ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: สถิติผลประกอบการ 41 บริษัท สู่ภาพสะท้อนแห่งความท้าทายและการปรับตัว
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มายาวนานกว่าทศวรรษ ผมได้เฝ้ามองพลวัตของตลาดนี้อย่างใกล้ชิด โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อเราก้าวเข้าสู่ปี 2566 ซึ่งถูกคาดหวังว่าจะได้รับแรงส่งอันแข็งแกร่งจากโมเมนตัมการฟื้นตัวที่เริ่มเห็นเค้าลางในปี 2565 อย่างไรก็ตาม สถานการณ์กลับตาลปัตร ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอีกครั้ง ก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และความเชื่องช้านี้ได้ลากยาวมาจนถึงปลายปี แม้กระทั่งช่วงไฮซีซั่นในไตรมาสสุดท้าย ก็ยังไม่สามารถกระตุ้นให้เกิดการฟื้นตัวที่ชัดเจนได้ จนส่งผลต่อเนื่องมายังต้นปี 2567 ที่ภาพรวมยังคงไม่สดใสนัก
เพื่อทำความเข้าใจถึงผลกระทบของสภาวะตลาดที่ผันผวนนี้ Property Mentor ได้ดำเนินการรวบรวมข้อมูลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ทั้งสิ้น 41 แห่ง เพื่อวิเคราะห์ว่าแต่ละบริษัทสามารถรับมือกับความท้าทายนี้ได้อย่างไร และใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดและคว้าชัยในสมรภูมิแห่งนี้ได้อย่างแท้จริง
ภาพรวมรายได้ปี 2566: การชะลอตัวที่ส่งผลกระทบเป็นวงกว้าง
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันได้ทั้งสิ้น 371,560 ล้านบาท ซึ่งถือเป็นการลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำรายได้รวมได้ 376,141 ล้านบาท แต่การมองเพียงภาพรวมอาจไม่เพียงพอ หากเราเจาะลึกลงไปในรายละเอียด จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงแรงกดดันที่ส่งผลกระทบเป็นวงกว้างในอุตสาหกรรม
บริษัทหลายแห่งเผชิญกับการถดถอยของรายได้ในระดับที่น่ากังวล ตัวอย่างเช่น L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ที่มีรายได้รวมลดลงในอัตราที่สูงถึงประมาณ -28% ขณะที่ Raimon Land (RML) ก็ไม่น้อยหน้า ด้วยรายได้ที่ลดลงถึง -26% ตามมาด้วย Lalin Property (LPH) ที่ -23%, Major Development (MD) ที่ -22% และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%
แม้แต่ยักษ์ใหญ่ในวงการอย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังไม่พ้นภาวะรายได้ติดลบ โดยมีรายได้รวมลดลงถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตเป็นพิเศษคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่สร้างรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัท ที่มีรายได้ลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่แม้จะลดลงเล็กน้อยแต่ก็ติดลบที่ -1% ตามมาด้วย Supalai (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding (PPH) ที่ -9% และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ -4%
Sansiri ผงาดขึ้นแท่นผู้นำรายได้รวม: AP (Thailand) ตามติดแบบหายใจรดต้นคอ
เมื่อพิจารณาถึงรายได้รวมสูงสุด 10 อันดับแรกในปี 2566 Sansiri (SIRI) สามารถคว้าตำแหน่งผู้นำไปด้วยรายได้ 39,082 ล้านบาท โดยเฉือนเอาชนะ AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ 38,399 ล้านบาท ไปได้อย่างสูสี ตามมาด้วย Supalai (SPALI) ในอันดับที่ 3 ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท Land and Houses (LH) รั้งอันดับ 4 ด้วยรายได้ 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding (PPH) อยู่ในอันดับที่ 5 ด้วยรายได้ 26,132 ล้านบาท
สำหรับอันดับที่ 6 เป็นของ SC Asset Corporation (SC) ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท อันดับที่ 7 คือ U City (U) ด้วยรายได้รวม 17,672 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) ตามมาในอันดับที่ 8 ด้วยรายได้ 16,169 ล้านบาท Origin Property (ORI) อยู่ในอันดับที่ 9 ด้วยรายได้ 15,157 ล้านบาท และอันดับที่ 10 คือ Singha Estate (S) ด้วยรายได้ 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดสำคัญที่สะท้อนสมรรถนะธุรกิจหลัก
อย่างไรก็ตาม หากเราต้องการวัดผลการดำเนินงานที่แท้จริงของธุรกิจหลัก เราจำเป็นต้องพิจารณาที่ “รายได้จากการขาย” เป็นสำคัญ เนื่องจากหลายบริษัทในกลุ่ม Top 10 ที่มีรายได้รวมสูงสุดนั้น ได้รับรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาช่วยเสริม แต่หากนับเฉพาะรายได้จากการขาย โฉมหน้าของกลุ่มผู้นำย่อมมีการเปลี่ยนแปลง
เมื่อรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท พบว่าสามารถทำยอดขายได้รวมกัน 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อน
สถานการณ์รายได้จากการขายที่น่ากังวลปรากฏในหลายบริษัท เช่น Raimon Land (RML) ที่รายได้จากการขายลดลงถึง -78% L.P.N. Development (LPN) รายได้ขายลดลงเกือบ -40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) ที่รายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้กระทั่ง AP (Thailand) (AP) ผู้นำด้านรายได้รวม ก็ยังมียอดขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% ไม่เพียงแต่บริษัทขนาดใหญ่เท่านั้นที่ประสบปัญหา ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุดถึง 8 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลง
AP (Thailand) กลับมาทวงบัลลังก์ผู้นำยอดขาย: Sansiri เติบโตอย่างแข็งแกร่ง
สำหรับ 10 อันดับแรกในกลุ่มรายได้จากการขายสูงสุด AP (Thailand) (AP) สามารถกลับมาทวงตำแหน่งผู้นำได้สำเร็จ ด้วยยอดขายรวม 36,927 ล้านบาท แซงหน้า Sansiri (SIRI) ที่เข้าป้ายในอันดับที่ 2 ด้วยยอดขายรวม 32,829 ล้านบาท โดย Sansiri ถือเป็น 1 ใน 2 บริษัทที่มียอดขายเติบโตขึ้นถึง 7% Supalai (SPALI) ยังคงรักษาอันดับได้อย่างเหนียวแน่นที่อันดับ 3 ด้วยยอดขาย 30,836 ล้านบาท SC Asset Corporation (SC) สามารถไต่อันดับขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จที่อันดับ 4 ด้วยยอดขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่มียอดขายเติบโตในแดนบวกถึง 13% Pruksa Holding (PPH) อยู่ในอันดับที่ 5 ด้วยยอดขายรวม 22,357 ล้านบาท
ส่วนอันดับที่ 6 แม้ว่ารายได้จากการขายจะลดลง แต่ Land and Houses (LH) ก็ยังสามารถประคองตัวอยู่ใน Top 10 ได้ ด้วยยอดขายรวม 18,966 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) อยู่ในอันดับที่ 7 ด้วยยอดขายรวม 10,019 ล้านบาท Origin Property (ORI) แม้จะมีรายได้ลดลงถึง -24% แต่ก็ยังคงเกาะกลุ่มอยู่ใน Top 10 ได้ ด้วยยอดขายรวม 8,840 ล้านบาท Quality House (QH) เข้ามาในอันดับที่ 9 ด้วยยอดขายรวม 7,619 ล้านบาท และอันดับที่ 10 คือ Property Perfect (PF) ด้วยยอดขายรวม 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่น่าจับตามองและมีผลงานโดดเด่นจนต้องกล่าวถึงคือ Central Pattana (CPN) ซึ่งเริ่มเก็บเกี่ยวผลจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายมาอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN สามารถสร้างรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท คิดเป็นการเติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสุดท้ายแห่งความสำเร็จที่แท้จริง
อย่างไรก็ตาม การมีรายได้สูงเพียงอย่างเดียวอาจไม่เพียงพอ หากท้ายที่สุดแล้วมีกำไรสุทธิเหลือน้อย หรือไม่สามารถแปลงเป็นเงินสดที่เข้ากระเป๋าได้ ย่อมไม่ใช่ผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง สามารถทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ซึ่งลดลง -11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท โดยมีกว่า 12 บริษัท ที่ประสบภาวะขาดทุน บางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี นับตั้งแต่ช่วงโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ อีกทั้งกว่า 20 บริษัท จาก 41 แห่ง มีกำไรลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อน
Land and Houses ผงาดผู้นำกำไรสุทธิ: Supalai และ AP (Thailand) ตามติด
สำหรับ 10 อันดับแรกในกลุ่มบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถทำกำไรสูงสุด Land and Houses (LH) ยังคงรักษาตำแหน่งผู้นำได้แม้ว่ารายได้รวมจะลดลงอย่างมาก แต่ก็สามารถกวาดกำไรในปีนี้ไปได้ถึง 7,495 ล้านบาท ซึ่งส่วนใหญ่เป็นผลมาจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนมูลค่า 2,500 ล้านบาท หากไม่นับรวมรายการพิเศษนี้ Supalai (SPALI) ซึ่งอยู่ในอันดับที่ 2 ด้วยกำไร 6,083 ล้านบาท คงจะก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ไปแล้ว Supalai เฉือนเอาชนะ AP (Thailand) (AP) ที่มีกำไร 6,054 ล้านบาท ไปแบบฉิวเฉียด ส่วนอันดับที่ 4 คือ Sansiri (SIRI) ที่มีกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% Origin Property (ORI) อยู่ในอันดับที่ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลงจากปีก่อนถึง -25%
อันดับที่ 6 เป็นของ SC Asset Corporation (SC) ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือนเอาชนะ Quality House (QH) ที่มีกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท ไปได้อย่างหวุดหวิด Pruksa Holding (PPH) อยู่ในอันดับที่ 8 ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) เจ้าสัวจากธุรกิจเครื่องดื่ม อยู่ในอันดับที่ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และอันดับที่ 10 คือ Central Pattana (CPN) ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (ตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
บทสรุปและทิศทางตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
ข้อมูลทั้งหมดนี้ คือผลการดำเนินงานของ 41 บริษัทชั้นนำในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2566 ซึ่งสะท้อนภาพรวมของอุตสาหกรรมที่เผชิญกับความท้าทายรอบด้าน การวิเคราะห์ผลประกอบการเหล่านี้ไม่ได้มีวัตถุประสงค์เพียงเพื่อระบุผู้แพ้ผู้ชนะ แต่เพื่อทำความเข้าใจถึงปัจจัยขับเคลื่อน กลยุทธ์การรับมือ และแนวโน้มที่จะเกิดขึ้นในอนาคต
สำหรับปี 2567 คาดว่าจะเป็นอีกปีที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยยังคงต้องเผชิญกับสภาวะที่ยากลำบาก เราจะได้เห็นการปรับตัวที่เข้มข้นขึ้น การบริหารจัดการต้นทุนที่มีประสิทธิภาพ และการสร้างสรรค์ผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการที่เปลี่ยนแปลงไปของผู้บริโภคอย่างแท้จริง
หากคุณเป็นนักลงทุน ผู้ประกอบการ หรือผู้ที่สนใจในตลาดอสังหาริมทรัพย์ การทำความเข้าใจในข้อมูลเหล่านี้ถือเป็นก้าวแรกที่สำคัญยิ่ง ในการวางแผนกลยุทธ์และตัดสินใจบนพื้นฐานของข้อมูลที่ถูกต้องแม่นยำ อย่าพลาดการติดตามบทวิเคราะห์เชิงลึกและแนวโน้มล่าสุดของเรา เพื่อเตรียมพร้อมรับมือกับโอกาสและความท้าทายในอนาคตอันใกล้นี้.
