ภูมิทัศน์อสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: การประเมินผลการดำเนินงานของบริษัทมหาชนและความท้าทายสู่ปี 2567
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยมานานกว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดขึ้นลงมานับครั้งไม่ถ้วน แต่ปี 2566 นั้นมีความพิเศษในแบบของตัวเอง ปีที่หลายคนคาดหวังถึงการฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่งจากโมเมนตัมที่ดีของปี 2565 กลับกลายเป็นปีแห่งความท้าทาย ตลาดที่เคยมีสัญญาณของการเติบโต กลับพบเจอภาวะชะลอตัวอย่างชัดเจน ปัจจัยหลายอย่าง ทั้งสถานการณ์การเมืองก่อนการเลือกตั้งใหญ่ ไปจนถึงช่วงไฮซีซั่นในไตรมาสสุดท้ายของปี กลับไม่สามารถกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์ให้กลับมาคึกคักได้อย่างที่หวัง การชะลอตัวนี้ได้ลากยาวมาจนถึงต้นปี 2567 ซึ่งยังคงทิ้งคำถามถึงอนาคตของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย
ในบทวิเคราะห์นี้ Property Mentor ได้รวบรวมข้อมูลเชิงลึกของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ 41 แห่งที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ เพื่อประเมินผลการดำเนินงานในปี 2566 วิเคราะห์ว่าแต่ละบริษัทสามารถปรับตัวและรับมือกับสภาวะตลาดที่ผันผวนได้อย่างไร และใครคือผู้ที่สามารถรักษาความเป็นผู้นำในยามยากนี้ไว้ได้
ภาพรวมรายได้รวม: การถดถอยอย่างมีนัยสำคัญ
ตลอดปี 2566 บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันได้ 371,560 ล้านบาท ซึ่งถือเป็นการลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำรายได้ไปถึง 376,141 ล้านบาท ตัวเลขรวมอาจดูไม่มากนัก แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท พบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลงอย่างน่าใจหาย
กลุ่มบริษัทที่เผชิญกับรายได้รวมติดลบในระดับสูง ได้แก่ L.P.N. Development (LPN) ที่มีรายได้ลดลงถึงประมาณ 28%, Eastern Star Real Estate (ESTAR) ในทิศทางเดียวกัน, และ Country Group Development (CGD) ก็เผชิญชะตากรรมใกล้เคียงกัน นอกจากนี้ Raimon Land (RML) รายได้ลดลง 26%, Lalin Property (LL) 23%, Major Development (MJD) 22% และ Siamese Asset (SA) 21% บ่งชี้ถึงความท้าทายที่หนักหน่วงในกลุ่มบริษัทเหล่านี้
แม้แต่บริษัทใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ก็ไม่รอดพ้นจากภาวะนี้ โดยมีรายได้รวมลดลงถึง 18% เป็นที่น่าสังเกตว่า ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้ลดลงจากปีก่อนหน้า นอกจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) 10%, Pruksa Holding (PPH) 9%, และ Origin Property (ORI) รายได้รวมลดลงประมาณ 4% สัญญาณเหล่านี้สะท้อนถึงแรงกดดันรอบด้านที่ส่งผลกระทบต่อภาพรวมของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพ และหัวเมืองใหญ่
Sansiri ก้าวสู่แชมป์รายได้รวม: 39,082 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 12%
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ประกอบด้วย:
Sansiri (SIRI): 39,082 ล้านบาท
AP (Thailand) (AP): 38,399 ล้านบาท
Supalai (SPALI): 31,818 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 30,170 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): 26,132 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 24,487 ล้านบาท
U City (U): 17,672 ล้านบาท (เดิมคือ Univentures)
Frasers Property (Thailand) (FPT): 16,169 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 15,157 ล้านบาท
Singha Estate (S): 15,066 ล้านบาท
อย่างไรก็ตาม การวัดผลการดำเนินงานที่แท้จริง จำเป็นต้องพิจารณาจาก “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากหลายบริษัทในกลุ่ม Top 10 อาจมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาเสริม แต่หากเราวัดเฉพาะรายได้จากการขาย โฉมหน้าของ Top 10 และอันดับจะมีการเปลี่ยนแปลงไปอย่างมีนัยสำคัญ
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดสำคัญที่สะท้อนความแข็งแกร่งของธุรกิจหลัก
เมื่อรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท พบว่ามีมูลค่ารวม 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำได้ 299,979 ล้านบาท ที่น่ากังวลคือ มีมากถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อน
กรณีที่น่าตกใจคือ Raimon Land (RML) ที่รายได้จากการขายลดลงถึง 78%, L.P.N. Development (LPN) รายได้ขายลดลงเกือบ 40% และที่สร้างความประหลาดใจคือ Land and Houses (LH) มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ซึ่งเป็นผู้นำในด้านรายได้จากการขาย ก็ยังเผชิญกับการลดลงเล็กน้อยที่ 2% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง สะท้อนถึงความท้าทายในการสร้างยอดขายใหม่ๆ ในตลาดปัจจุบัน
AP (Thailand) ครองอันดับ 1 ด้านรายได้จากการขาย: 36,927 ล้านบาท
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
AP (Thailand) (AP): 36,927 ล้านบาท
Sansiri (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโต 7%)
Supalai (SPALI): 30,836 ล้านบาท (ยังคงรักษาอันดับได้อย่างแข็งแกร่ง)
SC Asset Corporation (SC): 23,370 ล้านบาท (ขึ้นมาติด Top 5 และเป็นอีกบริษัทที่เติบโต 13%)
Pruksa Holding (PPH): 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 18,966 ล้านบาท (ยังคงอยู่ใน Top 10 แม้รายได้จะลดลง)
Frasers Property (Thailand) (FPT): 10,019 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 8,840 ล้านบาท (เผชิญรายได้ลดลง 24% แต่ยังคงอยู่ใน Top 10)
Quality Houses (QH): 7,619 ล้านบาท
Property Perfect (PF): 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่โดดเด่นและควรกล่าวถึงคือ Central Pattana (CPN) ที่เริ่มเก็บเกี่ยวผลจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN สามารถสร้างรายได้จากการขายได้ 5,835 ล้านบาท เติบโตถึง 103% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้ 2,870 ล้านบาท การเติบโตนี้ชี้ให้เห็นถึงศักยภาพที่กำลังเพิ่มขึ้นของ CPN ในธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์
กำไรสุทธิ: บทสรุปสุดท้ายของผู้ชนะที่แท้จริง
แม้ว่ายอดขายจะสูง แต่หากมีกำไรสุทธิที่น้อย หรือไม่สามารถทำกำไรได้อย่างสม่ำเสมอ ก็ไม่อาจถือเป็นผู้ชนะที่แท้จริงได้ ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่ทำได้ 49,602 ล้านบาท ที่น่ากังวลคือ มีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน บางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปีตั้งแต่ช่วงโควิด และกว่า 20 บริษัทมีกำไรลดลงจากปีก่อนหน้า
Land and Houses ผงาดขึ้นเป็นแชมป์กำไรสูงสุด: 7,495 ล้านบาท
สำหรับ Top 10 บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรได้สูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
Land and Houses (LH): 7,495 ล้านบาท (แม้รายได้ลดลง แต่สามารถทำกำไรสูงสุดได้จากกำไรพิเศษ 2,500 ล้านบาทจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน)
Supalai (SPALI): 6,083 ล้านบาท (หากไม่มีกำไรพิเศษของ LH, SPALI จะครองอันดับ 1)
AP (Thailand) (AP): 6,054 ล้านบาท (เฉือนอันดับ 3 ไปอย่างหวุดหวิด)
Sansiri (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42%)
Origin Property (ORI): 3,160 ล้านบาท (กำไรลดลง 25% จากปีก่อน)
SC Asset Corporation (SC): 2,525 ล้านบาท
Quality Houses (QH): 2,503 ล้านบาท (เฉือนอันดับ 7 ไปเพียงเล็กน้อย)
Pruksa Holding (PPH): 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 1,865 ล้านบาท
Central Pattana (CPN): 1,610 ล้านบาท (ตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มปี 2567: ความท้าทายที่ยังคงอยู่
ข้อมูลผลประกอบการของ 41 บริษัทนี้ สะท้อนภาพรวมที่ชัดเจนของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ในปี 2566 ซึ่งเป็นปีที่เต็มไปด้วยความท้าทาย และแนวโน้มสำหรับปี 2567 ก็ยังคงคาดการณ์ได้ว่าจะเป็นอีกปีที่ยากลำบากเช่นกัน การแข่งขันที่รุนแรง แรงกดดันด้านต้นทุนการก่อสร้างที่ยังคงสูง และภาวะเศรษฐกิจที่ยังต้องประเมินอย่างใกล้ชิด ล้วนเป็นปัจจัยสำคัญที่ทุกบริษัทต้องเผชิญ
สำหรับผู้ประกอบการและนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาสหรือต้องการทำความเข้าใจ แนวโน้มอสังหาริมทรัพย์ ในเชิงลึก เพื่อวางแผนกลยุทธ์ที่เหมาะสมกับสภาวะตลาดปัจจุบัน การวิเคราะห์ข้อมูลอย่างละเอียดและการปรับตัวให้เข้ากับสถานการณ์เป็นกุญแจสำคัญในการอยู่รอดและเติบโตในอุตสาหกรรมนี้
หากท่านต้องการประเมินศักยภาพของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการคำปรึกษาเชิงกลยุทธ์เพื่อนำพาธุรกิจของท่านให้ผ่านพ้นความท้าทายนี้ไปได้ โปรดติดต่อเรา เพื่อร่วมกันสร้างโอกาสและอนาคตที่ยั่งยืนให้กับ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ของท่าน
