพผลการดำเนินงานของบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์รวม 41 แห่ง ตลอดปี 2566 ว่าแต่ละองค์กรรับมือกับสภาพแวดล้อมทางเศรษฐกิจและปัจจัยภายนอกอย่างไร และใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดและสร้างผลงานโดดเด่นท่ามกลางความผันผวนนี้ได้
ภาพรวมรายได้รวม: การหดตัวเล็กน้อย แต่ความแตกต่างกระจายตัว
ข้อมูลเชิงลึกจากบริษัททั้ง 41 แห่ง เผยให้เห็นว่า รายได้รวมของอุตสาหกรรม อสังหาริมทรัพย์ ในปี 2566 อยู่ที่ประมาณ 371,560 ล้านบาท ลดลงเล็กน้อย หรือประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับ 376,141 ล้านบาท ในปี 2565 ตัวเลขรวมนี้อาจดูเหมือนไม่มากนัก แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่าถึง 25 จาก 41 บริษัท มีรายได้รวมที่ลดลง ซึ่งบ่งชี้ถึงแรงกดดันที่กระจายตัวไปทั่วทั้งอุตสาหกรรม
บริษัทที่เผชิญกับการลดลงของรายได้อย่างมีนัยสำคัญ ได้แก่ L.P.N. Development (LPN) ที่มีรายได้ติดลบราว 28%, Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ก็อยู่ในกลุ่มเดียวกัน นอกจากนี้ Raimon Land (RML) พบว่ารายได้ลดลงถึง 26%, Lalin Property (LPH) -23%, Major Development (MD) -22%, และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังไม่รอดพ้นจากแนวโน้มขาลง โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตเป็นพิเศษคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้ลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก LH แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่รายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PPH) -9%, และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ 4%
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดหลักที่สะท้อนความแข็งแกร่งที่แท้จริง
อย่างไรก็ตาม หากจะวัดกันที่ผลการดำเนินงานที่แท้จริงของธุรกิจหลัก ควรพิจารณาที่ “รายได้จากการขาย” เป็นสำคัญ เนื่องจากรายได้รวมอาจมาจากแหล่งอื่นๆ ที่ไม่ใช่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์โดยตรง การวิเคราะห์รายได้จากการขายจะช่วยให้เห็นภาพความสามารถในการแข่งขันและการดำเนินงานหลักของบริษัทต่างๆ ได้ชัดเจนยิ่งขึ้น
จากการรวบรวมข้อมูลของทั้ง 41 บริษัท พบว่ารายได้จากการขายรวมในปี 2566 อยู่ที่ประมาณ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับ 299,979 ล้านบาท ในปี 2565 และเป็นที่น่ากังวลว่า ถึง 30 จาก 41 บริษัท มีรายได้จากการขายที่ลดลงจากปีก่อนหน้า
สถานการณ์นี้เห็นได้ชัดในหลายบริษัท เช่น Raimon Land (RML) ที่รายได้จากการขายตกลงถึง 78%, L.P.N. Development (LPN) ลดลงเกือบ 40% สิ่งที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นบริษัทชั้นนำ กลับมีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ที่เคยครองอันดับ 1 มาอย่างต่อเนื่อง ก็ยังประสบกับรายได้จากการขายที่ลดลงเล็กน้อยที่ 2% และไม่ใช่แค่บริษัทยักษ์ใหญ่เท่านั้นที่ได้รับผลกระทบ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด ยังมีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง
King of Sales: AP (Thailand) ทวงคืนบัลลังก์ ตามด้วย Sansiri และ Supalai
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 ประกอบด้วย:
AP (Thailand) (AP): 36,927 ล้านบาท สามารถทวงคืนตำแหน่งผู้นำด้านรายได้จากการขายได้อย่างงดงาม
Sansiri (SIRI): 32,829 ล้านบาท แม้จะพลาดตำแหน่งแชมป์ไป แต่ก็ยังคงแข็งแกร่ง และเป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตขึ้นถึง 7%
Supalai (SPALI): 30,836 ล้านบาท ยังคงรักษาตำแหน่งอันดับ 3 ได้อย่างเหนียวแน่น
SC Asset Corporation (SC): 23,370 ล้านบาท ก้าวขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จ พร้อมกับการเติบโตที่น่าประทับใจถึง 13%
Pruksa Holding (PPH): 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 18,966 ล้านบาท แม้รายได้จากการขายจะลดลง แต่ก็ยังคงประคองตัวอยู่ใน Top 10 ได้
Frasers Property (Thailand) (FPT): 10,019 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 8,840 ล้านบาท แม้รายได้จะลดลงถึง 24% ก็ยังคงอยู่ในกลุ่ม Top 10
Quality House (QH): 7,619 ล้านบาท
Property Perfect (PF): 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่ผลงานโดดเด่นจนต้องกล่าวถึงคือ Central Pattana (CPN) ซึ่งเริ่มเก็บเกี่ยวผลจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายมาอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN มีรายได้จากการขายถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตกว่า 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้ 2,870 ล้านบาท แสดงให้เห็นถึงศักยภาพในการแข่งขันที่เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วในตลาด อสังหาริมทรัพย์กรุงเทพ และหัวเมืองหลัก
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสุดท้ายสู่ความสำเร็จที่แท้จริง
ท้ายที่สุดแล้ว ไม่ว่าบริษัทใดจะมีรายได้มากเพียงใด หากสามารถทำกำไรสุทธิได้น้อย หรือไม่สามารถบริหารจัดการต้นทุนและค่าใช้จ่ายได้อย่างมีประสิทธิภาพ ก็ไม่อาจถือว่าเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง มีกำไรสุทธิรวมกัน 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% เมื่อเทียบกับ 49,602 ล้านบาท ในปี 2565
มีมากกว่า 12 บริษัทที่ประสบปัญหาขาดทุน ซึ่งบางแห่งขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับคืนสู่ภาวะปกติได้ นอกจากนี้ ยังมีกว่า 20 บริษัท จาก 41 แห่ง ที่มีกำไรลดลงจากปี 2565
Land and Houses ครองแชมป์กำไรสูงสุด แต่มีปัจจัยพิเศษ
สำหรับ Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถทำกำไรสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
Land and Houses (LH): 7,495 ล้านบาท แม้รายได้รวมจะลดลง แต่ LH ยังคงครองแชมป์กำไรสูงสุดได้ โดยมีปัจจัยสนับสนุนหลักจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนเป็นมูลค่า 2,500 ล้านบาท หากไม่รวมรายการพิเศษนี้ Supalai (SPALI) ซึ่งอยู่ในอันดับ 2 ด้วยกำไร 6,083 ล้านบาท จะก้าวขึ้นเป็นอันดับ 1 แทน
Supalai (SPALI): 6,083 ล้านบาท
AP (Thailand) (AP): 6,054 ล้านบาท เฉียดอันดับ 2 ไปอย่างหวุดหวิด
Sansiri (SIRI): 5,846 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42%
Origin Property (ORI): 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลง 25% จากปีก่อนหน้า แต่ก็ยังคงรักษาตำแหน่งใน Top 5 ได้
SC Asset Corporation (SC): 2,525 ล้านบาท
Quality House (QH): 2,503 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 1,865 ล้านบาท
Central Pattana (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มปี 2567: ความท้าทายที่ยังคงอยู่ และโอกาสในการปรับตัว
ผลการดำเนินงานของ 41 บริษัทที่ Property Mentor ได้รวบรวมมานี้ แสดงให้เห็นถึงภาพรวมที่ค่อนข้างชัดเจนของตลาด อสังหาริมทรัพย์ไทย ในปี 2566 เป็นปีแห่งความท้าทาย ที่ผู้ประกอบการต้องใช้กลยุทธ์ที่รอบคอบในการบริหารจัดการต้นทุน เพิ่มประสิทธิภาพในการขาย และรักษาฐานลูกค้า
สำหรับปี 2567 คาดการณ์ว่าจะเป็นอีกปีที่เต็มไปด้วยความท้าทายเช่นกัน ปัจจัยด้านเศรษฐกิจมหภาค เช่น อัตราดอกเบี้ย นโยบายของภาครัฐ รวมถึงกำลังซื้อของผู้บริโภค จะยังคงมีอิทธิพลอย่างมากต่อการตัดสินใจลงทุนและซื้อที่อยู่อาศัย
ในฐานะผู้ที่ทำงานในวงการ ซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ มายาวนาน ผมเชื่อมั่นว่า บริษัทยังคงมีความสามารถในการปรับตัว และมองหาโอกาสใหม่ๆ อยู่เสมอ การวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกเช่นนี้ เป็นเพียงส่วนหนึ่งของการทำความเข้าใจภาพรวม การจะก้าวข้ามความท้าทายไปได้ จำเป็นต้องอาศัยการวางแผนเชิงกลยุทธ์ที่แข็งแกร่ง การบริหารความเสี่ยงที่มีประสิทธิภาพ และความเข้าใจในความต้องการของตลาดที่เปลี่ยนแปลงอยู่ตลอดเวลา
หากคุณกำลังมองหาโอกาสในการลงทุนใน คอนโดกรุงเทพ บ้านเดี่ยวเชียงใหม่ หรือ อพาร์ตเมนต์ภูเก็ต หรือแม้แต่ต้องการที่ปรึกษาด้าน การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ที่มีความเชี่ยวชาญและเข้าใจตลาดอย่างแท้จริง โปรดอย่าลังเลที่จะติดต่อเรา เพื่อร่วมกันสำรวจศักยภาพและหาแนวทางที่เหมาะสมที่สุดสำหรับเป้าหมายของคุณในปี 2567 นี้
