ภูมิทัศน์อสังหาริมทรัพย์ไทย 2566: วิเคราะห์เจาะลึกผลประกอบการ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำ – ใครยืนหยัด ใครร่วง!
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เฝ้ามองความเคลื่อนไหวของตลาดไทยอย่างใกล้ชิดมาโดยตลอด ปี 2566 ที่เพิ่งผ่านพ้นไป ถือเป็นบทพิสูจน์อันท้าทายสำหรับผู้ประกอบการในธุรกิจ อสังหาริมทรัพย์ ที่เคยคาดหวังถึงการเติบโตอย่างต่อเนื่องจากโมเมนตัมอันแข็งแกร่งของปี 2565 ทว่า ภาพความเป็นจริงกลับหักมุมเมื่อตลาดเข้าสู่โหมดชะลอตัวอย่างมีนัยสำคัญก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และภาวะนี้ยังคงต่อเนื่องยาวนานจนถึงปลายปี แม้แต่ช่วงฤดูกาลทอง (High Season) ในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวที่คาดหวังได้ และดูเหมือนว่าปี 2567 ก็ยังคงเผชิญหน้ากับความท้าทายที่ไม่ต่างจากปีก่อนหน้า
Property Mentor ในฐานะแหล่งข้อมูลที่น่าเชื่อถือ ได้ทำการรวบรวมและวิเคราะห์ผลประกอบการของบริษัท อสังหาริมทรัพย์ 41 แห่งที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ เพื่อประเมินประสิทธิภาพในการรับมือกับสถานการณ์ตลาดที่ผันผวนในปี 2566 และค้นหา “ผู้ชนะตัวจริง” ท่ามกลางความท้าทายนี้
ภาพรวมรายได้รวม: การหดตัวเล็กน้อย แต่แฝงด้วยความเปราะบาง
ตลอดปี 2566 บริษัท อสังหาริมทรัพย์ ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันทั้งสิ้น 371,560 ล้านบาท ซึ่งถือเป็นการลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงความเปราะบางของตลาดโดยรวม
กลุ่มบริษัทที่เผชิญกับการลดลงของรายได้รวมอย่างมีนัยสำคัญในหลัก 20% ขึ้นไป ได้แก่ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR), และ Country Group Development (CGD) ซึ่งมีรายได้ติดลบประมาณ -28% นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็มีรายได้ลดลงถึง -26%, Lalin Property (LPH) -23%, Major Development (MD) -22%, และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ก็ไม่พ้นจากภาวะรายได้รวมติดลบที่ -18% เป็นที่น่าสังเกตว่า ในบรรดา 10 อันดับแรกของบริษัท อสังหาริมทรัพย์ ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PPH) -9%, และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ -4%
แสนสิริ ครองแชมป์รายได้รวม: การแข่งขันที่เข้มข้นในกลุ่มผู้นำ
สำหรับ 10 อันดับบริษัท อสังหาริมทรัพย์ ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ประกอบด้วย:
แสนสิริ (SIRI): 39,082 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์ (UV): 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท (S): 15,066 ล้านบาท
เจาะลึกรายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดผลการดำเนินงานที่แท้จริง
อย่างไรก็ตาม หากจะวัดผลการดำเนินงานที่สะท้อนความสามารถในการทำธุรกิจหลักของบริษัท อสังหาริมทรัพย์ อย่างแท้จริง จำเป็นต้องพิจารณาที่ “รายได้จากการขาย” เป็นสำคัญ เนื่องจากหลายบริษัทในกลุ่ม Top 10 ด้านรายได้รวม อาจมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาเสริม ทำให้ภาพรวมดูดีกว่าความเป็นจริง
เมื่อรวบรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท พบว่ามียอดรวม 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท และน่าตกใจที่ถึง 30 จาก 41 บริษัท มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
หลายบริษัทเผชิญกับการลดลงอย่างรุนแรงของรายได้จากการขาย เช่น Raimon Land ที่มีรายได้ลดลงถึง -78%, L.P.N. Development รายได้ขายลดลงเกือบ -40%, และ Land and Houses ที่น่าตกใจคือมีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) ผู้นำด้านรายได้จากการขาย ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% ความท้าทายนี้ส่งผลกระทบต่อบริษัทในกลุ่ม Top 10 ด้านรายได้จากการขายด้วยเช่นกัน โดยมีถึง 8 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลง
AP (Thailand) ผงาดขึ้นเป็นผู้นำด้านรายได้จากการขาย: สะท้อนกลยุทธ์ที่แข็งแกร่ง
สำหรับ 10 อันดับบริษัท อสังหาริมทรัพย์ ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 36,927 ล้านบาท (เติบโต 7% ซึ่งเป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโต)
แสนสิริ (SIRI): 32,829 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 18,966 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 8,840 ล้านบาท (แม้รายได้ลดลง -24% ก็ยังอยู่ใน Top 10)
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PF): 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ ยังมี เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ที่แสดงผลงานโดดเด่นอย่างน่าจับตา หลังจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายมาอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN สามารถสร้างรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตถึง 103% จากปีก่อนหน้า ซึ่งสะท้อนถึงการเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการลงทุนอย่างมีประสิทธิภาพ
กำไรสุทธิ: บทสรุปสุดท้ายของความสำเร็จ – Land and Houses ยังคงแข็งแกร่ง
แม้ว่าการสร้างรายได้จะเป็นสิ่งสำคัญ แต่ท้ายที่สุดแล้ว “กำไรสุทธิ” คือตัวชี้วัดที่บ่งบอกถึงความสามารถในการทำกำไรและสร้างมูลค่าให้กับผู้ถือหุ้นได้อย่างแท้จริง ในปี 2566 บริษัท อสังหาริมทรัพย์ ทั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท
สถานการณ์นี้ยิ่งซ้ำเติมด้วยข้อเท็จจริงที่ว่า มีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางแห่งขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ ยังมีกว่า 20 บริษัท จาก 41 แห่ง ที่มีกำไรลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า
Land and Houses ผงาดขึ้นแท่นผู้นำกำไรสูงสุด: ปัจจัยพิเศษหนุนผลประกอบการ
สำหรับ Top 10 บริษัท อสังหาริมทรัพย์ ที่สามารถทำกำไรสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 7,495 ล้านบาท (แม้รายได้รวมลดลง แต่ปัจจัยพิเศษจากการขายโรงแรม 2 แห่งให้กับกองทุนมูลค่า 2,500 ล้านบาท ช่วยหนุนกำไรอย่างมีนัยสำคัญ)
ศุภาลัย (SPALI): 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 3,160 ล้านบาท (แม้กำไรลดลง -25% ก็ยังติด Top 5)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มปี 2567: ความท้าทายที่ต้องเผชิญและการปรับกลยุทธ์ที่จำเป็น
ผลการดำเนินงานของบริษัท อสังหาริมทรัพย์ ทั้ง 41 แห่งที่ Property Mentor ได้รวบรวมมานี้ สะท้อนภาพรวมของตลาดที่ยังคงเผชิญกับความท้าทายในปี 2567 นี้ก็คาดว่าจะยังเป็นอีกปีที่ยากลำบาก ผู้ประกอบการจะต้องอาศัยกลยุทธ์ที่รอบคอบ การบริหารจัดการต้นทุนที่มีประสิทธิภาพ การพัฒนาผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดที่เปลี่ยนแปลงไปอย่างรวดเร็ว และการสร้างความแข็งแกร่งทางการเงิน เพื่อประคองธุรกิจให้อยู่รอดและเติบโตต่อไปในสภาวะเศรษฐกิจที่ไม่แน่นอน
หากคุณเป็นผู้ประกอบการในอุตสาหกรรม อสังหาริมทรัพย์ หรือนักลงทุนที่ต้องการทำความเข้าใจภาพรวมตลาดเชิงลึก การวิเคราะห์ข้อมูลเหล่านี้จะเป็นประโยชน์อย่างยิ่งในการวางแผนกลยุทธ์สำหรับอนาคต เพื่อให้ธุรกิจของคุณไม่เพียงแค่ “เอาตัวรอด” แต่ยังสามารถ “เติบโตอย่างแข็งแกร่ง” ได้ในระยะยาว
หากคุณต้องการวิเคราะห์เจาะลึกกลยุทธ์ หรือต้องการที่ปรึกษาด้านการพัฒนาธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถนำพาองค์กรของคุณให้ก้าวผ่านทุกความท้าทาย โปรดติดต่อเราวันนี้ เพื่อร่วมมือกันสร้างความสำเร็จในภูมิทัศน์อสังหาริมทรัพย์ไทยที่กำลังเปลี่ยนแปลง
