ปี 2566: สุขนาฏกรรมและโศกนาฏกรรมในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย – วิเคราะห์ผลประกอบการ 41 บริษัทหลักทรัพย์
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยมาตลอดทศวรรษ ปี 2566 เป็นอีกปีที่ตลาดได้พิสูจน์ให้เห็นถึงความซับซ้อนและความผันผวนที่ยากจะคาดเดา ท่ามกลางความคาดหวังถึงการฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่งหลังโมเมนตัมที่ดีในปี 2565 ตลาดกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัดตั้งแต่ช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และต่อเนื่องยาวนานจนถึงปลายปี แม้แต่ช่วงไฮซีซั่นของไตรมาส 4 ก็ไม่อาจจุดประกายความคึกคักได้เท่าที่ควร ส่งผลให้ภาพรวมในปี 2567 ยังคงส่อเค้าความท้าทายไม่ต่างจากปีที่ผ่านมา
Property Mentor ได้ทำการวิเคราะห์เชิงลึกถึงผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ 41 แห่งที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ เพื่อประเมินศักยภาพในการบริหารจัดการท่ามกลางสภาวะตลาดที่ยากลำบากนี้ และเพื่อค้นหา “ผู้ชนะตัวจริง” ที่สามารถฝ่าฟันอุปสรรคไปได้อย่างแข็งแกร่ง
ภาพรวมรายได้รวม: การหดตัวที่ต้องจับตา
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันได้ทั้งสิ้น 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงเล็กน้อยที่ประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับรายได้รวม 376,141 ล้านบาท ในปี 2565 อย่างไรก็ตาม เมื่อพิจารณาในระดับรายบริษัท จะพบว่าถึง 25 จาก 41 บริษัท มีรายได้รวมที่ลดลง แสดงให้เห็นถึงแรงกดดันที่เกิดขึ้นในวงกว้าง
บริษัทที่เผชิญกับการลดลงของรายได้รวมในระดับที่น่ากังวล ได้แก่ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ซึ่งมีรายได้ลดลงราว 28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่ -26%, Lalin Property (LPH) ที่ -23%, Major Development (MD) ที่ -22% และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%
แม้แต่ยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังไม่สามารถต้านทานกระแสนี้ได้ โดยมีรายได้รวมลดลงถึง 18% เป็นที่น่าสังเกตว่า ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้ลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก LH แล้ว AP (Thailand) (AP) มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PPH) -9% และ Origin Property (ORI) รายได้รวมลดลงราว 4%
Sansiri ผงาดผู้นำรายได้รวม: AP (Thailand) ท้าชิงอย่างสูสี
เมื่อพิจารณาถึงรายได้รวมสูงสุด 10 อันดับแรกในปี 2566 Sansiri (SIRI) สามารถคว้าตำแหน่งผู้นำด้วยรายได้ 39,082 ล้านบาท โดยเฉือน AP (Thailand) (AP) ที่ 38,399 ล้านบาท ไปอย่างฉิวเฉียด อันดับ 3 คือ Supalai (SPALI) ด้วยรายได้ 31,818 ล้านบาท ตามมาด้วย Land and Houses (LH) ที่ 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding (PPH) ที่ 26,132 ล้านบาท
ในอันดับถัดมาคือ SC Asset Corporation (SC) ด้วยรายได้ 24,487 ล้านบาท, UCity (U) ด้วยรายได้ 17,672 ล้านบาท, Frasers Property (Thailand) (FPT) ที่ 16,169 ล้านบาท, Origin Property (ORI) ที่ 15,157 ล้านบาท และปิดท้ายด้วย Singha Estate (S) ที่ 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดผลการดำเนินงานที่แท้จริง
อย่างไรก็ตาม การวัดผลการดำเนินงานที่แท้จริงของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ จำเป็นต้องพิจารณาจาก “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากรายได้รวมอาจมาจากแหล่งอื่นที่ไม่ใช่การดำเนินธุรกิจหลักโดยตรง หากพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย โฉมหน้าของ Top 10 บริษัท จะมีการเปลี่ยนแปลงไปอย่างมีนัยสำคัญ
ตลอดปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับ 299,979 ล้านบาท ในปี 2565 โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลง
บริษัทที่เผชิญกับการลดลงของรายได้จากการขายอย่างมีนัยสำคัญ ได้แก่ Raimon Land (RML) ที่ -78%, L.P.N. Development (LPN) เกือบ -40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) ซึ่งมีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ผู้นำในกลุ่มรายได้รวม ก็มีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% และไม่เพียงแค่บริษัทใหญ่เท่านั้น ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
AP (Thailand) ยึดบัลลังก์รายได้จากการขาย: Sansiri ไล่ตามติด
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 AP (Thailand) (AP) กลับมาผงาดอีกครั้ง ด้วยรายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท ทิ้งห่าง Sansiri (SIRI) ที่ 32,829 ล้านบาท ไปอย่างสูสี Sansiri ยังคงเป็นหนึ่งในสองบริษัทที่สามารถเติบโตของรายได้จากการขายได้ถึง 7% Supalai (SPALI) ยังคงรักษาอันดับได้อย่างเหนียวแน่นในอันดับ 3 ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท SC Asset Corporation (SC) ก้าวขึ้นมาอยู่ใน Top 5 ได้สำเร็จเป็นอันดับ 4 ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่เติบโตในแดนบวกถึง 13% Pruksa Holding (PPH) คว้าอันดับ 5 ด้วยรายได้จากการขาย 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH) แม้รายได้จากการขายจะลดลงอย่างมาก ก็ยังประคองตัวเองอยู่ใน Top 10 ได้ที่อันดับ 6 ด้วยรายได้ 18,966 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) มาในอันดับ 7 ด้วยรายได้ 10,019 ล้านบาท Origin Property (ORI) แม้รายได้จากการขายจะลดลงถึง -24% ก็ยังเกาะกลุ่ม Top 10 อยู่ได้ ด้วยรายได้ 8,840 ล้านบาท Quality Houses (QH) มาแบบเงียบๆ แต่คงที่ในอันดับ 9 ด้วยรายได้ 7,619 ล้านบาท และ Property Perfect (PF) ปิดท้ายในอันดับ 10 ด้วยรายได้ 7,171 ล้านบาท
Central Pattana: ดาวรุ่งพุ่งแรงในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย
อีกหนึ่งบริษัทที่โดดเด่นและน่าจับตาคือ Central Pattana (CPN) ซึ่งเริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN สร้างรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท คิดเป็นการเติบโตที่น่าประทับใจถึง 103% จาก 2,870 ล้านบาท ในปี 2565
กำไรสุทธิ: บทสรุปของผู้ชนะที่แท้จริง
แม้ว่ารายได้จะสูง แต่หากกำไรสุทธิมีน้อย หรือไม่สามารถนำเงินสดเข้ากระเป๋าได้อย่างมีประสิทธิภาพ ก็ย่อมไม่ใช่ “ผู้ชนะตัวจริง” ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% จาก 49,602 ล้านบาท ในปี 2565 นอกจากนี้ ยังมีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน บางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของโควิด-19 และไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ อีกทั้งกว่า 20 บริษัทจาก 41 บริษัท มีกำไรสุทธิลดลงจากปี 2565
Land and Houses ผงาดผู้นำกำไร: Supalai และ AP (Thailand) ไล่จี้ติด
สำหรับ Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรสุทธิสูงสุดในปี 2566 Land and Houses (LH) ยังคงรักษาตำแหน่งแชมป์ไว้ได้ แม้รายได้รวมจะลดลง แต่ LH สามารถสร้างกำไรได้ถึง 7,495 ล้านบาท ซึ่งส่วนหนึ่งมาจากกำไรกว่า 2,500 ล้านบาทจากการขายโรงแรม 2 แห่งให้กับกองทุน หากไม่นับรายการพิเศษนี้ Supalai (SPALI) คงจะก้าวขึ้นเป็นอันดับ 1 ไปแล้ว ในปี 2566 SPALI ทำกำไรไปได้ 6,083 ล้านบาท เฉือน AP (Thailand) (AP) ที่ 6,054 ล้านบาท ไปอย่างฉิวเฉียด Sansiri (SIRI) มาเป็นอันดับ 4 ด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท ซึ่งเป็นการเติบโตที่ก้าวกระโดดถึง 42% Origin Property (ORI) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลง -25% จากปีก่อน
SC Asset (SC) คว้าอันดับ 6 ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality Houses (QH) ที่ 2,503 ล้านบาท ไปอย่างน่าเสียดาย Pruksa Holding (PPH) อยู่ในอันดับ 8 ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) มาในอันดับ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และ Central Pattana (CPN) ปิดท้ายในอันดับ 10 ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (โดยประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
มองไปข้างหน้า: ความท้าทายในปี 2567 และโอกาสทางธุรกิจ
ข้อมูลผลประกอบการของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ Property Mentor รวบรวมมานี้ เป็นภาพสะท้อนของสภาวะตลาดที่กำลังเผชิญความท้าทายอย่างยิ่งยวดในปี 2566 และคาดว่าปี 2567 จะยังคงเป็นอีกปีที่ยากลำบากเช่นกัน อย่างไรก็ตาม ในทุกวิกฤตย่อมมีโอกาสเสมอ สำหรับผู้ประกอบการที่สามารถปรับตัว วางกลยุทธ์ได้อย่างชาญฉลาด และเข้าใจความต้องการที่แท้จริงของผู้บริโภค จะสามารถก้าวข้ามความท้าทายนี้ไปได้อย่างแข็งแกร่ง
หากท่านเป็นหนึ่งในผู้ที่สนใจ หรือกำลังมองหาโอกาสในการลงทุนในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการทำความเข้าใจแนวโน้มตลาดในเชิงลึก เพื่อเตรียมพร้อมรับมือกับความผันผวนและคว้าโอกาสที่ซ่อนอยู่ ขอเชิญชวนท่านเข้าร่วมเวิร์คช็อปพิเศษ “กลยุทธ์อสังหาริมทรัพย์ยุคใหม่: พิชิตตลาด 2567” ที่จะจัดขึ้นโดยผู้เชี่ยวชาญของเรา เพื่อเจาะลึกกลยุทธ์การบริหารจัดการ การตลาด และการลงทุนที่จะนำพาธุรกิจของท่านไปสู่ความสำเร็จอย่างยั่งยืน ลงทะเบียนเข้าร่วมสัมมนาได้แล้ววันนี้ เพื่อเป็นส่วนหนึ่งของการเปลี่ยนแปลงและก้าวสู่ปีแห่งการเติบโตไปด้วยกัน
