เจาะลึกผลประกอบการอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: ใครคือผู้ยืนหยัดท่ามกลางความท้าทาย?
ปี 2566 ถือเป็นปีแห่งการทดสอบศักยภาพอย่างแท้จริงสำหรับวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย แม้จะมีความคาดหวังที่จะสานต่อโมเมนตัมอันแข็งแกร่งจากปี 2565 ที่ตลาดกำลังเริ่มฟื้นตัว แต่ภาพรวมกลับพลิกผันสู่ภาวะชะลอตัวอย่างชัดเจน โดยมีปัจจัยหลายประการเข้ามาซ้อนทับ ทั้งก่อนและหลังการเลือกตั้งใหญ่ ความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจมหภาค และแรงกดดันเงินเฟ้อที่ส่งผลกระทบต่อกำลังซื้อของผู้บริโภค จนกระทั่งช่วงปลายปีซึ่งเป็นฤดูกาลขายหลัก (High Season) ตลาดก็ยังคงเงียบเหงา ไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวได้อย่างที่คาดหวัง และภาพนี้ยังคงทอดเงาต่อเนื่องมาถึงต้นปี 2567
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้ติดตามแนวโน้มตลาดอย่างใกล้ชิดมาโดยตลอด และจากข้อมูลเชิงลึกที่ได้รวบรวมจากบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยจำนวน 41 แห่ง โดย Property Mentor ทำให้เราเห็นภาพผลการดำเนินงานที่ชัดเจนยิ่งขึ้นในปี 2566 ว่าแต่ละบริษัทสามารถปรับตัวและรับมือกับความท้าทายนี้ได้ดีเพียงใด และใครคือผู้ที่สามารถก้าวข้ามผ่านช่วงเวลาที่ยากลำบากนี้ไปได้อย่างสง่างาม
ภาพรวมรายได้รวม: สัญญาณเตือนที่ต้องจับตา
สำหรับปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันทั้งสิ้น 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการปรับลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวมสูงถึง 376,141 ล้านบาท ตัวเลขนี้อาจดูไม่น่ากังวลในภาพรวม แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท หรือเกือบ 2 ใน 3 ของจำนวนทั้งหมด ที่มีรายได้รวมลดลง สะท้อนให้เห็นถึงสภาวะตลาดที่กำลังเผชิญกับแรงกดดันอย่างแท้จริง
น่าสังเกตว่า บริษัทที่มีรายได้รวมติดลบในอัตราที่สูง โดยเฉพาะอย่างยิ่งที่ติดลบเกิน 20% ได้แก่ L.P.N. Development Plc. (LPN), Eastern Star Real Estate Plc. (ESTAR) และ Country Group Development Plc. (CGD) ซึ่งล้วนเผชิญกับการปรับลดลงของรายได้ราว 28% นอกจากนี้ ยังมี Raimon Land Plc. (RML) ที่มีรายได้ลดลงถึง 26%, Lalin Property Plc. (LPH) ที่ -23%, Major Development Plc. (MD) ที่ -22% และ Siamese Asset Plc. (SA) ที่ -21%
แม้แต่บริษัทผู้นำตลาดอย่าง Land and Houses Plc. (LH) ก็ยังไม่สามารถหลุดพ้นจากแนวโน้มนี้ โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% และสิ่งที่น่าเป็นห่วงยิ่งขึ้นคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 นั้น มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า นอกจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) Plc. (AP) ที่รายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai Plc. (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding Plc. (PPH) ที่ -9% และ Origin Property Plc. (ORI) ที่รายได้รวมลดลงราว 4%
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่แท้จริงของธุรกิจหลัก
อย่างไรก็ตาม เพื่อให้เห็นภาพผลการดำเนินงานของธุรกิจหลักที่แท้จริง ควรพิจารณาที่ “รายได้จากการขาย” เป็นสำคัญ เนื่องจากรายได้รวมของบางบริษัทอาจได้รับผลกระทบจากการบันทึกรายได้จากแหล่งอื่น เช่น การขายสินทรัพย์ที่ไม่ใช่ธุรกิจหลัก หรือการรับรู้รายได้จากสัญญาเช่าระยะยาว ซึ่งอาจไม่สะท้อนถึงความแข็งแกร่งของกระแสเงินสดจากการดำเนินธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์โดยตรง
เมื่อประเมินจากรายได้จากการขาย ทั้ง 41 บริษัท สามารถสร้างรายได้รวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ซึ่งเป็นการปรับลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมสูงถึง 299,979 ล้านบาท และยิ่งน่าตกใจกว่านั้นคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
กรณีของ Raimon Land Plc. (RML) น่าเป็นห่วงอย่างยิ่ง เนื่องจากรายได้จากการขายลดลงถึง 78% ในขณะที่ L.P.N. Development Plc. (LPN) รายได้จากการขายก็ลดลงเกือบ 40% Land and Houses Plc. (LH) ก็เผชิญกับความท้าทายที่รุนแรง โดยรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) Plc. (AP) ซึ่งเป็นหนึ่งในผู้นำตลาด ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% และที่น่าสนใจคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัท ที่รายได้จากการขายปรับลดลง
Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ตามรายได้จากการขายปี 2566:
AP (Thailand) Plc. (AP): 36,927 ล้านบาท (แม้จะลดลงเล็กน้อย แต่ยังคงครองอันดับ 1)
Siri Public Company Limited (Sansiri – SIRI): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7% และกลับมาติด Top 3)
Supalai Plc. (SPALI): 30,836 ล้านบาท (รักษาอันดับ 3 ได้อย่างแข็งแกร่ง)
SC Asset Corporation Plc. (SC): 23,370 ล้านบาท (ก้าวขึ้นสู่ Top 5 และเติบโต 13%)
Pruksa Holding Plc. (PPH): 22,357 ล้านบาท
Land and Houses Plc. (LH): 18,966 ล้านบาท (แม้รายได้ลดลง แต่ยังคงอยู่ใน Top 10)
Frasers Property (Thailand) Plc. (FPT): 10,019 ล้านบาท
Origin Property Plc. (ORI): 8,840 ล้านบาท (แม้จะลดลง 24% แต่ยังคงรักษาตำแหน่งใน Top 10)
Quality Houses Plc. (QH): 7,619 ล้านบาท
Property Perfect Plc. (PF): 7,171 ล้านบาท
นอกเหนือจากรายชื่อข้างต้น Central Pattana Plc. (CPN) เป็นอีกหนึ่งบริษัทที่น่าจับตามองอย่างยิ่ง หลังจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN สามารถสร้างรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท ซึ่งเป็นการเติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท ถือเป็นสัญญาณที่ดีของการเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการลงทุน
ผลกำไรสุทธิ: มาตรวัดความสามารถในการทำกำไรที่แท้จริง
ท้ายที่สุดแล้ว แม้รายได้จะสูงเพียงใด แต่หากไม่สามารถแปลงเป็นกำไรสุทธิที่แข็งแกร่งได้ ก็ยากที่จะถือว่าเป็นผู้ชนะที่แท้จริง โดยในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท สามารถทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ซึ่งเป็นการปรับลดลง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท
สถานการณ์ที่น่ากังวลคือ มีถึง 12 บริษัท ที่มีผลประกอบการขาดทุน บางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ ยังมีกว่า 20 บริษัท จาก 41 บริษัท ที่มีกำไรลดลงจากปี 2565
Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ตามกำไรสุทธิปี 2566:
Land and Houses Plc. (LH): 7,495 ล้านบาท (แม้รายได้รวมลดลง แต่การขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน สร้างกำไรพิเศษ 2,500 ล้านบาท ทำให้ขึ้นเป็นอันดับ 1)
Supalai Plc. (SPALI): 6,083 ล้านบาท (เกือบขึ้นเป็นอันดับ 1 หากไม่มีกำไรพิเศษของ LH)
AP (Thailand) Plc. (AP): 6,054 ล้านบาท (ตามมาติดๆ AP เป็นหนึ่งในบริษัทที่ยังคงความแข็งแกร่ง)
Siri Public Company Limited (Sansiri – SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโตอย่างโดดเด่นถึง 42%)
Origin Property Plc. (ORI): 3,160 ล้านบาท (แม้กำไรลดลง 25% แต่ยังติด Top 5)
SC Asset Corporation Plc. (SC): 2,525 ล้านบาท
Quality Houses Plc. (QH): 2,503 ล้านบาท (เฉือน SC ไปแบบหวุดหวิด)
Pruksa Holding Plc. (PPH): 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) Plc. (FPT): 1,865 ล้านบาท
Central Pattana Plc. (CPN): 1,610 ล้านบาท (ตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
บทสรุปและแนวโน้มสำหรับปี 2567
จากข้อมูลข้างต้น แสดงให้เห็นว่า ปี 2566 เป็นปีที่ท้าทายสำหรับอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทย บริษัทส่วนใหญ่เผชิญกับรายได้และกำไรที่ลดลง อย่างไรก็ตาม ยังมีบริษัทที่สามารถรักษาความแข็งแกร่งและปรับตัวได้ดี ท่ามกลางความผันผวนของตลาด
สำหรับปี 2567 แนวโน้มยังคงมีความไม่แน่นอนสูง โดยเฉพาะอย่างยิ่งในส่วนของกำลังซื้อของผู้บริโภคที่อาจยังคงถูกกดดันจากภาวะเศรษฐกิจ อัตราดอกเบี้ยที่ยังคงทรงตัวสูง และความผันผวนของสถานการณ์เศรษฐกิจโลก บริษัทที่สามารถบริหารจัดการต้นทุนได้อย่างมีประสิทธิภาพ นำเสนอบริการและผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของลูกค้าได้อย่างตรงจุด มีกลยุทธ์การตลาดที่ชาญฉลาด และสามารถสร้างความเชื่อมั่นให้กับผู้บริโภค จะเป็นผู้ที่สามารถยืนหยัดและเติบโตได้อย่างยั่งยืน
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการนี้ ผมขอแนะนำให้ผู้ประกอบการเร่งปรับตัวให้เข้ากับสภาวะตลาดที่เปลี่ยนแปลงไป เน้นการสร้างนวัตกรรมในการพัฒนาโครงการ การบริหารจัดการการเงินอย่างรัดกุม และการสร้างความสัมพันธ์อันดีกับลูกค้า รวมถึงการศึกษาแนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ และอสังหาริมทรัพย์ต่างจังหวัดอย่างสม่ำเสมอ เพื่อมองหาโอกาสในการลงทุนที่คุ้มค่า
หากคุณคือส่วนหนึ่งในอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทย หรือเป็นนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาสในตลาดนี้ การทำความเข้าใจภาพรวมผลการดำเนินงานอย่างถ่องแท้คือจุดเริ่มต้นสำคัญในการวางแผนกลยุทธ์ที่แข็งแกร่งสำหรับอนาคต
หากคุณต้องการเจาะลึกข้อมูลเชิงลึกเพิ่มเติม หรือต้องการคำปรึกษาเพื่อนำพาธุรกิจของคุณให้ก้าวผ่านความท้าทายและเติบโตอย่างยั่งยืนในปี 2567 นี้ ขอเชิญติดต่อทีมงานผู้เชี่ยวชาญของเราเพื่อรับคำแนะนำที่เหมาะสมกับสถานการณ์ของคุณโดยเฉพาะ
