ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: การวิเคราะห์เชิงลึกสำหรับนักลงทุนและผู้ประกอบการ
ปี 2566 ที่ผ่านมานับเป็นอีกหนึ่งปีที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยเผชิญกับความท้าทายอย่างต่อเนื่อง สวนทางกับความคาดหวังที่ตั้งไว้จากโมเมนตัมเชิงบวกของปี 2565 ที่หลายฝ่ายเชื่อว่าจะผลักดันให้ภาคอสังหาริมทรัพย์กลับมาเติบโตได้อย่างแข็งแกร่ง แต่ทว่า สถานการณ์กลับตาลปัตร โดยตลาดเริ่มส่งสัญญาณชะลอตัวอย่างชัดเจนก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และความซบเซาได้ยืดเยื้อต่อเนื่องไปจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงไฮซีซั่นในไตรมาสที่ 4 ซึ่งปกติจะเป็นช่วงเวลาแห่งการจับจ่ายและฟื้นตัว กลับไม่แสดงทีท่าว่าจะพลิกฟื้นได้อย่างที่คาดหวัง ทำให้บรรยากาศตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2567 ยังคงต้องเผชิญกับความไม่แน่นอนไม่ต่างจากปีก่อนหน้า
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ที่มีประสบการณ์ในวงการมามากกว่าทศวรรษ ผมได้ทำการวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกจากบริษัทอสังหาริมทรัพย์จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยจำนวน 41 แห่ง เพื่อประเมินผลการดำเนินงานในปี 2566 ที่ผ่านมา ว่าแต่ละบริษัทสามารถปรับตัวและรับมือกับความผันผวนของตลาดได้ดีเพียงใด และใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดเป็น “ตัวจริง” ในสมรภูมิธุรกิจที่นับวันยิ่งแข่งขันสูงนี้
ภาพรวมรายได้รวม: การปรับตัวที่แตกต่างกันของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์
จากการรวบรวมข้อมูล พบว่าตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันกว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำรายได้รวมไว้ที่ 376,141 ล้านบาท แม้ภาพรวมจะดูใกล้เคียงกัน แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะเห็นความแตกต่างอย่างมีนัยสำคัญ โดยมีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลงในปีที่ผ่านมา
บริษัทที่ได้รับผลกระทบมากที่สุดและมีรายได้รวมติดลบในระดับที่น่ากังวล ได้แก่ L.P.N. Development (LPN) ที่มีรายได้ลดลงราว 28%, Eastern Star Real Estate (ESTAR) ที่ติดลบประมาณ 28%, และ Country Group Development (CGD) ที่มีรายได้ลดลงถึง 28% นอกจากนี้ ยังมี Raimon Land (RML) ที่รายได้รวมหดหายไปถึง 26%, Lalin Property (LALIN) ติดลบ 23%, Major Development (MD) -22%, และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นเสาหลักของวงการอสังหาริมทรัพย์ ก็ยังไม่สามารถหลีกเลี่ยงผลกระทบได้ โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% เป็นที่น่าสังเกตว่า ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่มีรายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565 นอกจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่รายได้รวมลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PSH) -9%, และ Origin Property (ORI) ที่รายได้รวมลดลงประมาณ 4%
Sansiri ผงาดขึ้นเป็นผู้นำรายได้รวม…แต่การแข่งขันยังคงเข้มข้น
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
Sansiri (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
AP (Thailand) (AP): 38,399 ล้านบาท
Supalai (SPALI): 31,818 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 30,170 ล้านบาท
Pruksa Holding (PSH): 26,132 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 24,487 ล้านบาท
U City (U): 17,672 ล้านบาท (ในบทความต้นฉบับระบุเป็น Univentures ซึ่งปัจจุบันคือ U City)
Frasers Property (Thailand) (FPT): 16,169 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 15,157 ล้านบาท
Singha Estate (S): 15,066 ล้านบาท
การวิเคราะห์รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนความสามารถในการดำเนินธุรกิจหลัก
อย่างไรก็ตาม การวัดผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์อย่างแท้จริง ควรให้ความสำคัญกับ “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากรายได้รวมอาจรวมถึงรายได้จากธุรกิจอื่น ๆ ที่ไม่ใช่ธุรกิจหลักในการพัฒนาและขายอสังหาริมทรัพย์
จากการรวบรวมข้อมูล พบว่าบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถทำรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลง ซึ่งแสดงให้เห็นถึงความท้าทายที่รุนแรงในภาคธุรกิจนี้
บริษัทที่เผชิญกับรายได้จากการขายที่ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ ได้แก่ Raimon Land (RML) ที่รายได้จากการขายตกลงถึง 78%, L.P.N. Development (LPN) -เกือบ 40%, และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) ที่รายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ซึ่งเป็นผู้นำในตลาด ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% และที่น่าเป็นห่วงคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
AP (Thailand) กลับคืนตำแหน่งผู้นำด้านรายได้จากการขาย…ท่ามกลางการแข่งขันที่เข้มข้น
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
AP (Thailand) (AP): 36,927 ล้านบาท
Sansiri (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เป็น 1 ใน 2 บริษัทที่รายได้จากการขายเติบโต 7%)
Supalai (SPALI): 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
Pruksa Holding (PSH): 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 18,966 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 10,019 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 8,840 ล้านบาท (รายได้ลดลง 24% แต่ยังคงอยู่ใน Top 10)
Quality House (QH): 7,619 ล้านบาท
Property Perfect (PF): 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ ยังมี Central Pattana (CPN) ที่แสดงผลงานโดดเด่นอย่างน่าสนใจ ด้วยรายได้จากการขาย 5,835 ล้านบาท เพิ่มขึ้นถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้ 2,870 ล้านบาท สะท้อนให้เห็นถึงศักยภาพจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างต่อเนื่อง
การวิเคราะห์ผลกำไรสุทธิ: ใครคือผู้ชนะที่แท้จริงในแง่ของการสร้างมูลค่า
ท้ายที่สุดแล้ว การวัดผลสำเร็จที่แท้จริงของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ไม่ได้อยู่ที่ยอดขายเพียงอย่างเดียว แต่คือ “กำไรสุทธิ” ที่สามารถเก็บเกี่ยวได้จริง นี่คือตัวชี้วัดสำคัญที่บ่งบอกถึงประสิทธิภาพในการบริหารจัดการต้นทุน การดำเนินงาน และความสามารถในการสร้างมูลค่าให้กับผู้ถือหุ้น
ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมราว 49,602 ล้านบาท เป็นที่น่ากังวลว่า มีถึง 12 บริษัทที่รายงานผลประกอบการขาดทุน ซึ่งบางแห่งประสบภาวะขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี นับตั้งแต่ช่วงการระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับคืนสู่ภาวะกำไรได้ นอกจากนี้ ยังมีอีกกว่า 20 บริษัทที่กำไรสุทธิลดลงจากปีก่อนหน้า
Land and Houses ครองตำแหน่งผู้นำด้านกำไรสุทธิ…ด้วยปัจจัยพิเศษ
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรสุทธิสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
Land and Houses (LH): 7,495 ล้านบาท (สาเหตุหลักมาจากกำไรพิเศษ 2,500 ล้านบาทจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน)
Supalai (SPALI): 6,083 ล้านบาท
AP (Thailand) (AP): 6,054 ล้านบาท
Sansiri (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโตอย่างก้าวกระโดด 42%)
Origin Property (ORI): 3,160 ล้านบาท (กำไรลดลง 25% จากปีก่อน)
SC Asset Corporation (SC): 2,525 ล้านบาท
Quality House (QH): 2,503 ล้านบาท
Pruksa Holding (PSH): 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 1,865 ล้านบาท
Central Pattana (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
บทสรุปและการมองไปข้างหน้า: ความท้าทายและความหวังสำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
ผลการดำเนินงานของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่รวบรวมมานี้ สะท้อนให้เห็นภาพรวมของตลาดในปี 2566 ที่เต็มไปด้วยความท้าทาย โดยเฉพาะอย่างยิ่ง การที่รายได้จากการขายและกำไรสุทธิของบริษัทส่วนใหญ่ปรับตัวลดลง บ่งชี้ถึงความจำเป็นที่ผู้ประกอบการต้องปรับกลยุทธ์การดำเนินงานอย่างจริงจัง เพื่อรับมือกับสภาวะเศรษฐกิจที่ยังคงมีความไม่แน่นอนสูง
ปี 2567 คาดว่าจะเป็นอีกปีที่ภาคอสังหาริมทรัพย์ต้องเผชิญกับความท้าทายต่อเนื่อง การแข่งขันเพื่อชิงส่วนแบ่งทางการตลาดจะยิ่งเข้มข้นขึ้น ผู้ประกอบการที่สามารถบริหารจัดการต้นทุนได้อย่างมีประสิทธิภาพ พัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดอย่างแท้จริง และสร้างความแตกต่างให้กับแบรนด์ จะเป็นผู้ที่มีศักยภาพในการเติบโตและสร้างผลกำไรได้อย่างยั่งยืน
สำหรับนักลงทุน การทำความเข้าใจในรายละเอียดผลประกอบการของแต่ละบริษัท การประเมินความแข็งแกร่งทางการเงิน และการมองหาโอกาสในตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่มีแนวโน้มการเติบโตในระยะยาว ถือเป็นกุญแจสำคัญในการตัดสินใจลงทุน
หากท่านเป็นนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ผู้บริหาร หรือนักลงทุนที่ต้องการเจาะลึกข้อมูลเชิงกลยุทธ์ และมองหาแนวทางในการปรับตัวเพื่อคว้าโอกาสในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยที่กำลังเปลี่ยนแปลงอย่างรวดเร็ว ขอเชิญปรึกษาผู้เชี่ยวชาญของเราเพื่อรับคำแนะนำและการวางแผนกลยุทธ์ที่เหมาะสมกับธุรกิจของท่านโดยเฉพาะ เราพร้อมเป็นพันธมิตรที่จะช่วยนำพาธุรกิจของท่านก้าวข้ามทุกความท้าทาย สู่การเติบโตอย่างมั่นคงและยั่งยืนในอนาคต.
