เจาะลึกผลประกอบการอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: ปรากฏการณ์ ‘หลังพายุ’ และการยืนหยัดของผู้นำตลาด
ปี 2566 เป็นอีกปีที่วงการอสังหาริมทรัพย์ไทยต้องเผชิญกับความท้าทายที่ไม่คาดฝัน หลังจากการฟื้นตัวที่หลายฝ่ายคาดหวังจากโมเมนตัมของปี 2565 กลับกลายเป็นภาวะชะลอตัวที่ยืดเยื้อต่อเนื่องยาวนาน ส่งผลกระทบต่อความเชื่อมั่นของตลาด แม้ช่วงปลายปีซึ่งปกติจะเป็นช่วงไฮซีซั่นของการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ก็ยังคงเงียบเหงาผิดปกติ และแนวโน้มในปี 2567 ก็ยังคงไม่สู้ดีนัก
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เฝ้าติดตามการเคลื่อนไหวของตลาดอย่างใกล้ชิด และการวิเคราะห์ข้อมูลผลประกอบการของบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ ทั้ง 41 แห่งที่ Property Mentor รวบรวมมานั้น เป็นกระจกสะท้อนภาพความเป็นจริงของอุตสาหกรรมได้อย่างชัดเจน บทวิเคราะห์นี้จะพาคุณเจาะลึกถึงผลการดำเนินงานของแต่ละบริษัท เพื่อค้นหาว่าใครคือ ‘ผู้ชนะที่แท้จริง’ ในสถานการณ์ที่ท้าทายนี้
ภาพรวมรายได้รวม: การหดตัวที่ต้องจับตา
ภาพรวมรายได้รวมของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งในปี 2566 อยู่ที่ประมาณ 371,560 ล้านบาท ลดลงเล็กน้อยเมื่อเทียบกับปี 2565 ซึ่งทำรายได้รวมไว้ที่ 376,141 ล้านบาท หรือคิดเป็นการหดตัวประมาณ 1.2% แม้ตัวเลขโดยรวมจะดูไม่มากนัก แต่หากเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่ามากถึง 25 จาก 41 บริษัท มีรายได้รวมที่ลดลง ซึ่งเป็นสัญญาณที่น่ากังวล
บริษัทที่ได้รับผลกระทบอย่างหนักและมีรายได้รวมติดลบในระดับสูงกว่า 20% ได้แก่ L.P.N. Development, Eastern Star Real Estate และ Country Group Development โดยมีรายได้ลดลงราว 28% ตามมาด้วย Raimon Land ที่ติดลบ 26%, Lalin Property ที่ 23%, Major Development ที่ 22% และ Siamese Asset ที่ 21%
ที่น่าสังเกตคือ แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses ก็ยังมีรายได้รวมติดลบถึง 18% และในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 นั้น มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) ที่รายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai ที่ 10%, Pruksa Holding ที่ 9% และ Origin Property ที่รายได้รวมลดลงประมาณ 4%
แซงซิริ ผงาดแชมป์รายได้รวม 39,082 ล้านบาท โต 12%
อย่างไรก็ตาม ในภาพรวมของกลุ่ม Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุด ยังมีผู้ที่ทำผลงานได้โดดเด่น โดยอันดับ 1 ตกเป็นของ Sansiri ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 12% ซึ่งสามารถเฉือนอันดับ 2 อย่าง AP (Thailand) ที่ทำรายได้รวม 38,399 ล้านบาท ไปได้อย่างสูสี อันดับ 3 คือ Supalai ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท ตามมาด้วย Land and Houses อันดับ 4 ที่ 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding อันดับ 5 ที่ 26,132 ล้านบาท
อันดับ 6 คือ SC Asset Corporation ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท, อันดับ 7 คือ U City (เดิมคือ TCC Land) ที่ 17,672 ล้านบาท, อันดับ 8 คือ Frasers Property (Thailand) ที่ 16,169 ล้านบาท, อันดับ 9 คือ Origin Property ที่ 15,157 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Singha Estate ที่ 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ดัชนีชี้วัดผลการดำเนินงานที่แท้จริง
อย่างไรก็ตาม เพื่อให้ได้ภาพผลการดำเนินงานที่แท้จริงของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ การพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย (Sales Revenue) ถือเป็นดัชนีชี้วัดที่สำคัญกว่า เนื่องจากบริษัทหลายแห่งมีรายได้จากแหล่งอื่นนอกเหนือจากการขายอสังหาริมทรัพย์โดยตรง ซึ่งอาจทำให้ภาพรวมดูดีเกินจริง
เมื่อวิเคราะห์เฉพาะรายได้จากการขาย บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถทำรายได้รวมจากการขายได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ซึ่งมีรายได้จากการขายรวมอยู่ที่ 299,979 ล้านบาท โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
บริษัทที่ได้รับผลกระทบอย่างหนักในส่วนของรายได้จากการขาย ได้แก่ Raimon Land ที่มีรายได้ลดลงถึง 78%, L.P.N. Development ที่ลดลงเกือบ 40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses ที่รายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) ผู้นำในกลุ่มนี้ ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% และไม่เพียงแค่บริษัทขนาดใหญ่เท่านั้น ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลง
AP (Thailand) ผงาดขึ้นแท่นอันดับ 1 รายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 ได้มีการเปลี่ยนแปลงที่น่าสนใจ โดยอันดับ 1 ตกเป็นของ AP (Thailand) ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท แซงหน้า Sansiri ที่เข้าป้ายอันดับ 2 ด้วยรายได้จากการขายรวม 32,829 ล้านบาท Sansiri เป็นหนึ่งในสองบริษัทที่สามารถรักษาการเติบโตของรายได้จากการขายได้ โดยมีรายได้เพิ่มขึ้น 7% อันดับ 3 คือ Supalai ที่ยังคงรักษาตำแหน่งได้อย่างเหนียวแน่นด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation ขยับขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จในอันดับ 4 ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่เติบโตในแดนบวกที่ 13% อันดับ 5 คือ Pruksa Holding ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
แม้รายได้จากการขายจะลดลงมาก แต่ Land and Houses ยังคงรักษาตำแหน่งใน Top 10 ได้ในอันดับ 6 ด้วยรายได้จากการขายรวม 18,966 ล้านบาท อันดับ 7 คือ Frasers Property (Thailand) ด้วยรายได้จากการขายรวม 10,019 ล้านบาท Origin Property แม้จะมีรายได้ลดลงถึง 24% ก็ยังเกาะกลุ่มใน Top 10 ได้ในอันดับ 8 ด้วยรายได้จากการขายรวม 8,840 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Quality House ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Property Perfect ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
Central Pattana: ดาวรุ่งพุ่งแรงในตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย
อีกหนึ่งบริษัทที่ต้องกล่าวถึงคือ Central Pattana ซึ่งกำลังแสดงศักยภาพที่โดดเด่นในตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย หลังจากการลงทุนพัฒนาโครงการอย่างต่อเนื่องมาเป็นระยะเวลาหนึ่ง ในปี 2566 Central Pattana สามารถทำรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เพิ่มขึ้นถึง 103% จากปีก่อนหน้าที่ทำได้ 2,870 ล้านบาท ซึ่งเป็นสัญญาณที่ดีของการเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการลงทุน
กำไรสุทธิ: บทสรุปสุดท้ายของผู้ชนะที่แท้จริง
แม้การสร้างรายได้จะเป็นสิ่งสำคัญ แต่ผลกำไรสุทธิ (Net Profit) คือตัวชี้วัดสุดท้ายที่บ่งบอกถึงความสำเร็จที่แท้จริงของธุรกิจ ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท และมีมากกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน บางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมาหลายปีตั้งแต่ช่วงโควิด-19 และกว่า 20 บริษัท มีกำไรสุทธิลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า
Land and Houses ยืนหนึ่งแชมป์กำไรสูงสุด 7,495 ล้านบาท
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถทำกำไรได้สูงสุดในปี 2566 อันดับ 1 ยังคงเป็น Land and Houses แม้รายได้รวมจะลดลง แต่สามารถทำกำไรได้สูงถึง 7,495 ล้านบาท โดยมีปัจจัยสนับสนุนหลักมาจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน ซึ่งสร้างกำไรได้ถึง 2,500 ล้านบาท หากไม่นับรวมรายการพิเศษนี้ อันดับ 2 อย่าง Supalai ที่ทำกำไรได้ 6,083 ล้านบาท จะก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 แทน
AP (Thailand) รั้งอันดับ 3 ด้วยกำไรสุทธิ 6,054 ล้านบาท เฉือนอันดับ 4 อย่าง Sansiri ที่มีกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท ซึ่งเติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% อันดับ 5 คือ Origin Property ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้จะลดลง 25% จากปีก่อนหน้า
SC Asset คอร์ปอเรชั่น อยู่ในอันดับ 6 ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality House ที่มีกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท ไปอย่างฉิวเฉียว อันดับ 8 คือ Pruksa Holding ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท อันดับ 9 ตกเป็นของ Frasers Property (Thailand) ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Central Pattana ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
มองไปข้างหน้า: โอกาสและความท้าทายในปี 2567
ผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งที่ Property Mentor รวบรวมมานี้ สะท้อนให้เห็นถึงภาพรวมของอุตสาหกรรมในปี 2566 ที่เต็มไปด้วยความท้าทาย แต่ก็ยังมีผู้ประกอบการที่สามารถปรับตัวและยืนหยัดได้อย่างแข็งแกร่ง
สำหรับปี 2567 คาดการณ์ว่าจะเป็นอีกปีที่ยากลำบากสำหรับวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย ปัจจัยต่างๆ เช่น ภาวะเศรษฐกิจมหภาคที่ยังไม่แน่นอน อัตราดอกเบี้ยที่ทรงตัวในระดับสูง และความผันผวนของกำลังซื้อของผู้บริโภค ล้วนเป็นความท้าทายที่ผู้ประกอบการต้องเผชิญ
อย่างไรก็ตาม ในวิกฤตย่อมมีโอกาสเสมอ บริษัทที่มีกลยุทธ์ที่แข็งแกร่ง มีการบริหารจัดการต้นทุนที่มีประสิทธิภาพ และสามารถปรับตัวให้เข้ากับความต้องการของตลาดที่เปลี่ยนแปลงไปได้อย่างรวดเร็ว จะเป็นผู้ที่สามารถก้าวผ่านช่วงเวลาที่ยากลำบากนี้ไปได้
หากคุณเป็นนักลงทุนในตลาดอสังหาริมทรัพย์ หรือผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุน การวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกเช่นนี้ถือเป็นสิ่งสำคัญอย่างยิ่ง การทำความเข้าใจแนวโน้มของตลาด และการเลือกพาร์ทเนอร์ทางธุรกิจที่ไว้ใจได้ คือกุญแจสำคัญสู่ความสำเร็จในยุคแห่งการเปลี่ยนแปลงนี้
เราพร้อมเป็นส่วนหนึ่งในการนำพาธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของคุณให้เติบโตอย่างยั่งยืน หากคุณกำลังมองหาที่ปรึกษาที่มีประสบการณ์และวิสัยทัศน์ในการมองตลาดอสังหาริมทรัพย์ของประเทศไทย ติดต่อเราวันนี้ เพื่อวางแผนกลยุทธ์สู่ความสำเร็จในอนาคต
