ภาพรวมอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: สัญญาณเตือนและกลยุทธ์การเอาตัวรอดสำหรับผู้ประกอบการ
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดขึ้นลงมานับไม่ถ้วน แต่ปี 2566 ที่ผ่านมานั้น ถือเป็นปีที่ท้าทายอย่างยิ่งสำหรับผู้ประกอบการในภาคส่วนนี้ แม้จะมีความคาดหวังถึงการฟื้นตัวจากแรงส่งของปี 2565 ที่เริ่มเห็นสัญญาณของการเติบโต แต่ความเป็นจริงกลับสวนทาง ตลาดกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างมีนัยสำคัญ ตั้งแต่ก่อนการเลือกตั้งใหญ่ ไปจนถึงช่วงปลายปี แม้กระทั่งฤดูกาลขายที่ปกติจะคึกคักในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวได้อย่างที่หวัง และสถานการณ์นี้ยังคงส่งผลต่อเนื่องมาถึงต้นปี 2567
เพื่อทำความเข้าใจภาพรวมเชิงลึก Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์จำนวน 41 แห่งตลอดปี 2566 การวิเคราะห์นี้มีวัตถุประสงค์เพื่อประเมินว่าแต่ละบริษัทสามารถรับมือกับความท้าทายของสภาวะตลาดที่ผันผวนนี้ได้อย่างไร และใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดและสร้างผลงานโดดเด่นท่ามกลางความยากลำบากนี้ได้
ภาพรวมรายได้รวม: การหดตัวเล็กน้อยแต่กระจายตัวอย่างชัดเจน
โดยรวมแล้ว บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันกว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำรายได้รวมได้ถึง 376,141 ล้านบาท ตัวเลขนี้อาจดูไม่หวือหวา แต่หากพิจารณาในรายละเอียด จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท หรือคิดเป็นสัดส่วนกว่า 60% ที่มีรายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า
กลุ่มบริษัทที่เผชิญกับการลดลงของรายได้ในระดับสูง (มากกว่า 20%) ประกอบด้วย L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR), และ Country Group Development (CGD) ซึ่งมีรายได้ลดลงถึงประมาณ -28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่ -26%, Lalin Property (LPH) ที่ -23%, Major Development (MD) ที่ -22%, และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%
แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นที่รู้จักในด้านความแข็งแกร่ง ก็ยังไม่สามารถหลีกเลี่ยงสภาวะนี้ได้ โดยมีรายได้รวมลดลงถึง -18% นอกจากนี้ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุด ยังมีถึง 5 บริษัทที่รายได้ลดลง ได้แก่ AP (Thailand) (AP) ที่ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding (PPH) ที่ -9%, และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ -4%
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดความสามารถในการแข่งขันที่แท้จริง
เมื่อพิจารณาถึงรายได้จากการขายโดยตรง ซึ่งสะท้อนถึงศักยภาพในการแข่งขันและการตอบสนองต่อความต้องการของตลาดอย่างแท้จริง ตัวเลขภาพรวมยิ่งแสดงให้เห็นถึงความท้าทายที่เพิ่มขึ้น บริษัททั้ง 41 แห่งทำรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% จาก 299,979 ล้านบาทในปี 2565 และที่น่าสังเกตคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท (ประมาณ 73%) ที่มีรายได้จากการขายลดลง
ผลกระทบที่รุนแรงยิ่งขึ้นปรากฏในบริษัทอย่าง Raimon Land (RML) ที่รายได้จากการขายลดลงถึง -78% และ L.P.N. Development (LPN) ที่ลดลงเกือบ -40% ตัวเลขที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นบริษัทชั้นนำ กลับมีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ซึ่งมักเป็นผู้นำด้านยอดขาย ก็ยังเผชิญกับรายได้จากการขายที่ลดลงเล็กน้อย -2% ยิ่งไปกว่านั้น ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุดถึง 8 บริษัทที่รายงานรายได้ลดลง
King of Sales: AP (Thailand) คว้าอันดับ 1 ด้านรายได้จากการขาย
ในแง่ของรายได้จากการขาย AP (Thailand) (AP) ได้กลับมาทวงบัลลังก์ผู้นำ ด้วยรายได้รวม 36,927 ล้านบาท เอาชนะ Sansiri (SIRI) ที่ 32,829 ล้านบาท ซึ่ง Sansiri เป็นหนึ่งใน 2 บริษัทที่สามารถเติบโตในส่วนของรายได้จากการขายได้ถึง 7% Supalai (SPALI) ยังคงรักษาตำแหน่งที่แข็งแกร่งในอันดับ 3 ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท SC Asset Corporation (SC) ขึ้นมาอยู่ใน Top 5 ได้สำเร็จ ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเติบโตสูงถึง 13% Pruksa Holding (PPH) ตามมาที่อันดับ 5 ด้วยรายได้จากการขาย 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH) ยังคงรักษาตำแหน่งใน Top 10 แม้รายได้จากการขายจะลดลง อยู่ที่ 18,966 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) อยู่ในอันดับ 7 ด้วยรายได้ 10,019 ล้านบาท Origin Property (ORI) อยู่ในอันดับ 8 ด้วยรายได้ 8,840 ล้านบาท แม้จะลดลง -24% Quality House (QH) อยู่ในอันดับ 9 ด้วยรายได้ 7,619 ล้านบาท และ Property Perfect (PF) อยู่ในอันดับ 10 ด้วยรายได้ 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ บริษัทที่น่าจับตามองเป็นพิเศษคือ Central Pattana (CPN) ที่เริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการลงทุนพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างต่อเนื่อง โดยในปี 2566 CPN รายงานรายได้จากการขาย 5,835 ล้านบาท เติบโตถึง 103% จาก 2,870 ล้านบาทในปี 2565
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดความสามารถในการทำกำไรที่แท้จริง
อย่างไรก็ตาม การจะตัดสินผู้ชนะที่แท้จริงได้นั้น จำเป็นต้องพิจารณาถึงความสามารถในการทำกำไรสุทธิ ซึ่งหมายถึงเงินที่บริษัทสามารถเก็บเข้ากระเป๋าได้จริง ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัททำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จาก 49,602 ล้านบาทในปี 2565 ที่น่ากังวลคือ มีถึง 12 บริษัทที่รายงานผลขาดทุน บางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปีตั้งแต่ช่วงโควิด และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัทจาก 41 บริษัท (ประมาณ 48%) มีกำไรสุทธิลดลงจากปีก่อน
Land and Houses คว้าแชมป์กำไรสูงสุด ด้วยกลยุทธ์ที่ไม่ใช่แค่ยอดขาย
Land and Houses (LH) ยังคงเป็นแชมป์ด้านกำไรสุทธิในปี 2566 ด้วยตัวเลข 7,495 ล้านบาท แม้ว่ารายได้จากการขายจะลดลงอย่างมีนัยสำคัญ เหตุผลหลักมาจากกำไรพิเศษจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนมูลค่า 2,500 ล้านบาท หากไม่มีรายการนี้ Supalai (SPALI) ซึ่งทำกำไรได้ 6,083 ล้านบาท น่าจะขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ได้ ขณะที่ AP (Thailand) (AP) ตามมาอย่างเฉียดฉิวที่ 6,054 ล้านบาท Sansiri (SIRI) แสดงพัฒนาการที่น่าประทับใจ ด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท เติบโตถึง 42% Origin Property (ORI) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยกำไร 3,160 ล้านบาท แม้จะลดลง -25% จากปีก่อน
SC Asset (SC) ทำกำไร 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality House (QH) ที่ 2,503 ล้านบาท Pruksa Holding (PPH) ทำกำไร 2,339 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) ติดอันดับ Top 10 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และ Central Pattana (CPN) ทำกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (จากการประเมินกำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท)
ทิศทางปี 2567: ความท้าทายที่ยังคงอยู่และการปรับตัวเพื่อความอยู่รอด
ผลประกอบการที่รวบรวมมานี้ สะท้อนให้เห็นถึงความยากลำบากที่อุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทยเผชิญในปี 2566 และแนวโน้มในปี 2567 ก็ยังคงมีความท้าทายสูงเช่นกัน ผู้ประกอบการจำเป็นต้องพิจารณากลยุทธ์ที่รอบด้านมากขึ้น ไม่ใช่เพียงแค่การเร่งยอดขาย แต่ต้องให้ความสำคัญกับการบริหารต้นทุน การเพิ่มประสิทธิภาพในการดำเนินงาน และการสร้างสรรค์ผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการที่แท้จริงของผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไป
ในสภาวะตลาดเช่นนี้ การวิเคราะห์เชิงลึกและการวางแผนกลยุทธ์ที่ยืดหยุ่นจะกลายเป็นหัวใจสำคัญของการอยู่รอดและความสำเร็จ หากคุณคือผู้ประกอบการที่ต้องการทำความเข้าใจตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเชิงลึกและมองหากลยุทธ์ที่เหมาะสมกับธุรกิจของคุณ เราพร้อมที่จะเป็นพันธมิตรที่จะช่วยนำพาธุรกิจของคุณให้เติบโตและแข็งแกร่งในทุกสภาวะตลาด
