วิเคราะห์เจาะลึก: ดัชนีอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566 – บทพิสูจน์ความแกร่งท่ามกลางความท้าทาย
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรขึ้นลงของตลาดมาหลายครั้ง แต่ปี 2566 นั้นมีความพิเศษในแบบที่ชวนให้ต้องกลับมาทบทวนและวิเคราะห์อย่างละเอียด แม้จะมีความคาดหวังว่าโมเมนตัมจากปี 2565 ที่การเติบโตเริ่มส่งสัญญาณชัดเจนจะต่อเนื่อง แต่ความเป็นจริงกลับสวนทาง ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกลับเข้าสู่ช่วงชะลอตัวอย่างมีนัยสำคัญ ตั้งแต่ก่อนการเลือกตั้งใหญ่ ลากยาวมาจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ฤดูกาลแห่งการจับจ่ายและลงทุนอย่างไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายให้ตลาดฟื้นตัวได้อย่างที่หวัง และสถานการณ์นี้ก็ดูเหมือนจะยังคงส่งผลต่อเนื่องมายังปี 2567
เพื่อทำความเข้าใจภาพรวมของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ในปีที่ผ่านมา Property Mentor ได้ดำเนินการวิเคราะห์ข้อมูลทางการเงินของบริษัทมหาชน 41 แห่งที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ เพื่อประเมินศักยภาพการดำเนินงานของแต่ละบริษัท และค้นหา “ผู้ชนะที่แท้จริง” ที่สามารถฝ่าฟันอุปสรรคและแสดงศักยภาพได้อย่างโดดเด่น
ภาพรวมรายได้รวม: ความท้าทายที่ส่งผลกระทบในวงกว้าง
ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง มีรายได้รวมกันทั้งสิ้น 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อยราว 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท แม้ตัวเลขรวมจะดูไม่แตกต่างกันมากนัก แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง แสดงให้เห็นถึงแรงกดดันที่แผ่ขยายไปในวงกว้าง
บริษัทที่เผชิญกับรายได้ติดลบในระดับเลขสองหลักสูง ได้แก่ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ซึ่งมีรายได้ลดลงราว 28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่ 26%, Lalin Property (LPH) ที่ 23%, Major Development (MD) ที่ 22% และ Siamese Asset (SA) ที่ 21%
ที่น่าสังเกตคือ แม้แต่บริษัทชั้นนำอย่าง Land and Houses (LH) ซึ่งเป็น บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำ ก็ยังมีรายได้รวมติดลบถึง 18% และในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุด ยังมีถึง 5 บริษัทที่รายได้ลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก LH แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) ที่ 10%, Pruksa Holding (PPH) ที่ 9% และ Origin Property (ORI) ที่รายได้รวมลดลงราว 4%
แสนสิริ ผงาด! แชมป์รายได้รวมปี 2566 ด้วยการเติบโต 12%
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
แสนสิริ (SIRI): 39,082 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์ (UV): 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท (S): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนผลการดำเนินงานจริง
หากเราต้องการวัดผลงานที่แท้จริง การพิจารณารายได้จากการขายเป็นปัจจัยสำคัญ เนื่องจากรายได้รวมของบางบริษัทอาจได้รับอิทธิพลจากการดำเนินงานอื่น ๆ นอกเหนือจากการขายอสังหาริมทรัพย์โดยตรง
เมื่อรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท พบว่าอยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท และมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่รายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
กรณีที่เห็นได้ชัดเจนคือ Raimon Land (RML) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง 78%, L.P.N. Development (LPN) ลดลงเกือบ 40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) ที่รายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ซึ่งเป็นเบอร์ต้น ๆ ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% ไม่เพียงแต่บริษัทใหญ่เท่านั้น ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด ยังมีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง
เอพี (ไทยแลนด์) ทวงคืนบัลลังก์! แชมป์รายได้จากการขาย ปี 2566
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 36,927 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เป็น 1 ใน 2 บริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโต 7%)
ศุภาลัย (SPALI): 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 18,966 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 8,840 ล้านบาท (รายได้ลดลง 24% แต่ยังอยู่ใน Top 10)
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PF): 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ Central Pattana (CPN) ซึ่งเป็น ผู้พัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ครบวงจร ก็แสดงผลงานที่น่าจับตา ด้วยรายได้จากการขาย 5,835 ล้านบาท เติบโตสูงถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้ 2,870 ล้านบาท สะท้อนถึงศักยภาพในการเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการลงทุนในโครงการอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์และการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสุดท้ายของความสำเร็จที่แท้จริง
ถึงแม้การขายจะได้ปริมาณมาก แต่หากมีกำไรสุทธิที่น้อย ก็ไม่อาจถือว่าเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท มีกำไรสุทธิรวมกัน 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท ยิ่งไปกว่านั้น ยังมีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางแห่งขาดทุนต่อเนื่องมาหลายปีตั้งแต่ช่วงโควิด และกว่า 20 บริษัท มีกำไรลดลงจากปีก่อนหน้า
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ยังคงเป็นผู้นำด้านกำไรสุทธิ
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรสุทธิสูงสุด:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 7,495 ล้านบาท (ปัจจัยหลักมาจากกำไร 2,500 ล้านบาทจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน)
ศุภาลัย (SPALI): 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 3,160 ล้านบาท (กำไรลดลง 25%)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท)
บทสรุปและแนวโน้มปี 2567: ความท้าทายที่ต้องเผชิญ
ผลการดำเนินงานของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ Property Mentor รวบรวมมา สะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายที่ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยต้องเผชิญในปี 2566 ซึ่งปัจจัยลบหลายประการ เช่น ภาวะเศรษฐกิจมหภาคที่ยังมีความไม่แน่นอน, อัตราดอกเบี้ยที่ทรงตัวในระดับสูง, กำลังซื้อของผู้บริโภคที่ยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่ และการแข่งขันที่รุนแรงในทุกเซ็กเมนต์ ล้วนมีส่วนทำให้ภาพรวมของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย ชะลอตัว
สำหรับปี 2567 นี้ คาดว่าจะเป็นอีกปีที่เต็มไปด้วยความท้าทาย อย่างไรก็ตาม ในวิกฤตย่อมมีโอกาสเสมอ บริษัทที่มีกลยุทธ์การดำเนินงานที่แข็งแกร่ง, การบริหารจัดการต้นทุนที่มีประสิทธิภาพ, ความเข้าใจในความต้องการของตลาดอย่างแท้จริง, และความสามารถในการปรับตัวให้เข้ากับสภาวะที่เปลี่ยนแปลง จะยังคงสามารถเติบโตและยืนหยัดได้อย่างแข็งแกร่ง
หากคุณคือผู้ประกอบการในอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ หรือนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาสและความเข้าใจในตลาด บริษัทอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ และ แนวโน้มอสังหาริมทรัพย์ 2026 คือข้อมูลสำคัญที่ต้องติดตามอย่างใกล้ชิด การวิเคราะห์เชิงลึกเช่นนี้ จะช่วยให้ท่านสามารถวางแผนกลยุทธ์เพื่อรับมือกับความผันผวน และคว้าโอกาสในการเติบโตในตลาดที่กำลังเปลี่ยนแปลงไป
ถึงเวลาแล้วที่คุณจะก้าวข้ามความท้าทายและสร้างความสำเร็จให้กับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของคุณ!
หากท่านต้องการเจาะลึกข้อมูลเชิงกลยุทธ์เพื่อเสริมความแข็งแกร่งให้กับธุรกิจ หรือต้องการคำปรึกษาจากผู้เชี่ยวชาญด้าน การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ การบริหารโครงการอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการทราบข้อมูลเฉพาะเจาะจงเกี่ยวกับ คอนโดมิเนียมราคาถูกกรุงเทพ หรือ บ้านเดี่ยวพร้อมอยู่ สมุทรปราการ โปรดอย่าลังเลที่จะติดต่อเรา เพื่อร่วมกันสร้างอนาคตที่สดใสให้กับภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย.
