วงการอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: การประเมินผลการดำเนินงาน ท่ามกลางความท้าทาย และสัญญาณสำหรับปี 2567
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในแวดวงอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ การมองย้อนกลับไปยังปี 2566 ถือเป็นช่วงเวลาของการประเมินผลที่เข้มข้นกว่าที่เคย โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อปีที่ผ่านมาตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยได้เผชิญกับพลวัตที่ไม่คาดฝัน หลังจากที่ได้รับแรงส่งเชิงบวกจากปี 2565 ซึ่งหลายฝ่ายคาดหวังว่าจะเป็นจุดเริ่มต้นของการฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่ง ทว่าความเป็นจริงกลับตาลปัตร เมื่อภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยกลับเข้าสู่โหมดชะลอตัวอย่างมีนัยสำคัญตั้งแต่ช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และต่อเนื่องยาวนานจนถึงช่วงปลายปี แม้กระทั่งช่วงเวลาที่ปกติจะเป็นไฮซีซั่นของตลาดอสังหาริมทรัพย์อย่างไตรมาส 4 ก็ยังไม่ปรากฏสัญญาณการฟื้นตัวที่ชัดเจน สถานการณ์นี้ยังคงส่งผลต่อเนื่องมายังปี 2567 สร้างความท้าทายให้กับผู้ประกอบการทุกราย
เพื่อทำความเข้าใจถึงผลกระทบที่เกิดขึ้นอย่างแท้จริง และประเมินความสามารถในการรับมือกับสภาวะตลาดที่ผันผวน Property Mentor ได้ดำเนินการรวบรวมข้อมูลเชิงลึกเกี่ยวกับการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย จำนวนทั้งสิ้น 41 บริษัท ตลอดปี 2566 การวิเคราะห์นี้จะช่วยให้เรามองเห็นภาพรวมของผลประกอบการ ระบุบริษัทที่สามารถยืนหยัดและเติบโตได้ท่ามกลางวิกฤต และชี้ให้เห็นถึงผู้ชนะที่แท้จริงในสังเวียนอสังหาริมทรัพย์ไทย
ภาพรวมรายได้รวม: การถดถอยเล็กน้อย แต่ผู้แพ้มีจำนวนมาก
เมื่อพิจารณาภาพรวมรายได้รวมของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งที่ถูกสำรวจในปี 2566 พบว่ามีรายได้รวมกันทั้งสิ้นกว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มียอดรายได้รวม 376,141 ล้านบาท ตัวเลขนี้อาจดูเหมือนไม่มากนัก แต่เมื่อเจาะลึกในรายละเอียดจะพบว่า สถานการณ์นั้นมีความซับซ้อนกว่าที่เห็นอย่างชัดเจน โดยมีบริษัทมากถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลงในปีที่ผ่านมา สะท้อนให้เห็นถึงแรงกดดันที่ส่งผลกระทบต่อผู้ประกอบการส่วนใหญ่ในตลาด
บริษัทที่เผชิญการหดตัวของรายได้:
การหดตัวของรายได้ที่มากกว่า 20% พบเห็นได้ในหลายบริษัท เช่น L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ซึ่งมีรายได้ลดลงราว 28% ขณะที่ Raimon Land (RML) เผชิญกับการลดลง 26%, Lalin Property (LPH) -23%, Major Development (MD) -22% และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นที่รู้จักในด้านความแข็งแกร่ง ก็ยังไม่สามารถหลีกเลี่ยงผลกระทบได้ โดยมีรายได้รวมลดลงถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า นอกจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP Thailand (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยกว่า 1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PSH) -9% และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ 4%
สิริ แสนสิริ ครองแชมป์รายได้รวม 39,082 ล้านบาท เติบโต 12%
ในส่วนของ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
แสนสิริ (SIRI): 39,082 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH): 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์ (UV): 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท (S): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนผลการดำเนินงานจริง
อย่างไรก็ตาม เมื่อเราพิจารณาถึงผลการดำเนินงานที่แท้จริง การประเมินจาก “รายได้จากการขาย” ถือเป็นตัวชี้วัดที่สำคัญยิ่งกว่ารายได้รวม เนื่องจากบริษัทบางแห่งอาจมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาสนับสนุน ทำให้ภาพรวมรายได้ดูดีกว่าความเป็นจริง แต่หากเราพิจารณาเฉพาะรายได้ที่มาจากการขายอสังหาริมทรัพย์โดยตรง โฉมหน้าของผู้ติดอันดับ Top 10 ย่อมมีการเปลี่ยนแปลงไปอย่างน่าสนใจ
สำหรับทั้ง 41 บริษัทที่ทำการสำรวจ สามารถทำรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มียอดรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท และมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
บริษัทที่เผชิญการหดตัวของรายได้จากการขาย:
การลดลงของรายได้จากการขายที่สูงเป็นพิเศษพบใน Raimon Land (RML) ที่ลดลงถึง 78%, L.P.N. Development (LPN) ลดลงเกือบ 40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) ที่รายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่บริษัทอันดับต้นๆ อย่าง AP Thailand (AP) ก็ยังคงมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% ไม่เพียงแค่บริษัทขนาดใหญ่เท่านั้นที่เผชิญปัญหานี้ แต่ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด ยังมีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลงจากปี 2565
เอพี (ไทยแลนด์) ผงาดขึ้นเป็นอันดับ 1 ด้านรายได้จากการขายที่ 36,927 ล้านบาท
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 36,927 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโต 7%)
ศุภาลัย (SPALI): 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13% และติด Top 5)
พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH): 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 18,966 ล้านบาท (ยังคงรักษาตำแหน่งใน Top 10 แม้รายได้จากการขายลดลง)
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 8,840 ล้านบาท (แม้รายได้จากการขายลดลง 24% แต่ยังคงติด Top 10)
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PF): 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ บริษัทที่น่าจับตามองเป็นพิเศษคือ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ซึ่งได้เริ่มเก็บเกี่ยวผลจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างต่อเนื่อง โดยในปี 2566 มีรายได้จากการขายสูงถึง 5,835 ล้านบาท เพิ่มขึ้นอย่างโดดเด่นถึง 103% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท
กำไรสุทธิ: วัดผลสุดท้ายของความสำเร็จ
ท้ายที่สุดแล้ว แม้ว่าบริษัทใดจะสามารถทำยอดขายได้มากเพียงใด หากท้ายที่สุดแล้วสามารถแปลงเป็นกำไรที่จับต้องได้น้อย ก็ไม่อาจถือว่าเป็นผู้ชนะที่แท้จริงได้ ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่งสามารถทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ซึ่งลดลง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มียอดกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท และที่น่าเป็นห่วงคือ มีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางบริษัทเผชิญกับการขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับคืนมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีผลกำไรลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ คว้าอันดับ 1 กำไรสุทธิ 7,495 ล้านบาท
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถทำกำไรสุทธิสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 7,495 ล้านบาท (แม้รายได้ลดลง แต่กำไรสูงสุด มาจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน มูลค่า 2,500 ล้านบาท)
ศุภาลัย (SPALI): 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโตแบบก้าวกระโดด 42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 3,160 ล้านบาท (กำไรลดลง 25% จากปีก่อน)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH): 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มปี 2567: ความท้าทายที่ยังคงอยู่
ผลการดำเนินงานของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ Property Mentor รวบรวมมานี้ ชี้ให้เห็นถึงภาพรวมของภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2566 ที่เต็มไปด้วยความท้าทาย และแนวโน้มในปี 2567 คาดการณ์ว่าจะเป็นอีกปีที่ยากลำบากอย่างยิ่ง ผู้ประกอบการจำเป็นต้องปรับตัว กลยุทธ์การบริหารจัดการต้นทุน และการสร้างมูลค่าเพิ่มให้กับผลิตภัณฑ์และบริการ จะเป็นกุญแจสำคัญในการผ่านพ้นสภาวะตลาดนี้ไปให้ได้
สำหรับผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุน หรือต้องการคำแนะนำเชิงลึกเกี่ยวกับตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย การศึกษาข้อมูลวิเคราะห์อย่างรอบด้านถือเป็นจุดเริ่มต้นที่สำคัญ หากคุณต้องการข้อมูลเพิ่มเติม หรือต้องการปรึกษาผู้เชี่ยวชาญเพื่อวางแผนการลงทุนหรือธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของคุณในปี 2567 ติดต่อเราเพื่อรับคำปรึกษาจากผู้มีประสบการณ์ตรงในวงการนี้ เพื่อร่วมกันสร้างสรรค์อนาคตที่ยั่งยืนในภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย.
