แด่ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ไทย: บทวิเคราะห์เชิงลึกถึงผลประกอบการปี 2566 และกลยุทธ์สู่ปี 2567
สวัสดีครับ ท่านผู้ประกอบการและผู้สนใจในแวดวง อสังหาริมทรัพย์ไทย ทุกท่าน ในฐานะที่คลุกคลีอยู่ในวงการนี้มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นการเปลี่ยนแปลงและการปรับตัวของตลาดมาอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะอย่างยิ่งในปี 2566 ที่ผ่านมา ซึ่งเรียกได้ว่าเป็นปีแห่งความท้าทายที่วัดศักยภาพของทุกบริษัทอย่างแท้จริง
หลายท่านคงจำได้ว่า ต้นปี 2566 เรามีความหวังว่า โมเมนตัมจากปี 2565 ที่การฟื้นตัวของอุตสาหกรรม อสังหาริมทรัพย์ กำลังจะก้าวไปข้างหน้าอย่างมั่นคง จะส่งผลดีต่อเนื่อง แต่ทว่า ความคาดหวังนั้นกลับต้องเผชิญกับความเป็นจริงที่ตลาดเริ่มชะลอตัวลงอย่างเห็นได้ชัด โดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ ซึ่งส่งผลต่อเนื่องยาวนานจนถึงปลายปี แม้แต่ช่วงไฮซีซั่นในไตรมาส 4 ที่ปกติควรจะคึกคัก กลับไม่สามารถพลิกฟื้นสถานการณ์ได้นัก และเมื่อก้าวเข้าสู่ปี 2567 ภาพรวมของตลาดก็ยังคงสะท้อนความท้าทายไม่ต่างจากปีก่อน
ในฐานะนักวิเคราะห์ที่ให้ความสำคัญกับข้อมูลเชิงลึก ผมและทีมงาน Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลผลประกอบการของบริษัท อสังหาริมทรัพย์ ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์จำนวนทั้งสิ้น 41 บริษัท เพื่อประเมินว่าแต่ละบริษัทสามารถรับมือกับสภาวะตลาดอันผันผวนนี้ได้อย่างไร และใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดและก้าวผ่านความท้าทายไปได้จริง
ภาพรวมรายได้รวม: การหดตัวเล็กน้อยที่ปกปิดความแตกต่างรายบริษัท
ตลอดปี 2566 บริษัท อสังหาริมทรัพย์ ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันได้ถึง 371,560 ล้านบาท ซึ่งเมื่อเปรียบเทียบกับปี 2565 ที่ทำได้ 376,141 ล้านบาท ถือเป็นการลดลงเพียงเล็กน้อยประมาณ 1.2% แต่เบื้องหลังตัวเลขภาพรวมนี้ กลับซ่อนเร้นความจริงที่น่าตกใจกว่านั้น นั่นคือ ในจำนวน 41 บริษัท มีมากถึง 25 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า
ตัวเลขที่น่ากังวลปรากฏชัดในกลุ่มบริษัทที่รายได้รวมติดลบในระดับสูง ตัวอย่างเช่น L.P.N. Development, Eastern Star Real Estate และ Country Group Development ที่มีรายได้ลดลงถึงราว -28% ตามมาด้วย Raimon Land ที่ -26%, Lalin Property ที่ -23%, Major Development ที่ -22% และ Siamese Asset ที่ -21%
แม้แต่ยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses ก็ยังไม่สามารถรอดพ้นจากแนวโน้มขาลง โดยมีรายได้รวมลดลงถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 นั้น มีถึง 5 บริษัทที่รายได้ลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai ที่ -10%, Pruksa Holding ที่ -9% และ Origin Property ที่รายได้รวมลดลงประมาณ -4%
แสนสิริ ครองแชมป์รายได้รวม 39,082 ล้านบาท: การแข่งขันที่เข้มข้นในกลุ่มผู้นำ
เมื่อพิจารณา 10 อันดับแรกของบริษัท อสังหาริมทรัพย์ ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 จะพบว่า แสนสิริ นำมาเป็นอันดับ 1 ด้วยรายได้ 39,082 ล้านบาท เฉือน AP (Thailand) ที่มีรายได้ 38,399 ล้านบาท ไปอย่างสูสี อันดับ 3 คือ Supalai ด้วยรายได้ 31,818 ล้านบาท ตามมาด้วย Land and Houses ในอันดับ 4 ด้วยรายได้ 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding ในอันดับ 5 ที่ 26,132 ล้านบาท
ส่วนอันดับ 6 ได้แก่ SC Asset Corporation ด้วยรายได้ 24,487 ล้านบาท, อันดับ 7 คือ U City ด้วยรายได้ 17,672 ล้านบาท, อันดับ 8 คือ Frasers Property (Thailand) ด้วยรายได้ 16,169 ล้านบาท, อันดับ 9 คือ Origin Property ด้วยรายได้ 15,157 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Singha Estate ด้วยรายได้ 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนความสามารถในการดำเนินธุรกิจหลัก
อย่างไรก็ตาม ในโลกของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ การวัดผลงานที่แท้จริงจำเป็นต้องพิจารณาจาก “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากรายได้รวมของบางบริษัทอาจได้รับปัจจัยสนับสนุนจากแหล่งอื่นที่ไม่ใช่การดำเนินธุรกิจหลักโดยตรง หากเราพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย โฉมหน้าของ 10 อันดับแรกย่อมมีการเปลี่ยนแปลงไป
สำหรับบริษัททั้ง 41 แห่งที่ได้รวบรวมข้อมูล รายได้จากการขายรวมกันอยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ซึ่งมีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท และน่ากังวลยิ่งกว่านั้นคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัทที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
ตัวเลขที่น่าตกใจปรากฏในหลายบริษัท เช่น Raimon Land ที่รายได้จากการขายลดลงถึง -78%, L.P.N. Development ที่ลดลงเกือบ -40% และที่น่าเป็นห่วงอย่างยิ่งคือ Land and Houses ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) ซึ่งเป็นเบอร์ 1 ในแง่รายได้จากการขาย ก็ยังพบว่ามีรายได้ลดลงเล็กน้อยที่ -2% ไม่ใช่เพียงแค่บริษัทใหญ่เท่านั้นที่เผชิญปัญหานี้ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด พบว่ามีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง
AP (Thailand) ผงาดขึ้นแท่นผู้นำรายได้จากการขาย: ยุทธศาสตร์การตลาดที่ตอบโจทย์
เมื่อเจาะลึกไปที่ 10 อันดับแรกของบริษัท อสังหาริมทรัพย์ ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 พบว่า AP (Thailand) ได้ทวงคืนตำแหน่งผู้นำด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท นำหน้าแสนสิริ ที่ตามมาในอันดับ 2 ด้วยรายได้ 32,829 ล้านบาท ซึ่งแสนสิริเป็นหนึ่งใน 2 บริษัทที่ยังคงเติบโตในส่วนของรายได้จากการขายได้ถึง 7% อันดับ 3 คือ Supalai ที่ยังรักษามาตรฐานได้ดี ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation ก้าวขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จในอันดับ 4 ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่แสดงการเติบโตเป็นบวกถึง 13% อันดับ 5 คือ Pruksa Holding ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
แม้ว่ารายได้จากการขายจะลดลงอย่างมีนัยสำคัญ แต่ Land and Houses ก็ยังคงรักษาตำแหน่งใน Top 10 ไว้ได้ในอันดับ 6 ด้วยรายได้รวม 18,966 ล้านบาท อันดับ 7 คือ Frasers Property ด้วยรายได้จากการขายรวม 10,019 ล้านบาท Origin Property อยู่ในอันดับ 8 แม้จะมีรายได้ลดลงถึง -24% แต่ก็ยังคงอยู่ในกลุ่ม Top 10 ด้วยรายได้จากการขาย 8,840 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Quality House ที่มักจะทำผลงานได้ดีอย่างสม่ำเสมอ ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Property Perfect ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ ยังมีอีกหนึ่งบริษัทที่น่าจับตามองเป็นพิเศษคือ Central Pattana ซึ่งเริ่มเก็บเกี่ยวผลจากการลงทุนพัฒนาโครงการ อสังหาริมทรัพย์ เพื่อขายที่ได้ปูพรมไว้ตลอดหลายปีที่ผ่านมา ในปี 2566 Central Pattana ทำรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เพิ่มขึ้นถึง 103% จากปีก่อนหน้า
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสุดท้ายของความสำเร็จที่แท้จริง
ถึงแม้ว่าบางบริษัทอาจทำรายได้จากการขายได้ดี แต่หากมีกำไรสุทธิที่น้อย หรือไม่สามารถแปลงเป็นกระแสเงินสดเข้าสู่ธุรกิจได้อย่างมีประสิทธิภาพ ก็ย่อมไม่อาจถือเป็นผู้ชนะที่แท้จริงได้ ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท ที่น่ากังวลคือ มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปีตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของโควิด-19 และกว่า 20 บริษัทจาก 41 บริษัท มีกำไรสุทธิลดลงจากปีก่อนหน้า
Land and Houses ผงาดขึ้นแท่นกำไรสูงสุด: ปัจจัยพิเศษและผลงานที่แข็งแกร่ง
เมื่อพิจารณา 10 อันดับแรกของบริษัท อสังหาริมทรัพย์ ที่ทำกำไรได้สูงสุดในปี 2566 อันดับ 1 ยังคงเป็น Land and Houses แม้รายได้รวมจะลดลงอย่างมาก แต่ก็สามารถทำกำไรได้ถึง 7,495 ล้านบาท ปัจจัยสำคัญที่ช่วยหนุนคือ การขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน ซึ่งสร้างกำไรกว่า 2,500 ล้านบาท หากปราศจากรายการพิเศษนี้ Supalai คงขึ้นมาเป็นอันดับ 1 โดยในปี 2566 Supalai ทำกำไรได้ 6,083 ล้านบาท เฉือน AP (Thailand) ที่มีกำไร 6,054 ล้านบาท ไปอย่างฉิวเฉียว
อันดับ 4 คือ แสนสิริ ที่ทำกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท แสดงการเติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% อันดับ 5 คือ Origin Property ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลงจากปีก่อนหน้าถึง -25%
อันดับ 6 คือ SC Asset ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality House ที่มีกำไร 2,503 ล้านบาท ไปอย่างน่าเสียดาย อันดับ 8 คือ Pruksa Holding ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Frasers Property ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Central Pattana ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (ประเมินจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
บทสรุปและก้าวต่อไปสู่ปี 2567: ความท้าทายที่มาพร้อมโอกาส
ผลการดำเนินงานของ 41 บริษัท อสังหาริมทรัพย์ ที่ Property Mentor ได้รวบรวมมานี้ สะท้อนภาพรวมของอุตสาหกรรมที่เผชิญความท้าทายในปี 2566 ได้อย่างชัดเจน แนวโน้มเศรษฐกิจที่ยังคงมีความไม่แน่นอน นโยบายทางการเงินที่อาจมีการเปลี่ยนแปลง และพฤติกรรมของผู้บริโภคที่ปรับเปลี่ยนไป ล้วนเป็นปัจจัยสำคัญที่ส่งผลกระทบต่อตลาด
สำหรับปี 2567 นี้ คาดการณ์ว่าจะเป็นอีกปีที่ท้าทายอย่างยิ่งสำหรับผู้ประกอบการ อสังหาริมทรัพย์ ในประเทศไทย อย่างไรก็ตาม ในทุกวิกฤตย่อมมีโอกาสซ่อนอยู่ บริษัทที่สามารถปรับตัวได้อย่างรวดเร็ว มีกลยุทธ์ที่แข็งแกร่งในการบริหารต้นทุน การพัฒนาผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการที่แท้จริงของตลาด และการสร้างสรรค์ประสบการณ์ที่ดีแก่ลูกค้า จะเป็นผู้ที่สามารถยืนหยัดและเติบโตได้อย่างยั่งยืน
หากท่านเป็นหนึ่งในผู้ที่ต้องการทำความเข้าใจตลาด อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน หรือกำลังมองหาโอกาสในการพัฒนาโครงการ อสังหาริมทรัพย์คุณภาพสูง ในทำเลศักยภาพ เราขอเชิญชวนท่านเข้ามาศึกษาข้อมูลเชิงลึกเพิ่มเติม หรือปรึกษาผู้เชี่ยวชาญของเรา เพื่อร่วมกันวางแผนกลยุทธ์ที่เหมาะสมกับสถานการณ์ปัจจุบันและอนาคตของวงการ อสังหาริมทรัพย์ไทย ครับ
