วิเคราะห์เจาะลึก: ภาพรวมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2566 – ผู้รอด ผู้ร่วง และผู้ท้าชิงบัลลังก์
ในฐานะนักวิเคราะห์อสังหาริมทรัพย์ที่มีประสบการณ์ในตลาดไทยมากว่าทศวรรษ ปี 2566 ที่เพิ่งผ่านพ้นไปนั้น เป็นอีกหนึ่งปีที่สะท้อนถึงความผันผวนและความท้าทายที่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยต้องเผชิญ แม้ว่าความหวังจะเริ่มต้นขึ้นจากการส่งต่อโมเมนตัมเชิงบวกจากปี 2565 ที่ตลาดเริ่มส่งสัญญาณของการฟื้นตัวและมีแนวโน้มที่จะ “Take Off” แต่ความเป็นจริงกลับแตกต่างออกไปอย่างสิ้นเชิง ตลาดกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัดตั้งแต่ก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และความซบเซาได้ดำเนินต่อเนื่องมาตลอดทั้งปี จนถึงช่วงปลายปี แม้กระทั่งช่วงไฮซีซั่นของไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวได้อย่างที่คาดหวัง และแนวโน้มดังกล่าวก็ยังคงทอดยาวมาจนถึงต้นปี 2567 ทำให้ภาพรวมของ อสังหาริมทรัพย์ไทย ยังคงเต็มไปด้วยเครื่องหมายคำถาม
เพื่อเป็นการประเมินสถานการณ์อย่างรอบด้าน Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย ทั้งสิ้น 41 บริษัท เพื่อวิเคราะห์ว่าผู้เล่นรายใหญ่ในวงการ อสังหาริมทรัพย์ไทย สามารถรับมือกับสภาพตลาดอันท้าทายนี้ได้อย่างไร และใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดได้อย่างแข็งแกร่ง ท่ามกลางกระแสลมที่พัดแรงนี้
ภาพรวมรายได้: การหดตัวเล็กน้อย แต่ฐานรายได้ยังแข็งแกร่ง
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถทำรายได้รวมกันได้ประมาณ 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงเล็กน้อย หรือคิดเป็น -1.2% เมื่อเทียบกับรายได้รวม 376,141 ล้านบาท ในปี 2565 แม้ว่าภาพรวมจะดูเหมือนไม่เปลี่ยนแปลงมากนัก แต่เมื่อเจาะลึกในรายละเอียด จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงแรงกดดันที่เกิดขึ้นในระดับบุคคล
บริษัทที่ประสบปัญหาการหดตัวของรายได้อย่างมีนัยสำคัญในอัตรา 20% ขึ้นไป ประกอบด้วย L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ซึ่งมีรายได้ลดลงราว -28% นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็พบว่ารายได้รวมลดลงไป -26% ตามมาด้วย Lalin Property (LPH) ที่ -23%, Major Development (MJD) ที่ -22% และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%
แม้แต่บริษัทใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ก็ไม่สามารถหลีกเลี่ยงผลกระทบได้ โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 นั้น มีถึง 5 บริษัทที่มีรายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565 นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่รายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding (PPH) ที่ -9% และ Origin Property (ORI) ที่รายได้รวมลดลงประมาณ -4%
ผู้ชนะตัวจริงด้านรายได้รวม: แสนสิริ นำทัพ Top 10
แม้จะเผชิญกับความท้าทาย แต่ตลาด อสังหาริมทรัพย์ไทย ก็ยังมีผู้ที่สามารถสร้างผลงานได้อย่างโดดเด่น “แสนสิริ” (SIRI) คว้าตำแหน่งแชมป์ผู้นำด้านรายได้รวมในปี 2566 ด้วยตัวเลข 39,082 ล้านบาท โดยเติบโตขึ้นถึง 12% ถือเป็นการพลิกเกมที่น่าจับตา
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
แสนสิริ (SIRI): 39,082 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 38,399 ล้านบาท (ใกล้เคียงอันดับ 1 อย่างน่าใจหาย)
ศุภาลัย (SPALI): 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์ (UV): 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท (S) : 15,066 ล้านบาท
เจาะลึกรายได้จากการขาย: ความสำคัญที่แท้จริงของธุรกิจ
อย่างไรก็ตาม หากจะวัดผลการดำเนินงานของบริษัท อสังหาริมทรัพย์ไทย อย่างแท้จริง การพิจารณาจาก “รายได้จากการขาย” ถือเป็นหัวใจสำคัญ เพราะรายได้รวมที่ปรากฏในงบการเงินนั้น อาจมีการรวมรายได้จากแหล่งอื่น ๆ เข้ามาด้วย ซึ่งอาจไม่ได้สะท้อนถึงศักยภาพหลักของธุรกิจในการพัฒนาและส่งมอบโครงการที่อยู่อาศัย
เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย จะพบว่าภาพรวมของ 41 บริษัทที่ทำการสำรวจ สามารถสร้างรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงประมาณ -11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท และที่น่าเป็นห่วงคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
ตัวอย่างที่เห็นได้ชัดคือ Raimon Land (RML) ที่รายได้จากการขายลดลงถึง -78%, L.P.N. Development (LPN) ลดลงเกือบ -40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นบริษัทชั้นนำ ก็มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ซึ่งเป็นผู้นำในกลุ่ม Top 10 รายได้จากการขาย ก็ยังประสบกับรายได้ที่ลดลงเล็กน้อยที่ -2% สิ่งที่น่าสนใจคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง ซึ่งบ่งชี้ถึงสภาวะตลาดที่ส่งผลกระทบอย่างกว้างขวาง
AP (Thailand) ผงาดขึ้นแท่นผู้นำรายได้จากการขาย
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 “เอพี (ไทยแลนด์)” (AP) สามารถทวงคืนตำแหน่งผู้นำด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท เบียด “แสนสิริ” (SIRI) ที่มาในอันดับ 2 ด้วยรายได้ 32,829 ล้านบาท อย่างเฉียดฉิว โดยแสนสิริเป็น 1 ใน 2 บริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตถึง 7%
อันดับ 3 ตกเป็นของ “ศุภาลัย” (SPALI) ที่ยังคงรักษามาตรฐานได้อย่างแข็งแกร่ง ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท ตามมาด้วย “เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น” (SC) ที่ก้าวขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จ ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่สามารถสร้างการเติบโตในแดนบวกได้ถึง 13%
อันดับ 5 คือ “พฤกษา โฮลดิ้ง” (PPH) ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
แม้รายได้จากการขายจะลดลงพอสมควร แต่ “แลนด์แอนด์เฮ้าส์” (LH) ก็ยังสามารถรักษาตำแหน่งใน Top 10 ไว้ได้ที่อันดับ 6 ด้วยรายได้จากการขายรวม 18,966 ล้านบาท
อันดับ 7 คือ “เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย)” (FPT) ด้วยรายได้จากการขาย 10,019 ล้านบาท
“ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้” (ORI) แม้จะมีรายได้ลดลงถึง -24% ก็ยังคงเกาะกลุ่ม Top 10 ได้อย่างเหนียวแน่นที่อันดับ 8 ด้วยรายได้จากการขาย 8,840 ล้านบาท
อันดับ 9 เป็นของ “ควอลิตี้ เฮ้าส์” (QH) ที่ทำผลงานได้อย่างสม่ำเสมอ ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท
และอันดับ 10 คือ “พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค” (PF) ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ ยังมีอีกหนึ่งบริษัทที่โดดเด่นและควรค่าแก่การกล่าวถึงคือ “เซ็นทรัลพัฒนา” (CPN) ซึ่งหลังจากที่ได้ทุ่มเทพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายมาอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 นี้ ก็เริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนได้อย่างงดงาม โดยมีรายได้จากการขาย 5,835 ล้านบาท เติบโตขึ้นถึง 103% จากปีก่อนหน้า
กำไรสุทธิ: มาตรวัดความอยู่รอดที่แท้จริง
ท้ายที่สุดแล้ว การวัดผลความสำเร็จที่แท้จริงของธุรกิจ อสังหาริมทรัพย์ไทย ไม่ได้อยู่ที่การทำยอดขายที่สูงเพียงอย่างเดียว แต่คือความสามารถในการสร้าง “กำไรสุทธิ” หรือผลกำไรที่จับต้องได้หลังจากหักค่าใช้จ่ายทั้งปวงแล้ว ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง สามารถทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลง -11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท
สถานการณ์ที่น่ากังวลคือ มีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมาหลายปีตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ และกว่า 20 บริษัท จาก 41 บริษัท มีกำไรสุทธิลดลงจากปี 2565 ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงแรงกดดันด้านต้นทุนและกำลังซื้อของผู้บริโภค
Land and Houses ครองบัลลังก์กำไรสูงสุด, Supalai และ AP ตามติด
“แลนด์แอนด์เฮ้าส์” (LH) ยังคงรักษาตำแหน่งผู้นำด้านกำไรสุทธิไว้ได้ในปี 2566 แม้ว่ารายได้รวมจะลดลง แต่ก็สามารถทำกำไรสุทธิไปได้ถึง 7,495 ล้านบาท ปัจจัยสำคัญที่ช่วยหนุนกำไรในครั้งนี้คือ การรับรู้กำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนมูลค่า 2,500 ล้านบาท หากไม่นับรวมรายการพิเศษนี้ “ศุภาลัย” (SPALI) จะขึ้นมาเป็นอันดับ 1 แทน โดยทำกำไรสุทธิไป 6,083 ล้านบาท เฉือน “เอพี (ไทยแลนด์)” (AP) ที่ทำกำไร 6,054 ล้านบาท ไปเพียงเล็กน้อย
อันดับ 4 คือ “แสนสิริ” (SIRI) ที่ทำกำไรสุทธิได้อย่างน่าประทับใจถึง 5,846 ล้านบาท เติบโตขึ้นถึง 42% สะท้อนถึงกลยุทธ์การปรับพอร์ตและการบริหารต้นทุนที่มีประสิทธิภาพ
“ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้” (ORI) คว้าอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้ว่ากำไรจะลดลงจากปีก่อนถึง -25% ก็ตาม
อันดับ 6 เป็นของ “เอสซี แอสเสท” (SC) ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือน “ควอลิตี้ เฮ้าส์” (QH) ที่ทำกำไร 2,503 ล้านบาท ไปอย่างสูสี
อันดับ 8 คือ “พฤกษา โฮลดิ้ง” (PPH) ที่ทำกำไร 2,339 ล้านบาท
อันดับ 9 เป็นของ “เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย)” (FPT) ด้วยกำไรสุทธิ 1,865 ล้านบาท
และอันดับ 10 คือ “เซ็นทรัลพัฒนา” (CPN) ซึ่งมีกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (อ้างอิงจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มปี 2567: ความท้าทายยังคงอยู่ แต่โอกาสก็มีให้คว้า
ข้อมูลผลประกอบการของ 41 บริษัท อสังหาริมทรัพย์ไทย ที่ Property Mentor ได้รวบรวมมานี้ ชี้ให้เห็นภาพรวมที่ชัดเจนของอุตสาหกรรมในปี 2566 ซึ่งแม้จะเต็มไปด้วยความท้าทาย แต่ก็ยังคงมีผู้เล่นที่สามารถปรับตัวและสร้างผลงานได้อย่างโดดเด่น
สำหรับปี 2567 แนวโน้มของตลาด อสังหาริมทรัพย์ไทย ยังคงถูกมองว่าเป็นอีกปีที่ยากลำบาก แต่ในขณะเดียวกัน ก็เป็นปีแห่งโอกาสสำหรับผู้ประกอบการที่มีวิสัยทัศน์กว้างไกล มีความยืดหยุ่นในการปรับตัว และเข้าใจถึงความต้องการที่แท้จริงของผู้บริโภคในยุคปัจจุบัน การผสมผสานนวัตกรรม การบริหารต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ และการสร้างความแตกต่างในผลิตภัณฑ์ จะเป็นกุญแจสำคัญในการฝ่าฟันอุปสรรคและก้าวไปสู่ความสำเร็จ
หากท่านคือหนึ่งในผู้ที่กำลังจับตาดูทิศทางของตลาด อสังหาริมทรัพย์ไทย หรือเป็นนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนในภาคส่วนนี้ การทำความเข้าใจในข้อมูลเชิงลึกเช่นนี้ จะช่วยให้ท่านสามารถตัดสินใจได้อย่างมีข้อมูลและวางแผนกลยุทธ์ได้อย่างเหมาะสม
หากท่านต้องการทราบข้อมูลเชิงลึก หรือปรึกษาเกี่ยวกับกลยุทธ์การลงทุนและการดำเนินธุรกิจในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย โปรดติดต่อเรา เพื่อร่วมสร้างสรรค์อนาคตที่แข็งแกร่งไปด้วยกัน
