บทวิเคราะห์เชิงลึก: ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566 – ผู้รอด ผู้แข็งแกร่ง และผู้ท้าชิงบัลลังก์
สวัสดีครับ ในฐานะผู้ที่คลุกคลีอยู่ในแวดวงอสังหาริมทรัพย์ไทยมายาวนานกว่าทศวรรษ ผมได้เห็นการเปลี่ยนแปลงและพลวัตของตลาดมาโดยตลอด การวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกของ อสังหาริมทรัพย์ไทย ในปี 2566 จึงไม่ใช่เพียงการสำรวจตัวเลข แต่เป็นการไขปริศนาเบื้องหลังความสำเร็จและความท้าทายที่ผู้ประกอบการต้องเผชิญ
ปี 2566 เป็นอีกปีที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยต้องเผชิญกับความผันผวน แม้จะมีความคาดหวังว่าโมเมนตัมจากปี 2565 จะส่งต่อมา แต่ความเป็นจริงกลับตรงกันข้าม ตลาดกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัด ตั้งแต่ก่อนการเลือกตั้งใหญ่ จนต่อเนื่องมาถึงปลายปี แม้ช่วงไตรมาส 4 ซึ่งปกติเป็นช่วงเวลาแห่งความคึกคัก (high season) ก็ยังไม่สามารถกระตุ้นตลาดให้ฟื้นตัวได้อย่างเต็มที่ สถานการณ์เช่นนี้ยังคงส่งผลต่อเนื่องมาจนถึงต้นปี 2567
เพื่อให้เห็นภาพผลการดำเนินงานที่ชัดเจนยิ่งขึ้น Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลจากบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ 41 แห่ง เพื่อประเมินว่าแต่ละบริษัทรับมือกับความท้าทายในปีที่ผ่านมาได้อย่างไร และใครคือผู้ที่ก้าวขึ้นมาเป็นผู้นำอย่างแท้จริงในภูมิทัศน์ อสังหาริมทรัพย์ไทย ที่กำลังเปลี่ยนแปลง
ภาพรวมรายได้รวม: ความท้าทายที่ส่งผลกระทบเป็นวงกว้าง
ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันกว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำรายได้ไป 376,141 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม เมื่อเจาะลึกในรายละเอียด พบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงแรงกดดันในตลาดที่ส่งผลกระทบในวงกว้าง
บริษัทที่เผชิญกับรายได้ติดลบในระดับสูง (มากกว่า 20%) ได้แก่ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR), และ Country Group Development (CGD) ซึ่งมีรายได้ลดลงราว 28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่ติดลบ 26%, Lalin Property (LPH) ที่ -23%, Major Development (MJD) ที่ -22%, และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%
แม้แต่บริษัทใหญ่ที่มีฐานลูกค้าและโครงการหลากหลายอย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังคงมีรายได้รวมติดลบถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding (PPH) ที่ -9%, และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงราว 4%
ผู้ชนะด้านรายได้รวม: แสนสิริ ทะยานขึ้นอันดับหนึ่ง
ในส่วนของ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 แสดงให้เห็นการแข่งขันที่เข้มข้น:
แสนสิริ (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์ (UV): 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท (S): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนความสามารถในการดำเนินงานหลัก
อย่างไรก็ตาม การประเมินผลการดำเนินงานที่แท้จริงควรพิจารณาจาก “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากรายได้รวมอาจรวมถึงรายได้จากธุรกิจอื่น ๆ ที่ไม่เกี่ยวข้องโดยตรงกับการพัฒนาและขายอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งอาจสร้างความคลาดเคลื่อนในการประเมินศักยภาพหลักของธุรกิจ
เมื่อรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท พบว่ามีมูลค่ารวม 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำได้ 299,979 ล้านบาท และที่น่ากังวลคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลง
บริษัทที่ได้รับผลกระทบอย่างหนักในส่วนของรายได้จากการขาย ได้แก่ Raimon Land (-78%), L.P.N. Development (-40%), และ Land and Houses (-38%) แม้แต่ AP (Thailand) ซึ่งเป็นผู้นำตลาด ก็ยังคงมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% สิ่งที่น่าสนใจคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้ส่วนนี้ลดลง
ผู้นำด้านรายได้จากการขาย: AP (Thailand) กลับมาทวงบัลลังก์
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 36,927 ล้านบาท (เป็น 1 ใน 2 บริษัทที่รายได้จากการขายเติบโต 7%)
แสนสิริ (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เป็น 1 ใน 2 บริษัทที่รายได้จากการขายเติบโต 7%)
ศุภาลัย (SPALI): 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 18,966 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 8,840 ล้านบาท (แม้รายได้ลดลง -24% ก็ยังคงติด Top 10)
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PF): 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ บริษัท พัฒนา อสังหาริมทรัพย์ ที่น่าจับตามองเป็นพิเศษคือ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ซึ่งหลังจากทุ่มเทพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายมาอย่างต่อเนื่อง ก็เริ่มเห็นผลตอบแทนในปี 2566 โดยมีรายได้จากการขายสูงถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตกว่า 103% จาก 2,870 ล้านบาทในปี 2565 แสดงให้เห็นถึงศักยภาพที่กำลังจะเปล่งประกายในตลาด คอนโดมิเนียม กรุงเทพ และโครงการแนวราบ
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดความสามารถในการทำกำไรที่แท้จริง
แม้ว่าการสร้างรายได้จะเป็นสิ่งสำคัญ แต่ความสามารถในการเปลี่ยนรายได้นั้นให้เป็นกำไรสุทธิที่จับต้องได้ คือบทพิสูจน์ที่แท้จริงของประสิทธิภาพในการบริหารจัดการธุรกิจ
ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท มีกำไรสุทธิรวมกัน 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท สิ่งที่น่าเป็นห่วงคือ มีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางแห่งขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า
ผู้นำด้านกำไรสุทธิ: Land and Houses ยังคงความแข็งแกร่ง
ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่สามารถทำกำไรได้สูงสุดในปี 2566 มีการเปลี่ยนแปลงที่น่าสนใจ:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 7,495 ล้านบาท (เป็นแชมป์เก่า แม้รายได้รวมลดลง แต่ได้กำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน มูลค่า 2,500 ล้านบาท)
ศุภาลัย (SPALI): 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโตแบบก้าวกระโดด 42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 3,160 ล้านบาท (แม้กำไรลดลง -25%)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มปี 2567: ความท้าทายที่ยังคงอยู่ และโอกาสในการปรับตัว
ข้อมูลที่ Property Mentor รวบรวมมาสะท้อนให้เห็นถึงภาพรวมของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ในปี 2566 ที่เต็มไปด้วยความท้าทายและแรงกดดัน โดยเฉพาะอย่างยิ่งในส่วนของรายได้จากการขาย ซึ่งเป็นหัวใจหลักของธุรกิจ
สำหรับปี 2567 คาดการณ์ว่ายังคงเป็นอีกปีที่ผู้ประกอบการจะต้องเผชิญกับความยากลำบากในการขับเคลื่อนธุรกิจ การแข่งขันที่รุนแรง ปัจจัยทางเศรษฐกิจมหภาค และการเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมของผู้บริโภค จะเป็นตัวแปรสำคัญที่ส่งผลต่อผลประกอบการ
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญที่มีประสบการณ์ใน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ มาอย่างยาวนาน ผมเชื่อว่าบริษัทที่สามารถปรับตัวได้อย่างรวดเร็ว มีกลยุทธ์การตลาดที่แข็งแกร่ง สามารถบริหารจัดการต้นทุนได้อย่างมีประสิทธิภาพ และที่สำคัญคือ เข้าใจความต้องการที่แท้จริงของลูกค้า จะสามารถยืนหยัดและเติบโตได้ในสภาวะตลาดเช่นนี้
การมองหาโอกาสใหม่ๆ เช่น การพัฒนา บ้านพร้อมอยู่ ที่ตอบโจทย์กลุ่มลูกค้าที่ต้องการความสะดวกสบายทันที การพัฒนาโครงการที่เน้นความคุ้มค่า และการใช้เทคโนโลยีเข้ามาช่วยในการขายและการตลาด จะเป็นกุญแจสำคัญในการก้าวข้ามความท้าทายเหล่านี้
หากคุณเป็นนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาสใน อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน หรือผู้ที่สนใจซื้อ บ้าน คอนโด ในทำเลที่น่าสนใจ หรือกำลังมองหา ที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์ ที่มีความรู้ความเข้าใจตลาดอย่างลึกซึ้ง อย่าลังเลที่จะติดต่อเรา เราพร้อมที่จะแบ่งปันข้อมูลเชิงลึกและช่วยคุณค้นหาโอกาสที่ดีที่สุดในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยที่กำลังพัฒนาอย่างไม่หยุดนิ่ง
