ภาพรวมอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: การวิเคราะห์เชิงลึกจากผู้เชี่ยวชาญ
ปี 2566 ถือเป็นปีแห่งความท้าทายอย่างยิ่งสำหรับภาพรวม ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ไทย แม้จะมีความคาดหวังว่าโมเมนตัมเชิงบวกจากปี 2565 จะต่อเนื่อง แต่กลับกลายเป็นว่าตลาดกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างมีนัยสำคัญก่อนหน้าการเลือกตั้งใหญ่ และความซบเซาได้ยืดเยื้อยาวนานไปจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาที่เป็นไฮซีซั่นของการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถกระตุ้นตลาดให้กลับมาคึกคักได้ ส่งผลให้ภาพรวมของปี 2567 ยังคงมีแนวโน้มที่น่าเป็นห่วงเมื่อเทียบกับปีที่ผ่านมา
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในแวดวง ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย มากว่าทศวรรษ ผมได้ทำการรวบรวมข้อมูลเชิงลึกเกี่ยวกับผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์จำนวน 41 แห่ง เพื่อประเมินว่าแต่ละบริษัทสามารถปรับตัวและรับมือกับสภาพแวดล้อมทางเศรษฐกิจที่ผันผวนนี้ได้อย่างไร และใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดเป็น “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในสมรภูมิที่ดุเดือดนี้
รายได้รวม: ภาพรวมที่ชะลอตัว แต่มีผู้ที่สามารถเติบโตสวนกระแส
ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งนี้ สามารถทำรายได้รวมกันไปทั้งสิ้นกว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท แม้ว่าภาพรวมจะดูเหมือนทรงตัว แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งสะท้อนถึงแรงกดดันที่เกิดขึ้นกับผู้ประกอบการส่วนใหญ่
บริษัทที่เผชิญกับความท้าทายอย่างหนัก และมีรายได้รวมติดลบในระดับที่น่าเป็นห่วง ได้แก่ L.P.N. Development (LPN) ที่ -28%, Eastern Star Real Estate (ESTAR) ที่ -28%, และ Country Group Development (CGD) ที่ -28% นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็มีรายได้รวมลดลงถึง -26%, Lalin Property (LPH) ที่ -23%, Major Development (MD) ที่ -22%, และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%
แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นหนึ่งในผู้เล่นหลักใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพ และต่างจังหวัด ก็ยังคงมีรายได้รวมติดลบถึง 18% และเป็นที่น่าสังเกตว่า ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 นี้ มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงจากปี 2565 นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้รวมลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding (PPH) ที่ -9%, และ Origin Property (ORI) ที่รายได้รวมลดลงประมาณ -4%
Sansiri ผงาดขึ้นสู่แชมป์รายได้รวม 39,082 ล้านบาท เติบโต 12%
เมื่อพิจารณาในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 อันดับ 1 ตกเป็นของ Sansiri (SIRI) ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท ตามมาอย่างเฉียดฉิวด้วย AP (Thailand) (AP) ที่ 38,399 ล้านบาท อันดับ 3 คือ Supalai (SPALI) ที่ 31,818 ล้านบาท ส่วนอันดับ 4 คือ Land and Houses (LH) ที่ 30,170 ล้านบาท และอันดับ 5 คือ Pruksa Holding (PPH) ที่ 26,132 ล้านบาท
อันดับ 6 คือ SC Asset Corporation (SC) ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท อันดับ 7 คือ UWC (UNICORP) ที่ 17,672 ล้านบาท อันดับ 8 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ที่ 16,169 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Origin Property (ORI) ที่ 15,157 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Singha Estate (S) ที่ 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดสำคัญที่สะท้อนความแข็งแกร่งของแบรนด์
อย่างไรก็ตาม หากจะวัดผลการดำเนินงานที่สะท้อนถึงความแข็งแกร่งของธุรกิจหลักอย่างแท้จริง เราจำเป็นต้องพิจารณารายได้จากการขายเป็นสำคัญ เนื่องจากบริษัทหลายแห่งในกลุ่ม Top 10 ที่มีรายได้รวมสูงสุด อาจมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาสนับสนุน แต่เมื่อนับเฉพาะรายได้จากการขาย ภาพรวมของ Top 10 จึงมีการเปลี่ยนแปลงไป
เมื่อรวบรวมข้อมูลรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท พบว่าสามารถทำรายได้รวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท และมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
ในกลุ่มบริษัทที่ประสบปัญหาอย่างหนักด้านรายได้จากการขาย ได้แก่ Raimon Land (RML) ที่มีรายได้จากการขายตกลงถึง -78%, L.P.N. Development (LPN) รายได้ขายลดลงเกือบ -40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ซึ่งเป็นเบอร์ 1 ในแง่ของรายได้จากการขาย ก็ยังคงมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% และไม่ใช่เพียงแค่ผู้เล่นรายใหญ่เท่านั้นที่เผชิญกับรายได้จากการขายที่ติดลบ เพราะในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง
AP (Thailand) ก้าวขึ้นเป็นผู้นำรายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 อันดับ 1 คือ AP (Thailand) (AP) ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท แซงหน้า Sansiri (SIRI) ที่เข้าป้ายในอันดับ 2 ด้วยรายได้จากการขายรวม 32,829 ล้านบาท โดย Sansiri ถือเป็น 1 ใน 2 บริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตขึ้นถึง 7% อันดับ 3 ยังคงเป็น Supalai (SPALI) ที่รักษาอันดับได้อย่างเหนียวแน่น ด้วยรายได้ขาย 30,836 ล้านบาท ตามมาด้วยอันดับ 4 คือ SC Asset Corporation (SC) ที่ก้าวขึ้นสู่ Top 5 ได้สำเร็จ ด้วยรายได้ขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่เติบโตในแดนบวกถึง 13% อันดับ 5 คือ Pruksa Holding (PPH) ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
ส่วนอันดับ 6 คือ Land and Houses (LH) ที่แม้รายได้จากการขายจะตกลงไปมาก แต่ก็ยังประคองตัวอยู่ใน Top 10 ได้ด้วยรายได้ขายรวม 18,966 ล้านบาท อันดับ 7 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ที่ 10,019 ล้านบาท อันดับ 8 คือ Origin Property (ORI) แม้ว่าจะมีรายได้ลดลงถึง -24% แต่ก็ยังเกาะกลุ่มอยู่ใน Top 10 ได้ด้วยรายได้ขายรวม 8,840 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Quality House (QH) ที่เข้ามาเกือบทุกปี ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Property Perfect (PF) ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
อีกบริษัทที่ผลงานโดดเด่นจนต้องกล่าวถึง คือ Central Pattana (CPN) ซึ่งเริ่มเก็บเกี่ยวผลลัพธ์จากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 Central Pattana มีรายได้จากการขาย 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท นี่คือตัวอย่างที่แสดงให้เห็นว่า กลยุทธ์การลงทุนที่ถูกต้องและจังหวะเวลาที่เหมาะสม สามารถนำมาซึ่งการเติบโตที่น่าประทับใจได้เสมอใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสุดท้ายที่ตัดสิน “ผู้ชนะที่แท้จริง”
ท้ายที่สุดแล้ว การขายได้มากเพียงใดนั้น อาจไม่เท่ากับการเก็บเกี่ยวผลกำไรเข้ากระเป๋าได้มากน้อยเพียงใด ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่งนี้ ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมกันประมาณ 49,602 ล้านบาท และที่น่ากังวลคือ มีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปีนับตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของโควิด-19 และไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ ยังมีกว่า 20 บริษัท จาก 41 บริษัท ที่มีกำไรลดลงจากปี 2565
Land and Houses ครองแชมป์กำไรสูงสุด 7,495 ล้านบาท
สำหรับ Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถทำกำไรได้สูงสุด อันดับ 1 ยังคงเป็น Land and Houses (LH) ที่สามารถกวาดกำไรในปีนี้ไปถึง 7,495 ล้านบาท แม้ว่ารายได้รวมจะลดลงมาก เหตุผลหลักมาจาก Land and Houses มีกำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนรวมมูลค่า 2,500 ล้านบาท หากปราศจากรายการดังกล่าว อันดับ 2 อย่าง Supalai (SPALI) ก็คงจะก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 แทน โดยในปี 2566 Supalai ทำกำไรไปได้ 6,083 ล้านบาท เฉือนอันดับ 3 อย่าง AP (Thailand) (AP) ที่มีกำไร 6,054 ล้านบาท ไปอย่างฉิวเฉียด อันดับ 4 คือ Sansiri (SIRI) ที่มีกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% และอันดับ 5 คือ Origin Property (ORI) ที่มีกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลงจากปีก่อนถึง -25%
อันดับ 6 คือ SC Asset (SC) ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือนอันดับ 7 อย่าง Quality House (QH) ที่มีกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท ไปอย่างน่าเสียดาย อันดับ 8 คือ Pruksa Holding (PPH) ที่ทำกำไร 2,339 ล้านบาท อันดับ 9 ตกเป็นของ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Central Pattana (CPN) ที่มีกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (ตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
มองไปข้างหน้า: ความท้าทายและโอกาสในอนาคต
ข้อมูลทั้งหมดนี้ คือ ภาพสะท้อนผลการดำเนินงานในภาค อสังหาริมทรัพย์ประเทศไทย จาก 41 บริษัทที่เราได้ทำการรวบรวมและวิเคราะห์ ซึ่งแสดงให้เห็นถึงความซับซ้อนและความท้าทายที่ผู้ประกอบการทุกรายต้องเผชิญ ในขณะเดียวกันก็ยังคงมีโอกาสสำหรับผู้ที่สามารถปรับตัว ปรับกลยุทธ์ และเข้าใจถึงความต้องการของตลาดได้อย่างแท้จริง
ปี 2567 นี้ คาดว่าจะเป็นอีกปีที่ท้าทายอย่างยิ่งสำหรับ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ แต่ในวิกฤตย่อมมีโอกาสเสมอ สำหรับผู้ประกอบการที่มีความยืดหยุ่น มีนวัตกรรม และสามารถนำเสนอผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของลูกค้าที่เปลี่ยนแปลงไปได้ ไม่ว่าจะเป็นในทำเลศักยภาพอย่าง อสังหาริมทรัพย์สุขุมวิท หรือโครงการที่ตอบรับเทรนด์ บ้านประหยัดพลังงาน ก็ย่อมสามารถสร้างความแตกต่างและเติบโตต่อไปได้
หากท่านเป็นหนึ่งในนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุน อสังหาริมทรัพย์กรุงเทพ หรือสนใจที่จะทำความเข้าใจ ตลาดคอนโดมิเนียม หรือ บ้านเดี่ยว ในเชิงลึกยิ่งขึ้น การศึกษาข้อมูลเชิงวิเคราะห์เช่นนี้ถือเป็นจุดเริ่มต้นที่สำคัญในการตัดสินใจอย่างมีข้อมูล การติดตามแนวโน้มและกลยุทธ์ของบริษัทชั้นนำ จะช่วยให้ท่านสามารถวางแผนการลงทุนได้อย่างมีประสิทธิภาพสูงสุด
เราเชื่อมั่นว่า ด้วยการวิเคราะห์ที่แม่นยำและการปรับตัวที่ทันท่วงที ผู้ประกอบการที่แข็งแกร่งจะสามารถก้าวผ่านช่วงเวลาที่ยากลำบากนี้ไปได้ และสร้างโอกาสใหม่ๆ ใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ของไทยต่อไป
หากท่านต้องการคำปรึกษาเชิงลึกเกี่ยวกับโอกาสการลงทุนในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย หรือต้องการทราบกลยุทธ์ที่เหมาะสมสำหรับสภาวะตลาดปัจจุบัน โปรดอย่าลังเลที่จะติดต่อเรา เพื่อร่วมกันวางแผนและสร้างความสำเร็จในอนาคตของท่าน
