บทวิเคราะห์เจาะลึก: ภาพรวมอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2566 – ความท้าทายที่พลิกโฉมกลยุทธ์การลงทุน
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มานานกว่าทศวรรษ ผมได้เห็นการผันผวนของตลาดมาหลายระลอก แต่ปี 2566 ถือเป็นบทพิสูจน์ที่ชัดเจนที่สุดปีหนึ่ง ที่สถานการณ์ได้พลิกผันจากความคาดหวังอันสดใสที่สืบทอดมาจากโมเมนตัมปี 2565 กลายเป็นปีแห่งความท้าทายที่ส่งผลกระทบต่อบริษัทอสังหาริมทรัพย์ในตลาดหลักทรัพย์ถึง 41 แห่ง ที่เราได้ทำการวิเคราะห์ข้อมูลอย่างละเอียด เพื่อค้นหาว่าใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดฝ่าฟันวิกฤตการณ์นี้ไปได้อย่างสง่างาม และใครคือ “ผู้ชนะตัวจริง” ที่แท้จริงในสภาวะตลาดที่เต็มไปด้วยความไม่แน่นอน
ปี 2566: เทรนด์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกับภาพรวมรายได้ที่ชะลอตัว
จากการรวบรวมข้อมูลเชิงลึกของ Property Mentor พบว่าภาพรวมรายได้รวมของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งในปี 2566 อยู่ที่ประมาณ 371,560 ล้านบาท ลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำรายได้รวมไว้ที่ 376,141 ล้านบาท ตัวเลขนี้อาจดูไม่มากนัก แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัทจะพบว่าสถานการณ์กลับมีความน่ากังวลมากกว่าที่เห็น กล่าวคือ มีมากถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
กลุ่มบริษัทที่เผชิญกับรายได้ติดลบในอัตราที่สูงกว่า 20% อาทิ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR), และ Country Group Development (CGD) ซึ่งมีรายได้ลดลงราว 28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่ -26%, Lalin Property (LPH) ที่ -23%, Major Development (MJD) ที่ -22%, และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%
แม้แต่บริษัทที่มีฐานะมั่นคงอย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังไม่พ้นจากแรงกดดันของตลาด โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% และที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุด กลับมีถึง 5 บริษัทที่รายได้ลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่รายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding (PSH) ที่ -9%, และ Origin Property (ORI) ที่รายได้รวมลดลงราว 4%
แสนสิริ ผงาดขึ้นแท่นผู้นำรายได้รวมปี 2566 ท่ามกลางความท้าทาย
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
แสนสิริ (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH): 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์ (UV): 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท (S): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดสำคัญที่สะท้อนศักยภาพการดำเนินงานที่แท้จริง
อย่างไรก็ตาม การวัดผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์อย่างแท้จริง จำเป็นต้องพิจารณาที่ “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากหลายบริษัทในกลุ่ม Top 10 ที่มีรายได้รวมสูงสุด อาจมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาสนับสนุน แต่หากพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย ตัวเลขและอันดับย่อมมีการเปลี่ยนแปลง
ภาพรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัทในปี 2566 อยู่ที่ประมาณ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำรายได้จากการขายรวมไว้ที่ 299,979 ล้านบาท และมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลง
บริษัทที่เผชิญกับรายได้จากการขายลดลงอย่างน่าใจหาย ได้แก่ Raimon Land ที่ -78%, L.P.N. Development ที่เกือบ -40% ที่น่าตกใจคือ Land and Houses ที่รายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) ผู้นำในอุตสาหกรรม ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% และไม่ใช่เพียงบริษัทขนาดใหญ่เท่านั้น แต่ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุดถึง 8 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายติดลบ
AP (Thailand) ผงาดผู้นำรายได้จากการขายปี 2566 ตอกย้ำความแข็งแกร่งในตลาดอสังหาริมทรัพย์
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 36,927 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7% เป็น 1 ใน 2 บริษัทที่รายได้จากการขายเติบโต)
ศุภาลัย (SPALI): 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13% ขึ้น Top 5 สำเร็จ)
พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH): 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 18,966 ล้านบาท (ยังคงรักษาตำแหน่งใน Top 10 แม้รายได้จะลดลง)
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 8,840 ล้านบาท (รายได้ลดลง -24% แต่ยังคงอยู่ใน Top 10)
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PF): 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่โดดเด่นและน่าจับตามองคือ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ซึ่งได้เริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์อย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN มีรายได้จากการขายถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้าที่ 2,870 ล้านบาท
กำไรสุทธิ: หัวใจสำคัญของการวัดผลสำเร็จในระยะยาว
ท้ายที่สุดแล้ว แม้จะสามารถสร้างยอดขายได้มากน้อยเพียงใด แต่หากผลกำไรที่จับต้องได้น้อย ก็ย่อมไม่ถือเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท และน่ากังวลกว่านั้นคือ มีมากถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่สถานการณ์โควิด และกว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรลดลงจากปี 2565
Land and Houses กลับมาผงาดผู้นำกำไรสุทธิปี 2566 ด้วยกลยุทธ์ที่เหนือชั้น
สำหรับ Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถทำกำไรได้สูงสุดในปี 2566:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 7,495 ล้านบาท (แม้รายได้รวมลดลง แต่สามารถทำกำไรสูงสุดได้จากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน มูลค่า 2,500 ล้านบาท)
ศุภาลัย (SPALI): 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 3,160 ล้านบาท (กำไรลดลง -25%)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH): 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
อนาคตอสังหาริมทรัพย์ไทย: การปรับตัวและกลยุทธ์เพื่อความยั่งยืน
ผลประกอบการของ 41 บริษัทที่ Property Mentor รวบรวมมานี้ สะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายที่อุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทยต้องเผชิญในปี 2566 และแนวโน้มในปี 2567 ที่คาดว่าจะยังคงเป็นอีกปีที่ยากลำบาก การปรับตัวตามสถานการณ์เศรษฐกิจมหภาคที่ผันผวน การบริหารจัดการต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ การนำเสนอบริการและผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการที่เปลี่ยนไปของผู้บริโภค และการแสวงหากลยุทธ์การสร้างรายได้ที่หลากหลาย จะเป็นปัจจัยสำคัญในการขับเคลื่อนธุรกิจให้ก้าวผ่านวิกฤตนี้ไปได้
หากท่านเป็นนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาส หรือผู้ประกอบการที่ต้องการวางแผนกลยุทธ์ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ให้เติบโตอย่างยั่งยืนในสภาวะตลาดเช่นนี้ การวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกและเข้าใจถึงแนวโน้มของตลาดเป็นสิ่งสำคัญยิ่ง การติดตามข่าวสารและบทวิเคราะห์จากผู้เชี่ยวชาญ จะช่วยให้ท่านสามารถตัดสินใจได้อย่างแม่นยำ และคว้าโอกาสในการลงทุนที่เหมาะสมกับตนเองได้
หากคุณพร้อมที่จะก้าวไปข้างหน้าและนำพากลยุทธ์ธุรกิจของคุณไปสู่อีกระดับ อย่ารอช้า! ติดต่อผู้เชี่ยวชาญของเราเพื่อรับคำปรึกษาเชิงลึกและวางแผนอนาคตที่สดใสให้กับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของคุณวันนี้
