ภูมิทัศน์อสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: การประเมินผลเชิงลึกและแนวโน้มสู่ปี 2567
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ การมองย้อนกลับไปยังภาพรวมของตลาดในปี 2566 ถือเป็นบทเรียนอันล้ำค่า โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับผู้ที่คาดหวังโมเมนตัมเชิงบวกต่อเนื่องจากปี 2565 อันที่จริง ปีที่ผ่านมากลับกลายเป็นปีแห่งความท้าทายที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยเผชิญกับการชะลอตัวที่ชัดเจน ซึ่งเริ่มปรากฏขึ้นก่อนหน้าการเลือกตั้งใหญ่ และลากยาวต่อเนื่องจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาอันเป็นไฮซีซั่นในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวได้อย่างที่หลายคนคาดหวัง สัญญาณเหล่านี้ได้ส่งต่อไปยังปี 2567 ซึ่งยังคงสะท้อนถึงความไม่แน่นอนที่ยังคงปกคลุมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
Property Mentor ได้รวบรวมข้อมูลผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ 41 แห่ง เพื่อวิเคราะห์ประสิทธิภาพการดำเนินงานตลอดปี 2566 และเพื่อค้นหาผู้ที่สามารถยืนหยัดได้อย่างแข็งแกร่งท่ามกลางความผันผวนของตลาด บทวิเคราะห์นี้จะช่วยให้เราเข้าใจถึงปัจจัยที่ส่งผลต่อรายได้และกำไรของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำ รวมถึงแนวโน้มที่จะเกิดขึ้นในอนาคตอันใกล้
ภาพรวมรายได้รวม: การถดถอยเล็กน้อยแต่ส่งสัญญาณถึงความเปราะบาง
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันได้ถึง 371,560 ล้านบาท แม้จะลดลงเพียงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ซึ่งมียอดรายได้รวม 376,141 ล้านบาท แต่การเจาะลึกรายบริษัทกลับเผยให้เห็นภาพที่น่ากังวลกว่านั้น เพราะถึง 25 จาก 41 บริษัท มีรายได้รวมที่ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
หลายบริษัทประสบกับตัวเลขการเติบโตของรายได้ที่ติดลบอย่างหนัก บริษัทอย่าง L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR), และ Country Group Development (CGD) เผชิญกับการลดลงของรายได้รวมประมาณ 28% ขณะที่ Raimon Land (RML) ก็มีรายได้ลดลงถึง 26% ตามมาด้วย Lalin Property (LL) ที่ -23%, Major Development (MD) ที่ -22%, และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นที่รู้จักในด้านความมั่นคง ก็ยังคงมีรายได้รวมติดลบถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตเป็นพิเศษคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่ประสบปัญหาด้านรายได้ลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว AP (Thailand) (AP) ก็มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1% ตามมาด้วย Supalai (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding (PSH) ที่ -9%, และ Origin Property (ORI) ที่รายได้รวมลดลงประมาณ 4%
การจัดอันดับรายได้รวมสูงสุด 10 อันดับแรก:
Sansiri (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
AP (Thailand) (AP): 38,399 ล้านบาท
Supalai (SPALI): 31,818 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 30,170 ล้านบาท
Pruksa Holding (PSH): 26,132 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 24,487 ล้านบาท
U City (U): 17,672 ล้านบาท (เดิมคือ U City ก่อนเปลี่ยนชื่อกลับเป็น U)
Frasers Property (Thailand) (FPT): 16,169 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 15,157 ล้านบาท
Singha Estate (S): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนความจริงของตลาด
เมื่อพิจารณาถึงประสิทธิภาพที่แท้จริงของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ การประเมินรายได้จากการขายโดยตรงถือเป็นตัวชี้วัดที่แม่นยำที่สุด เนื่องจากรายได้รวมของบางบริษัทอาจได้รับปัจจัยสนับสนุนจากแหล่งอื่นที่ไม่ใช่การดำเนินธุรกิจหลัก การวิเคราะห์เฉพาะรายได้จากการขายจะเผยให้เห็นภาพที่แตกต่างออกไป
โดยรวมแล้ว 41 บริษัท สามารถสร้างรายได้จากการขายได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ซึ่งมียอดรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท สถานการณ์ที่น่ากังวลคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่รายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
บริษัทที่เผชิญกับการลดลงอย่างรุนแรงในรายได้จากการขาย ได้แก่ Raimon Land (RML) ที่ -78%, LPN Development (LPN) ที่เกือบ -40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) ที่รายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ซึ่งเป็นผู้นำตลาด ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% และไม่ได้มีเพียงแค่บริษัทขนาดใหญ่เท่านั้น แต่ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุดถึง 8 บริษัท ก็ล้วนประสบปัญหาการลดลงของรายได้จากการขาย
การจัดอันดับรายได้จากการขายสูงสุด 10 อันดับแรก:
AP (Thailand) (AP): 36,927 ล้านบาท
Sansiri (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
Supalai (SPALI): 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
Pruksa Holding (PSH): 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 18,966 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 10,019 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 8,840 ล้านบาท (ลดลง -24%)
Quality Houses (QH): 7,619 ล้านบาท
Property Perfect (PF): 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ ยังมีบริษัทที่น่าจับตามองอย่าง Central Pattana (CPN) ซึ่งเริ่มแสดงศักยภาพในการเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการลงทุนพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย โดยในปี 2566 CPN ทำรายได้จากการขายได้ 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จาก 2,870 ล้านบาทในปี 2565
กำไรสุทธิ: การวัดผลลัพธ์สุดท้ายของการดำเนินงาน
แม้จะสามารถสร้างรายได้ได้มากเพียงใด แต่หากกำไรสุทธิที่เข้ากระเป๋ามีน้อย ก็ย่อมไม่ใช่ผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท มีกำไรสุทธิรวมกัน 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จาก 49,602 ล้านบาทในปี 2565 ที่สำคัญคือ มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวได้ ในขณะที่อีกกว่า 20 บริษัท มีกำไรสุทธิลดลงจากปีก่อนหน้า
Land and Houses (LH) ยืนหนึ่งด้วยกำไรสูงสุด ท่ามกลางความท้าทาย
สำหรับ Top 10 บริษัทที่ทำกำไรสุทธิสูงสุดในปี 2566 Land and Houses (LH) ยังคงครองตำแหน่งแชมป์ แม้รายได้จะลดลงอย่างมีนัยสำคัญ แต่ LH สามารถทำกำไรสุทธิได้ถึง 7,495 ล้านบาท ปัจจัยสำคัญที่ช่วยหนุนกำไรของ LH ในปีนี้คือ การรับรู้กำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนมูลค่า 2,500 ล้านบาท หากไม่มีรายการดังกล่าว ตำแหน่งอันดับ 1 อาจตกเป็นของ Supalai (SPALI) ซึ่งทำกำไรสุทธิได้ 6,083 ล้านบาท เฉือน AP (Thailand) (AP) ที่มีกำไร 6,054 ล้านบาท ไปอย่างหวุดหวิด
Sansiri (SIRI) ติดอันดับ 4 ด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท เติบโตอย่างน่าประทับใจถึง 42% ขณะที่ Origin Property (ORI) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้จะลดลง 25% จากปีก่อนหน้า
การจัดอันดับกำไรสุทธิสูงสุด 10 อันดับแรก:
Land and Houses (LH): 7,495 ล้านบาท
Supalai (SPALI): 6,083 ล้านบาท
AP (Thailand) (AP): 6,054 ล้านบาท
Sansiri (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
Origin Property (ORI): 3,160 ล้านบาท (ลดลง -25%)
SC Asset Corporation (SC): 2,525 ล้านบาท
Quality Houses (QH): 2,503 ล้านบาท
Pruksa Holding (PSH): 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 1,865 ล้านบาท
Central Pattana (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท)
บทสรุปและแนวโน้มสำหรับปี 2567
ข้อมูลผลประกอบการของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ Property Mentor รวบรวมมานี้ สะท้อนให้เห็นถึงภาพรวมที่ท้าทายของตลาดในปี 2566 แม้จะมีบางบริษัทที่สามารถสร้างผลงานได้อย่างโดดเด่น แต่โดยรวมแล้ว ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยยังคงเผชิญกับแรงกดดันจากปัจจัยเศรษฐกิจมหภาค อัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้น และการเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมผู้บริโภค
แนวโน้มในปี 2567 คาดว่าจะเป็นอีกปีที่ยากลำบากสำหรับวงการอสังหาริมทรัพย์ ผู้ประกอบการจะต้องปรับกลยุทธ์ให้สอดคล้องกับสภาวะตลาดที่เปลี่ยนแปลงไป เน้นการบริหารจัดการต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ การพัฒนาผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดอย่างแท้จริง และการสร้างความแตกต่างในการแข่งขัน
สำหรับนักลงทุนและผู้สนใจในตลาดอสังหาริมทรัพย์ การวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกเช่นนี้เป็นสิ่งสำคัญอย่างยิ่งในการตัดสินใจลงทุน หากท่านกำลังมองหาโอกาส หรือต้องการคำปรึกษาเชิงกลยุทธ์เพื่อรับมือกับความท้าทายในตลาดอสังหาริมทรัพย์ เราพร้อมที่จะเป็นพันธมิตรทางธุรกิจของท่าน เพื่อร่วมกันสร้างสรรค์อนาคตที่ยั่งยืนและประสบความสำเร็จในอุตสาหกรรมนี้
