ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: บทสรุปการดำเนินงานของบริษัทจดทะเบียนและแนวโน้มปี 2567
ในปี 2566 ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยเผชิญกับความท้าทายที่ไม่คาดฝัน ความคาดหวังถึงการฟื้นตัวที่สืบเนื่องมาจากโมเมนตัมเชิงบวกของปี 2565 กลับไม่เป็นไปตามแผน ตลาดกลับสู่ภาวะชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัดในช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และการชะลอตัวนี้ได้ยืดเยื้อต่อเนื่องไปจนถึงปลายปี แม้แต่ช่วงฤดูขายที่ปกติจะคึกคักในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถกระตุ้นให้เกิดการฟื้นตัวได้อย่างมีนัยสำคัญ สถานการณ์นี้ยังคงส่งผลต่อเนื่องมาถึงต้นปี 2567 ทำให้ภาพรวมตลาดยังคงไม่สดใสนักเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญในวงการอสังหาริมทรัพย์ ผมได้ติดตามการดำเนินงานของบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ อย่างใกล้ชิด โดยเฉพาะการวิเคราะห์ผลประกอบการของ บริษัท อสังหาริมทรัพย์ ทั้ง 41 แห่งในช่วงปี 2566 เพื่อประเมินว่าแต่ละบริษัทสามารถปรับตัวและรับมือกับสภาวะตลาดที่ผันผวนนี้ได้อย่างไร และใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดและเติบโตท่ามกลางความท้าทายนี้ได้อย่างแท้จริง
ภาพรวมรายได้รวม: การหดตัวเล็กน้อยแต่การกระจายตัวของผลลัพธ์ที่หลากหลาย
เมื่อพิจารณาภาพรวมรายได้รวมของ บริษัท อสังหาริมทรัพย์ ทั้ง 41 แห่งที่ทำการซื้อขายในตลาดหลักทรัพย์ฯ ในปี 2566 พบว่ามีรายได้รวมทั้งสิ้นกว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการปรับตัวลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท แม้ภาพรวมจะดูไม่แตกต่างมากนัก แต่การเจาะลึกในระดับรายบริษัทเผยให้เห็นความแตกต่างที่ชัดเจน โดยมีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
กลุ่มบริษัทที่เผชิญกับการลดลงของรายได้ในระดับสูง (เกิน 20%) ได้แก่ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ซึ่งมีรายได้ลดลงประมาณ -28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่ -26%, Lalin Property (LPH) ที่ -23%, Major Development (MJD) ที่ -22% และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%
แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ก็ไม่สามารถหลีกเลี่ยงผลกระทบได้ โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% และที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding (PPH) ที่ -9% และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ -4%
แสนสิริ ผงาดผู้นำรายได้รวมสูงสุด ท่ามกลางการแข่งขันที่เข้มข้น
เมื่อพิจารณา 10 อันดับบริษัท บริษัท อสังหาริมทรัพย์ ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 อันดับ 1 ตกเป็นของ แสนสิริ (SIRI) ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท สามารถเฉือนอันดับ 2 อย่าง AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้รวม 38,399 ล้านบาท ไปได้อย่างน่าประทับใจ อันดับ 3 คือ ศุภาลัย (SPALI) ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท ตามมาด้วย Land and Houses (LH) ในอันดับ 4 ที่มีรายได้รวม 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding (PPH) ในอันดับ 5 ด้วยรายได้รวม 26,132 ล้านบาท
อันดับ 6 คือ SC Asset Corporation (SC) ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท, อันดับ 7 คือ UAC Global (UAC) (ซึ่งเดิมคือ Univentures) ด้วยรายได้รวม 17,672 ล้านบาท, อันดับ 8 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยรายได้รวม 16,169 ล้านบาท, อันดับ 9 คือ Origin Property (ORI) ด้วยรายได้รวม 15,157 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Singha Estate (S) ด้วยรายได้รวม 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: การวัดผลการดำเนินงานที่สะท้อนความสามารถในการแข่งขันที่แท้จริง
อย่างไรก็ตาม การพิจารณาเพียงรายได้รวมอาจยังไม่สะท้อนภาพความสำเร็จที่แท้จริงของ บริษัท อสังหาริมทรัพย์ ได้อย่างครบถ้วน เพราะบางบริษัทอาจมีรายได้จากการลงทุนหรือธุรกิจอื่นเข้ามาเสริม การวัดผลการดำเนินงานที่สำคัญยิ่งกว่าคือ “รายได้จากการขาย” ซึ่งสะท้อนถึงความสามารถในการสร้างยอดขายและการส่งมอบโครงการให้กับลูกค้าโดยตรง
เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย พบว่าทั้ง 41 บริษัท สามารถทำรายได้รวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลง
บริษัทที่เผชิญกับการลดลงของรายได้จากการขายอย่างมีนัยสำคัญ ได้แก่ Raimon Land (RML) ที่ลดลงถึง -78%, L.P.N. Development (LPN) ที่ลดลงเกือบ -40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ซึ่งเป็นผู้นำในด้านรายได้จากการขาย ก็ยังคงมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% และไม่ใช่เพียงแค่บริษัทขนาดใหญ่เท่านั้น ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
AP (Thailand) กลับมาทวงบัลลังก์ผู้นำรายได้จากการขาย ท่ามกลางการแข่งขันที่ดุเดือด
สำหรับ 10 อันดับบริษัท บริษัท อสังหาริมทรัพย์ ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 อันดับ 1 กลับมาเป็นของ AP (Thailand) (AP) ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท แซงหน้าแสนสิริ (SIRI) ในอันดับ 2 ที่มีรายได้จากการขายรวม 32,829 ล้านบาท แต่แสนสิริยังคงเป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตขึ้น 7% อันดับ 3 คือ ศุภาลัย (SPALI) ที่ยังคงรักษาตำแหน่งไว้ได้อย่างเหนียวแน่นด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท ตามมาด้วย SC Asset Corporation (SC) ในอันดับ 4 ที่สามารถเข้ามาติด Top 5 ได้สำเร็จ ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่มีรายได้เติบโตในแดนบวกถึง 13% อันดับ 5 คือ Pruksa Holding (PPH) ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
ส่วนอันดับ 6 คือ Land and Houses (LH) แม้รายได้จากการขายจะตกลงไปมาก แต่ก็ยังคงรักษาตำแหน่งใน Top 10 ไว้ได้ ด้วยรายได้ขายรวม 18,966 ล้านบาท อันดับ 7 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยรายได้ขายรวม 10,019 ล้านบาท อันดับ 8 คือ Origin Property (ORI) แม้จะมีรายได้ลดลงถึง -24% แต่ก็ยังคงอยู่ในกลุ่ม Top 10 ด้วยรายได้ขายรวม 8,840 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Quality Houses (QH) ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Property Perfect (PF) ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ ยังมีบริษัทที่น่าจับตาเป็นพิเศษคือ CPN (Central Pattana) ที่เริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการลงทุนในโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายได้อย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN มีรายได้จากการขาย 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสุดท้ายของความสำเร็จที่แท้จริง
ในท้ายที่สุด แม้จะมีการขายได้มากน้อยเพียงใด หากกำไรสุทธิที่สามารถนำเข้ากระเป๋าได้น้อย ก็ย่อมไม่ถือเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท บริษัท อสังหาริมทรัพย์ ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมกันประมาณ 49,602 ล้านบาท และมีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน โดยบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปีนับตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของโควิด-19 และกว่า 20 บริษัท จาก 41 บริษัท มีกำไรลดลงจากปี 2565
Land and Houses ยังคงครองตำแหน่งแชมป์กำไรสุทธิ แต่มีปัจจัยพิเศษ
สำหรับ Top 10 บริษัท บริษัท อสังหาริมทรัพย์ ที่สามารถทำกำไรได้สูงสุด อันดับ 1 ยังคงเป็น Land and Houses (LH) ด้วยกำไรสุทธิ 7,495 ล้านบาท แม้รายได้รวมจะลดลงมาก เหตุผลหลักมาจากกำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนเป็นจำนวน 2,500 ล้านบาท หากไม่นับปัจจัยดังกล่าว ศุภาลัย (SPALI) ในอันดับ 2 ด้วยกำไร 6,083 ล้านบาท จะสามารถก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ได้ โดยเฉือน AP (Thailand) (AP) ในอันดับ 3 ที่มีกำไร 6,054 ล้านบาทไปอย่างหวุดหวิด อันดับ 4 คือ แสนสิริ (SIRI) ที่ทำกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% อันดับ 5 คือ Origin Property (ORI) ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลงจากปีก่อนหน้าถึง -25%
อันดับ 6 คือ SC Asset Corporation (SC) ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality Houses (QH) ในอันดับ 7 ที่มีกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาทไปเพียงเล็กน้อย อันดับ 8 คือ Pruksa Holding (PPH) ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Central Pattana (CPN) ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (ตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มปี 2567: ความท้าทายที่ยังคงอยู่และการปรับตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์
ผลประกอบการของ บริษัท อสังหาริมทรัพย์ ทั้ง 41 แห่งนี้ สะท้อนให้เห็นถึงสภาวะตลาดที่ยังคงมีความท้าทายในปี 2566 และแนวโน้มปี 2567 ก็ยังคงเป็นปีที่ต้องการการบริหารจัดการที่มีประสิทธิภาพ การปรับตัวต่อสภาวะเศรษฐกิจมหภาค การเปลี่ยนแปลงของพฤติกรรมผู้บริโภค และการแข่งขันที่ทวีความรุนแรงขึ้นในตลาดอสังหาริมทรัพย์ จะเป็นปัจจัยสำคัญที่ชี้วัดความสำเร็จของแต่ละบริษัท
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการ ผมเชื่อมั่นว่าบริษัทที่มีรากฐานแข็งแกร่ง มีวิสัยทัศน์ที่ชัดเจน และสามารถปรับกลยุทธ์ให้สอดคล้องกับความต้องการของตลาดที่เปลี่ยนแปลงไป จะสามารถผ่านพ้นช่วงเวลาที่ยากลำบากนี้ไปได้ และสร้างโอกาสในการเติบโตที่ยั่งยืนต่อไป
หากท่านเป็นนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาสในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย หรือเป็นผู้ประกอบการที่ต้องการทำความเข้าใจภาพรวมของอุตสาหกรรมอย่างลึกซึ้ง การวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกเช่นนี้ถือเป็นจุดเริ่มต้นที่สำคัญ เพื่อให้ท่านสามารถวางแผนและตัดสินใจบนพื้นฐานของข้อมูลที่ถูกต้องและทันสมัยที่สุด
