ภาพรวมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2566: เมื่อความคาดหวังสวนทางความเป็นจริง และผู้ชนะที่แท้จริงคือใคร?
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ดิฉันได้ประจักษ์ต่อสายตาถึงวงจรแห่งความท้าทายและการปรับตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยอยู่เสมอ ปี 2566 ที่ผ่านมา ถือเป็นบททดสอบที่หนักหน่วงสำหรับหลายบริษัทในอุตสาหกรรมนี้ โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อโมเมนตัมเชิงบวกที่คาดหวังจากปี 2565 กลับไม่สามารถส่งต่อไปยังปีถัดมาได้อย่างที่หลายคนปรารถนา แทนที่จะเป็นปีแห่งการเติบโตอย่างก้าวกระโดด ตลาดกลับเผชิญกับภาวะชะลอตัวที่ยืดเยื้อยาวนาน ตั้งแต่ก่อนการเลือกตั้งใหญ่ จนลากยาวมาจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ฤดูกาลขายที่คึกคักที่สุดในช่วงไตรมาส 4 ก็ยังมิได้ส่งสัญญาณการฟื้นตัวที่ชัดเจน และน่าเสียดายที่แนวโน้มดังกล่าวก็ยังคงดำเนินต่อเนื่องมาถึงช่วงต้นปี 2567
เพื่อทำความเข้าใจถึงผลกระทบที่เกิดขึ้น และเพื่อเฟ้นหาผู้ที่สามารถฝ่าฟันอุปสรรคนี้ไปได้ Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลเชิงลึกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์รวมทั้งสิ้น 41 แห่ง เพื่อประเมินสมรรถนะการดำเนินงานในปี 2566 ใครคือผู้นำที่แท้จริงในสถานการณ์ที่ท้าทายนี้?
รายได้รวม: ภาพรวมที่ชี้ให้เห็นถึงแรงกดดันในตลาดอสังหาริมทรัพย์
โดยภาพรวมแล้ว ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันได้ถึง 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อย หรือประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับรายได้รวม 376,141 ล้านบาท ในปี 2565 ตัวเลขนี้อาจดูไม่มากนักเมื่อมองเพียงผิวเผิน แต่เมื่อพิจารณาในรายละเอียด จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงแรงกดดันที่เกิดขึ้นในตลาดอย่างชัดเจน
บริษัทที่ได้รับผลกระทบอย่างมีนัยสำคัญ และมีรายได้รวมลดลงในอัตราที่สูงถึง 20% หรือมากกว่านั้น ได้แก่ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ซึ่งมีรายได้รวมติดลบไปราวๆ 28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่มีรายได้ลดลง 26%, Lalin Property (LALIN) ที่ -23%, Major Development (MD) ที่ -22% และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%
แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นที่รู้จักในฐานะผู้เล่นหลักในตลาด ก็ยังคงเผชิญกับรายได้รวมที่ติดลบถึง 18% ยิ่งไปกว่านั้น สิ่งที่น่าสังเกตคือ ใน 10 อันดับแรกของบริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่รายได้รวมลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding (PPH) ที่ -9% และ Origin Property (ORI) ที่รายได้รวมลดลงประมาณ 4%
10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างรายได้รวมสูงสุด ประจำปี 2566
เมื่อพิจารณาจากรายได้รวม Top 10 ในปี 2566 มีดังนี้:
Siri (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
AP (Thailand) (AP): 38,399 ล้านบาท
Supalai (SPALI): 31,818 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 30,170 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): 26,132 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 24,487 ล้านบาท
U City (U): 17,672 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 16,169 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 15,157 ล้านบาท
Singha Estate (S): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนสภาพคล่องและความสามารถในการแข่งขันที่แท้จริง
อย่างไรก็ตาม ในมุมมองของผู้เชี่ยวชาญ การประเมินผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์อย่างรอบด้าน จำเป็นต้องพิจารณา “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากรายได้รวมอาจรวมถึงรายได้จากแหล่งอื่น ๆ ที่ไม่ได้มาจากกิจกรรมการขายอสังหาริมทรัพย์โดยตรง ซึ่งอาจทำให้ภาพรวมไม่สะท้อนความแข็งแกร่งที่แท้จริงของการดำเนินธุรกิจหลัก
เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย ข้อมูลสำหรับ 41 บริษัท พบว่าสามารถทำรายได้รวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับ 299,979 ล้านบาท ในปี 2565 ที่น่าตกใจคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
ผลกระทบที่เห็นได้ชัดเจน ได้แก่ Raimon Land (RML) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง 78%, L.P.N. Development (LPN) ที่ลดลงเกือบ 40% และที่น่าประหลาดใจยิ่งกว่าคือ Land and Houses (LH) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ซึ่งเป็นหนึ่งในผู้นำตลาด ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% และไม่ใช่เพียงแค่บริษัทใหญ่ๆ เท่านั้น ที่เผชิญกับรายได้จากการขายที่ติดลบ ในกลุ่ม Top 10 ของบริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด ยังมีถึง 8 บริษัทที่มีรายได้จากการขายลดลง
10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างรายได้จากการขายสูงสุด ประจำปี 2566
การวิเคราะห์รายได้จากการขาย เผยให้เห็นผู้ที่ยังคงรักษาความสามารถในการแข่งขันไว้ได้:
AP (Thailand) (AP): 36,927 ล้านบาท (เป็น 1 ใน 2 บริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโต 7%)
Siri (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
Supalai (SPALI): 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
Pruksa Holding (PPH): 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 18,966 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 10,019 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 8,840 ล้านบาท (แม้รายได้ลดลง -24%)
Quality House (QH): 7,619 ล้านบาท
Property Perfect (PF): 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ ยังมีอีกหนึ่งบริษัทที่น่าจับตามองคือ Central Pattana (CPN) ซึ่งหลังจากทุ่มเทกับการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย ก็เริ่มเห็นผลตอบแทนอย่างเป็นรูปธรรมในปี 2566 โดยมีรายได้จากการขายสูงถึง 5,835 ล้านบาท คิดเป็นการเติบโตถึง 103% เมื่อเทียบกับ 2,870 ล้านบาท ในปี 2565
กำไรสุทธิ: มาตรวัดสุดท้ายของความสำเร็จที่แท้จริง
ในท้ายที่สุด การวัดผลการดำเนินงานที่สำคัญที่สุดของบริษัท คือ “กำไรสุทธิ” เพราะการขายได้มากเพียงใด แต่หากมีกำไรน้อย หรือไม่สามารถแปลงเป็นเงินสดได้ ก็ย่อมไม่ใช่ผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จาก 49,602 ล้านบาท ในปี 2565
สถานการณ์ยิ่งน่ากังวลเมื่อมีถึง 12 บริษัท ที่มีผลประกอบการขาดทุน บางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการระบาดของ COVID-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวได้ และกว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงจากปีก่อนหน้า
Land and Houses (LH) ผงาดขึ้นเป็นเบอร์หนึ่งด้านกำไรสุทธิ
เมื่อพิจารณา 10 อันดับแรกของบริษัทที่ทำกำไรสุทธิสูงสุด:
Land and Houses (LH): 7,495 ล้านบาท (ปัจจัยสำคัญคือการรับรู้กำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งมูลค่า 2,500 ล้านบาท เข้ากองทุน)
Supalai (SPALI): 6,083 ล้านบาท
AP (Thailand) (AP): 6,054 ล้านบาท
Siri (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโตอย่างก้าวกระโดด 42%)
Origin Property (ORI): 3,160 ล้านบาท (กำไรลดลง -25% จากปีก่อน)
SC Asset Corporation (SC): 2,525 ล้านบาท
Quality House (QH): 2,503 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 1,865 ล้านบาท
Central Pattana (CPN): 1,610 ล้านบาท (เป็นประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
บทสรุปและทิศทางในอนาคต: การปรับตัวคือหัวใจสำคัญ
ผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ 41 แห่งที่ Property Mentor รวบรวมมานี้ ชี้ให้เห็นถึงความท้าทายที่ยังคงมีอยู่ และภาพรวมที่คาดการณ์ได้ว่า ปี 2567 จะยังคงเป็นอีกปีที่ยากลำบากสำหรับภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย
ในฐานะผู้ที่มีประสบการณ์ในวงการนี้มานาน ดิฉันเห็นว่า การปรับตัวอย่างรวดเร็ว การบริหารจัดการต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ และการสร้างผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดที่เปลี่ยนแปลงไป คือกุญแจสำคัญที่จะนำพาธุรกิจให้ผ่านพ้นช่วงเวลาที่ท้าทายนี้ไปได้ การให้ความสำคัญกับการสร้างกระแสเงินสดที่แข็งแกร่ง และการบริหารจัดการหนี้สิน จะเป็นปัจจัยชี้ขาดความอยู่รอดและความเติบโตในระยะยาว
สำหรับนักลงทุนและผู้ที่สนใจในตลาดอสังหาริมทรัพย์ การวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกเช่นนี้ จะช่วยให้เห็นภาพรวมและสามารถตัดสินใจลงทุนได้อย่างชาญฉลาดมากยิ่งขึ้น หากท่านต้องการข้อมูลเพิ่มเติมเชิงลึก หรือต้องการปรึกษาเกี่ยวกับกลยุทธ์ในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ที่เหมาะสมกับสภาวะตลาดปัจจุบัน อย่าลังเลที่จะติดต่อผู้เชี่ยวชาญของเรา เพื่อร่วมกันสร้างความสำเร็จในทุกสภาวะเศรษฐกิจ.
