เจาะลึกผลประกอบการอสังหาริมทรัพย์ปี 2566: ใครคือดาวเด่นท่ามกลางพายุเศรษฐกิจ?
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ การมองย้อนกลับไปยังภาพรวมตลาดปี 2566 ถือเป็นบทเรียนอันล้ำค่า โดยเฉพาะเมื่อมองจากข้อมูลเชิงลึกของบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ ที่สะท้อนภาพความเป็นจริงของอุตสาหกรรมนี้ได้ชัดเจนยิ่งกว่าสิ่งอื่นใด
ปี 2566 ไม่ใช่ปีที่สดใสอย่างที่หลายคนคาดหวัง แม้โมเมนตัมเชิงบวกจากปลายปี 2565 จะจุดประกายความหวังว่าธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยจะทะยานต่อไป แต่ความเป็นจริงกลับพลิกผัน ตลาดเริ่มชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัดก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และอาการซึมยาวต่อเนื่องไปจนถึงช่วงไตรมาส 4 ซึ่งปกติเป็นช่วงไฮซีซั่นของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย กลับไม่สามารถจุดพลุความคึกคักได้เท่าที่ควร สถานการณ์ที่เกิดขึ้นนี้ยังคงส่งแรงกดดันมายังต้นปี 2567 ทำให้ภาพรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยยังคงเผชิญกับความท้าทาย
Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ ทั้งสิ้น 41 แห่ง เพื่อวิเคราะห์ผลการดำเนินงานในปี 2566 โดยเจาะลึกถึงความสามารถในการรับมือกับสภาวะเศรษฐกิจที่ผันผวน และค้นหา “ผู้ชนะที่แท้จริง” ที่สามารถยืนหยัดและเติบโตได้ท่ามกลางความยากลำบากนี้
ภาพรวมรายได้รวม: สัญญาณชะลอตัวทั่วกระดาน
ในภาพรวม บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันกว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท ตัวเลขนี้อาจดูไม่มากนัก แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งสะท้อนถึงการชะลอตัวที่กระจายตัวในวงกว้าง
บริษัทที่ได้รับผลกระทบอย่างมีนัยสำคัญ คือกลุ่มที่มีรายได้รวมติดลบในระดับ 20% ขึ้นไป อาทิ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ที่มีรายได้ลดลงถึงประมาณ 28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่ติดลบ 26%, Lalin Property (LPH) ติดลบ 23%, Major Development (MD) ติดลบ 22% และ Siamese Asset (SA) ติดลบ 21%
แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ก็ไม่สามารถรอดพ้นจากแรงกดดันนี้ โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% และเป็นที่น่าสังเกตว่า ในกลุ่ม 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่มีรายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565 นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่ติดลบไม่ถึง 1% ส่วน Supalai (SPALI) มีรายได้ลดลง 10%, Pruksa Holding (PPH) ติดลบ 9% และ Origin Property (ORI) มีรายได้รวมลดลงประมาณ 4%
แสนสิริ ยืนหนึ่งผู้นำรายได้รวม ท่ามกลางการแข่งขันที่เข้มข้น
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 แสนสิริ (SIRI) ผงาดขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท โดยเฉือนอันดับ 2 อย่าง AP (Thailand) (AP) ที่ทำรายได้รวม 38,399 ล้านบาทไปอย่างสูสี อันดับ 3 คือ Supalai (SPALI) ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท ตามมาด้วย Land and Houses (LH) ในอันดับ 4 ด้วยรายได้รวม 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding (PPH) ในอันดับ 5 ด้วยรายได้รวม 26,132 ล้านบาท
อันดับ 6 เป็นของ SC Asset Corporation (SC) ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท อันดับ 7 คือ U City (U) (เดิมคือ U) ด้วยรายได้รวม 17,672 ล้านบาท อันดับ 8 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยรายได้รวม 16,169 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Origin Property (ORI) ด้วยรายได้รวม 15,157 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Singha Estate (S) ด้วยรายได้รวม 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดความสามารถในการสร้างรายได้หลัก
อย่างไรก็ตาม หากเราต้องการวัดผลงานที่แท้จริงของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ เราจำเป็นต้องพิจารณา “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุด บางแห่งอาจมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาช่วยเสริม แต่หากนับเฉพาะรายได้จากการขาย โฉมหน้าของ 10 อันดับแรกย่อมเปลี่ยนแปลงไป
โดยรวมแล้ว 41 บริษัทที่ถูกสำรวจ สามารถทำรายได้จากการขายได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
สถานการณ์นี้ส่งผลกระทบอย่างหนักต่อหลายบริษัท อาทิ Raimon Land (RML) ที่มีรายได้จากการขายตกลงถึง 78% L.P.N. Development (LPN) มีรายได้จากการขายลดลงเกือบ 40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ผู้นำในกลุ่มนี้ ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% นอกจากนี้ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด ยังมีถึง 8 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลง
AP (Thailand) ทวงคืนบัลลังก์ผู้นำรายได้จากการขาย
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 AP (Thailand) (AP) กลับขึ้นมาเป็นอันดับ 1 อีกครั้ง ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท ทิ้งห่างอันดับ 2 อย่างแสนสิริ (SIRI) ที่ทำรายได้จากการขายรวม 32,829 ล้านบาท แสนสิริเป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโต โดยมีอัตราการเติบโต 7% อันดับ 3 คือ Supalai (SPALI) ที่ยังคงรักษาตำแหน่งได้อย่างแข็งแกร่ง ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท
อันดับ 4 เป็นของ SC Asset Corporation (SC) ที่ก้าวเข้ามาติด Top 5 ได้สำเร็จ ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่มีการเติบโตของรายได้ในแดนบวก โดยมีอัตราการเติบโตถึง 13% อันดับ 5 คือ Pruksa Holding (PPH) ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
ส่วนอันดับ 6 แม้รายได้จากการขายจะลดลงพอสมควร แต่ Land and Houses (LH) ก็ยังสามารถรักษาที่นั่งใน Top 10 ไว้ได้ ด้วยรายได้จากการขายรวม 18,966 ล้านบาท อันดับ 7 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยรายได้จากการขายรวม 10,019 ล้านบาท อันดับ 8 คือ Origin Property (ORI) แม้จะมีรายได้ลดลงถึง 24% แต่ก็ยังคงอยู่ในกลุ่ม Top 10 ได้ ด้วยรายได้จากการขายรวม 8,840 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Quality House (QH) ที่ทำรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Property Perfect (PF) ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่โดดเด่นและควรค่าแก่การกล่าวถึงคือ Central Pattana (CPN) ที่เริ่มเก็บเกี่ยวผลจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายมาอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN สามารถทำรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เพิ่มขึ้นถึง 103% จากปีก่อนหน้าที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท ซึ่งแสดงให้เห็นถึงศักยภาพในการเติบโตของบริษัท
กำไรสุทธิ: บทสรุปของการบริหารจัดการ
มาถึงจุดสำคัญสุดท้าย ไม่ว่าบริษัทจะทำรายได้ได้มากน้อยเพียงใด หากสุดท้ายแล้วมีกำไรน้อย ก็ย่อมไม่อาจถือเป็น “ผู้ชนะที่แท้จริง” ได้ ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัทที่ถูกสำรวจ ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท
สิ่งที่น่ากังวลคือ มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี นับตั้งแต่ช่วงการระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัทจาก 41 บริษัท มีกำไรสุทธิลดลงจากปี 2565
Land and Houses ผงาดขึ้นเป็นผู้นำกำไรสุทธิ ท่ามกลางความผันผวน
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถทำกำไรได้สูงสุดในปี 2566 Land and Houses (LH) กลับมาผงาดในตำแหน่งแชมป์เก่าได้อีกครั้ง แม้จะมีรายได้รวมลดลง แต่กลับสามารถกวาดกำไรในปีนี้ไปได้ถึง 7,495 ล้านบาท โดยมีปัจจัยหลักมาจากการบันทึกกำไรประมาณ 2,500 ล้านบาท จากการขายโรงแรม 2 แห่งให้กับกองทุนรวม หากปราศจากรายการพิเศษนี้ อันดับ 2 อย่าง Supalai (SPALI) คงขึ้นมาเป็นอันดับ 1 แทน โดยในปี 2566 Supalai ทำกำไรไปได้ 6,083 ล้านบาท เฉือนอันดับ 3 อย่าง AP (Thailand) (AP) ที่มีกำไร 6,054 ล้านบาทไปอย่างฉิวเฉียว
อันดับ 4 คือ แสนสิริ (SIRI) ที่มีกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท ซึ่งเป็นการเติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% อันดับ 5 คือ Origin Property (ORI) ที่มีกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลงจากปีก่อนถึง 25% ก็ตาม
อันดับ 6 เป็นของ SC Asset (SC) ที่ทำกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือนอันดับ 7 อย่าง Quality House (QH) ที่มีกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท ไปเพียงเล็กน้อย อันดับ 8 คือ Pruksa Holding (PPH) ที่ทำกำไร 2,339 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Central Pattana (CPN) ที่มีกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (คำนวณจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
มองไปข้างหน้า: ปี 2567 กับบททดสอบที่เข้มข้นยิ่งกว่าเดิม
ข้อมูลผลประกอบการของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ Property Mentor รวบรวมมานี้ แสดงให้เห็นถึงความท้าทายที่อุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังเผชิญ และแนวโน้มชี้ให้เห็นว่าปี 2567 จะเป็นอีกปีที่ยากลำบากยิ่งกว่าเดิม อย่างไรก็ตาม ท่ามกลางวิกฤตย่อมมีโอกาสเสมอ บริษัทที่มีการบริหารจัดการที่ดี มีความยืดหยุ่น สามารถปรับตัวให้เข้ากับสภาวะตลาด และที่สำคัญคือมีสินค้าที่ตอบโจทย์ความต้องการของผู้บริโภคได้อย่างแท้จริง จะเป็นกลุ่มที่สามารถผ่านพ้นช่วงเวลาที่ท้าทายนี้ไปได้
หากคุณคือหนึ่งในผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุน หรือต้องการทำความเข้าใจกลยุทธ์ของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำ เพื่อนำไปปรับใช้ในการตัดสินใจทางธุรกิจและการลงทุนของคุณ การวิเคราะห์เชิงลึกเช่นนี้คือจุดเริ่มต้นที่สำคัญ หากต้องการคำแนะนำหรือปรึกษาเพิ่มเติมเกี่ยวกับแนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย หรือการวางแผนกลยุทธ์ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่เหมาะสมกับสถานการณ์ปัจจุบัน ทีมผู้เชี่ยวชาญของเราพร้อมให้คำปรึกษาอย่างเต็มที่ ติดต่อเราวันนี้ เพื่อร่วมกันสร้างอนาคตที่ยั่งยืนให้กับธุรกิจของคุณ
