วิเคราะห์ผลประกอบการบริษัทอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2566: ท่ามกลางความท้าทาย ใครคือผู้ยืนหยัด?
ปี 2566 ที่เพิ่งผ่านพ้นไป เป็นอีกหนึ่งปีที่วงการอสังหาริมทรัพย์ไทยต้องเผชิญกับความผันผวนและความไม่แน่นอน แม้จะมีความคาดหวังถึงการฟื้นตัวจากโมเมนตัมที่ดีในปี 2565 แต่ภาพรวมกลับเป็นไปในทิศทางที่ชะลอตัวอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ ซึ่งส่งผลกระทบไปจนถึงช่วงปลายปี แม้จะเป็นช่วงฤดูกาลขาย (High Season) ที่ปกติควรจะคึกคัก แต่ก็ยังไม่สามารถกระตุ้นตลาดให้กลับมามีชีวิตชีวาได้อย่างที่คาดหวัง สถานการณ์นี้ยังคงส่งผลต่อเนื่องมาถึงต้นปี 2567 สร้างความกังวลให้กับผู้ประกอบการและนักลงทุนใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มายาวนานกว่าทศวรรษ ผมได้ติดตามความเคลื่อนไหวและแนวโน้มของอุตสาหกรรมอย่างใกล้ชิด เพื่อให้เห็นภาพรวมที่ชัดเจนยิ่งขึ้น Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ 41 แห่งที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ เพื่อประเมินว่าบริษัทเหล่านี้สามารถปรับตัวและรับมือกับสถานการณ์ทางเศรษฐกิจที่ท้าทายในปี 2566 ได้อย่างไร และใครคือ “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในสมรภูมิที่แข่งขันกันอย่างดุเดือดนี้
ภาพรวมรายได้รวม: การหดตัวเล็กน้อยแต่สะท้อนความเปราะบาง
โดยรวมแล้ว บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถทำรายได้รวมกันกว่า 371,560 ล้านบาทในปี 2566 ซึ่งลดลงประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท แม้การลดลงจะไม่มากนัก แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท พบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง สะท้อนให้เห็นถึงความเปราะบางของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ที่กำลังเผชิญแรงกดดันรอบด้าน
บริษัทที่ได้รับผลกระทบหนักเห็นได้จากรายได้รวมที่ติดลบในระดับสูง ได้แก่ L.P.N. Development, Eastern Star Real Estate และ Country Group Development ซึ่งมีรายได้ลดลงถึงราว 28% ตามมาด้วย Raimon Land (-26%), Lalin Property (-23%), Major Development (-22%) และ Siamese Asset (-21%)
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses ก็ไม่สามารถหลีกเลี่ยงผลกระทบได้ โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่มีรายได้ลดลงจากปีก่อนหน้า นอกจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) ที่รายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1% ตามมาด้วย Supalai (-10%), Pruksa Holding (-9%) และ Origin Property ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ 4%
การแข่งขันที่ดุเดือดในกลุ่มผู้นำ: แสนสิริผงาดขึ้นนำในแง่รายได้รวม
เมื่อพิจารณาถึงกลุ่มบริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุด 10 อันดับแรก พบว่ามีการเปลี่ยนแปลงที่น่าสนใจ:
แสนสิริ: 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
เอพี (ไทยแลนด์): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย: 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์: 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง: 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น: 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์: 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้: 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท: 15,066 ล้านบาท
แม้รายได้รวมจะเป็นตัวชี้วัดสำคัญ แต่ในโลกของ การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ที่ซับซ้อน การพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย (Sales Revenue) จะให้ภาพที่แม่นยำยิ่งขึ้น เนื่องจากรายได้รวมอาจรวมถึงรายได้จากแหล่งอื่น เช่น การปล่อยเช่า การบริหารโครงการ หรือการขายสินทรัพย์อื่น ซึ่งอาจไม่ได้สะท้อนถึงประสิทธิภาพในการดำเนินธุรกิจหลักของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์โดยตรง
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดสำคัญที่สะท้อนการดำเนินงานจริง
เมื่อเจาะลึกเฉพาะรายได้จากการขาย พบว่าบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถทำรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ซึ่งมีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท การลดลงนี้สะท้อนความท้าทายในการขับเคลื่อนยอดขาย โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อน
ผลกระทบนี้เห็นได้ชัดในบริษัทอย่าง Raimon Land ที่รายได้จากการขายลดลงถึง 78% และ L.P.N. Development ที่ลดลงเกือบ 40% สิ่งที่น่าตกใจคือ Land and Houses ซึ่งเป็นผู้นำตลาดมาอย่างยาวนาน มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) ซึ่งเป็นผู้นำในด้านรายได้จากการขาย ก็ยังคงเห็นการลดลงเล็กน้อยที่ 2%
ยิ่งไปกว่านั้น ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่ประสบปัญหาด้านรายได้จากการขายลดลง สะท้อนให้เห็นว่าความท้าทายนี้ไม่ได้จำกัดอยู่เพียงแค่ผู้ประกอบการรายย่อย แต่กระทบต่อผู้เล่นรายใหญ่ในวงการ พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ด้วย
ผู้นำด้านรายได้จากการขาย: AP (Thailand) คว้าแชมป์ พร้อมการเติบโตที่น่าจับตา
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
เอพี (ไทยแลนด์): 36,927 ล้านบาท (ยอดขายเติบโต 7%)
แสนสิริ: 32,829 ล้านบาท (ยอดขายเติบโต 7%)
ศุภาลัย: 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น: 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
พฤกษา โฮลดิ้ง: 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์: 18,966 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย): 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้: 8,840 ล้านบาท (ยอดขายลดลง 24%)
ควอลิตี้ เฮ้าส์: 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค: 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่น่าจับตาคือ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ที่ได้เริ่มเก็บเกี่ยวผลลัพธ์จากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างต่อเนื่อง โดยในปี 2566 สามารถทำรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท ซึ่งเป็นการเติบโตที่ก้าวกระโดดถึง 103% จากปีก่อนหน้า แสดงให้เห็นถึงศักยภาพในการขยายธุรกิจสู่ภาคอสังหาริมทรัพย์เพื่อการขายที่แข็งแกร่ง
กำไรสุทธิ: มาตรวัดสุดท้ายของความสำเร็จที่แท้จริง
แม้การทำรายได้จะสูง แต่หากกำไรสุทธิ (Net Profit) ต่ำ ก็ไม่ถือว่าเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท ยิ่งไปกว่านั้น มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมาตั้งแต่ช่วงการระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวได้ ในขณะที่กว่า 20 บริษัท มีกำไรลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อน
Land and Houses ครองแชมป์กำไรสูงสุด พร้อมกลยุทธ์การบริหารจัดการที่เหนือชั้น
เมื่อพิจารณาถึงบริษัทที่ทำกำไรสูงสุด 10 อันดับแรก จะเห็นภาพที่น่าสนใจดังนี้:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์: 7,495 ล้านบาท
ศุภาลัย: 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ: 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้: 3,160 ล้านบาท (กำไรลดลง 25%)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น: 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้ เฮ้าส์: 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง: 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย): 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา: 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท)
Land and Houses ยังคงรักษาตำแหน่งผู้นำด้านกำไรสุทธิได้อย่างเหนียวแน่น แม้รายได้รวมจะลดลง สาเหตุสำคัญมาจากกำไรพิเศษที่ได้จากการขายโรงแรม 2 แห่งให้กับกองทุน ซึ่งช่วยเสริมผลประกอบการให้โดดเด่นขึ้นมา หากไม่นับรวมรายการพิเศษนี้ ศุภาลัยคงจะก้าวขึ้นมาเป็นอันดับหนึ่งได้
มองไปข้างหน้า: ความท้าทายและโอกาสในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2567
ข้อมูลผลประกอบการปี 2566 จาก 41 บริษัทนี้ ชี้ให้เห็นถึงสภาพการณ์ที่ท้าทายของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย อย่างชัดเจน โดยเฉพาะอย่างยิ่งในด้านยอดขายและการทำกำไร การปรับตัวให้เข้ากับการเปลี่ยนแปลงของสภาวะเศรษฐกิจ กำลังซื้อของผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไป รวมถึงการแข่งขันที่ทวีความรุนแรงขึ้น จะเป็นปัจจัยสำคัญที่จะกำหนดทิศทางของผู้ประกอบการในปี 2567
ปี 2567 คาดว่าจะเป็นอีกปีที่ผู้ประกอบการต้องเผชิญกับความท้าทายอย่างต่อเนื่อง การบริหารจัดการต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ การนำเสนอบริการและผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของลูกค้าได้อย่างตรงจุด รวมถึงการสร้างความแตกต่างและการรักษาฐานลูกค้า จะเป็นกุญแจสำคัญในการฝ่าฟันอุปสรรค
สำหรับนักลงทุนและผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุน อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน หรือ ซื้อบ้านใหม่ การวิเคราะห์ผลประกอบการของบริษัทเหล่านี้อย่างรอบด้าน จะช่วยให้สามารถตัดสินใจลงทุนได้อย่างชาญฉลาดและเห็นภาพโอกาสในระยะยาว
หากท่านกำลังมองหาคำปรึกษาเชิงลึก หรือต้องการทราบข้อมูลเพิ่มเติมเกี่ยวกับแนวโน้ม ตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพ หรือ โครงการอสังหาริมทรัพย์ใกล้ฉัน ที่น่าสนใจ โปรดอย่าลังเลที่จะติดต่อเรา เราพร้อมให้คำแนะนำและข้อมูลเชิงวิเคราะห์จากผู้เชี่ยวชาญ เพื่อช่วยให้ท่านสามารถคว้าโอกาสที่ดีที่สุดในตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่กำลังจะมาถึง.
