ภูมิทัศน์อสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: บทวิเคราะห์เชิงลึกจากผู้คร่ำหวอด 10 ปี ชี้วัดการฟื้นตัวและความท้าทาย
ปี 2566 ถือเป็นอีกหนึ่งปีแห่งการวัดใจของวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย จากความคาดหวังที่ตั้งไว้สูงว่าจะได้เห็นการเติบโตอย่างแข็งแกร่งต่อเนื่องจากโมเมนตัมที่สร้างมาในปี 2565 กลับกลายเป็นภาพที่ตรงกันข้าม ตลาดกลับสู่โหมดชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัดเจนตั้งแต่ก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และยืดเยื้อไปจนถึงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาแห่งการจับจ่ายที่คึกคักที่สุดในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวได้อย่างที่หวัง จนเมื่อก้าวเข้าสู่ปี 2567 สถานการณ์ก็ยังคงแสดงสัญญาณที่ไม่สดใสนักเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า
ในฐานะผู้ที่คลุกคลีในแวดวง อสังหาริมทรัพย์ไทย มากว่าทศวรรษ ผมได้เฝ้าสังเกตและวิเคราะห์แนวโน้มอย่างใกล้ชิด และครั้งนี้ Property Mentor ได้รวบรวมข้อมูลเชิงลึกจากบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์รวมทั้งสิ้น 41 แห่ง เพื่อประเมินผลการดำเนินงานในปี 2566 ว่าแต่ละองค์กรสามารถปรับตัวรับมือกับความท้าทายที่ถาโถมเข้ามาได้อย่างไร และใครคือผู้ที่ยืนหยัดได้อย่างแข็งแกร่งท่ามกลางความผันผวนนี้
ภาพรวมรายได้รวม: การชะลอตัวที่หลีกเลี่ยงไม่ได้
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันกว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงเล็กน้อยที่ประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวมถึง 376,141 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม เมื่อเจาะลึกในรายละเอียด จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งแสดงให้เห็นถึงผลกระทบที่กระจายเป็นวงกว้าง
กลุ่มบริษัทที่เผชิญกับการถดถอยของรายได้ในระดับสูงถึง 20% หรือมากกว่านั้น ได้แก่ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR), และ Country Group Development (CGD) ซึ่งล้วนมีรายได้ลดลงประมาณ -28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่ -26%, Lalin Property (LALIN) ที่ -23%, Major Development (MD) ที่ -22%, และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังไม่สามารถหลีกเลี่ยงภาวะรายได้รวมติดลบได้ถึง 18% นอกจากนี้ ยังเป็นที่น่าสังเกตว่าในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 นั้น มีถึง 5 บริษัทที่รายได้ลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding (PPH) ที่ -9%, และ Origin Property (ORI) ที่รายได้รวมลดลงประมาณ -4%
Sansiri ผงาดแชมป์รายได้รวม 39,082 ล้านบาท เติบโต 12%
ในส่วนของ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีการเปลี่ยนแปลงที่น่าสนใจ โดยอันดับ 1 ตกเป็นของ Sansiri (SIRI) ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท เฉือนอันดับ 2 อย่าง AP (Thailand) (AP) ที่ 38,399 ล้านบาท ไปอย่างหวุดหวิด อันดับ 3 คือ Supalai (SPALI) ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท ตามมาด้วย Land and Houses (LH) ในอันดับ 4 ที่ 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding (PPH) ในอันดับ 5 ด้วยรายได้รวม 26,132 ล้านบาท
สำหรับอันดับ 6 คือ SC Asset Corporation (SC) ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท, อันดับ 7 คือ U City (U) (เดิมชื่อ Univentures) ที่ 17,672 ล้านบาท, อันดับ 8 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ที่ 16,169 ล้านบาท, อันดับ 9 คือ Origin Property (ORI) ที่ 15,157 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Singha Estate (S) ที่ 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนความแข็งแกร่งที่แท้จริง
หากต้องการวัดผลการดำเนินงานที่สะท้อนความสามารถในการทำธุรกิจหลักอย่างแท้จริง จำเป็นต้องพิจารณาที่ “รายได้จากการขาย” เป็นสำคัญ เนื่องจากบางบริษัทอาจมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาช่วยเสริม แต่เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย โฉมหน้าของ Top 10 และอันดับต่างๆ จะมีความแตกต่างออกไป
รวม 41 บริษัทที่ทำการสำรวจ สามารถสร้างรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมกว่า 299,979 ล้านบาท โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
ตัวอย่างที่เห็นได้ชัด ได้แก่ Raimon Land (RML) ที่รายได้จากการขายลดลงถึง -78%, L.P.N. Development (LPN) ที่ลดลงเกือบ -40% ที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นยักษ์ใหญ่ในวงการ มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ที่เป็นเบอร์ 1 ในแง่รายได้รวม ก็ยังเผชิญกับรายได้จากการขายที่ลดลงเล็กน้อยที่ -2% และไม่ใช่เพียงแค่บริษัทใหญ่เท่านั้นที่ประสบปัญหา ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง
AP (Thailand) ครองแชมป์รายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุด มีการเปลี่ยนแปลงที่น่าสนใจ อันดับ 1 คือ AP (Thailand) (AP) ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท แย่งชิงตำแหน่งคืนมาจาก Sansiri (SIRI) ที่มีรายได้จากการขายรวม 32,829 ล้านบาท โดย Sansiri เป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตขึ้น 7% อันดับ 3 คือ Supalai (SPALI) ที่ยังคงรักษาตำแหน่งได้อย่างแข็งแกร่งด้วยรายได้ขาย 30,836 ล้านบาท ตามมาด้วย SC Asset Corporation (SC) ที่ก้าวขึ้นมาติด Top 5 ด้วยรายได้ขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่มีรายได้เติบโตเป็นบวกถึง 13% อันดับ 5 คือ Pruksa Holding (PPH) ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
ส่วนอันดับ 6 แม้รายได้จากการขายจะลดลงพอสมควร แต่ Land and Houses (LH) ก็ยังสามารถรักษาตำแหน่งใน Top 10 ไว้ได้ด้วยรายได้ขายรวม 18,966 ล้านบาท อันดับ 7 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยรายได้ขายรวม 10,019 ล้านบาท อันดับ 8 คือ Origin Property (ORI) แม้จะมีรายได้ลดลงถึง -24% แต่ก็ยังคงอยู่ในกลุ่ม Top 10 ด้วยรายได้ขายรวม 8,840 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Quality House (QH) ซึ่งเป็นบริษัทที่มักจะทำผลงานได้ดีอย่างสม่ำเสมอ ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Property Perfect (PF) ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ ยังมีบริษัทที่แสดงผลงานโดดเด่นจนต้องกล่าวถึง นั่นคือ Central Pattana (CPN) ซึ่งเริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายที่ได้ปูพรมไว้ ในปี 2566 CPN มีรายได้จากการขาย 5,835 ล้านบาท เติบโตถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท
กำไรสุทธิ: ตัววัดความสำเร็จที่แท้จริงในภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว
ถึงแม้ว่าการสร้างรายได้จะเป็นสิ่งสำคัญ แต่หากมีกำไรสุทธิที่น้อย การเก็บเกี่ยวผลตอบแทนเข้ากระเป๋าได้อย่างจำกัด ก็ย่อมไม่ถือเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมราว 49,602 ล้านบาท โดยมีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงโควิดก็ยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ และกว่า 20 บริษัทจาก 41 บริษัท มีกำไรลดลงจากปี 2565
Land and Houses ยืนหนึ่งแชมป์กำไรสูงสุด 7,495 ล้านบาท
สำหรับ Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถทำกำไรได้สูงสุด อันดับ 1 ยังคงเป็นแชมป์เก่า Land and Houses (LH) แม้จะมีรายได้ลดลงมาก แต่ก็สามารถกวาดกำไรในปีนี้ไปถึง 7,495 ล้านบาท เหตุผลหลักมาจากกำไรประมาณ 2,500 ล้านบาท จากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน หากไม่นับรายการพิเศษนี้ Supalai (SPALI) คงจะก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 โดยในปี 2566 Supalai ทำกำไรไปได้ 6,083 ล้านบาท เฉือนอันดับ 3 อย่าง AP (Thailand) (AP) ที่มีกำไร 6,054 ล้านบาท ไปอย่างฉิวเฉียด อันดับ 4 คือ Sansiri (SIRI) ที่มีกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท ซึ่งเป็นการเติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% อันดับ 5 คือ Origin Property (ORI) ที่มีกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลงจากปีก่อนถึง -25% ก็ตาม
อันดับ 6 คือ SC Asset (SC) ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือนอันดับ 7 อย่าง Quality House (QH) ที่มีกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท ไปเพียงเล็กน้อย อันดับ 8 คือ Pruksa Holding (PPH) ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท อันดับ 9 ตกเป็นของ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Central Pattana (CPN) ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (เป็นตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
สรุปภาพรวมและแนวโน้มปี 2567
ข้อมูลเหล่านี้สะท้อนให้เห็นถึงภาพรวมการดำเนินงานของภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยจาก 41 บริษัทที่ Property Mentor ได้รวบรวมไว้ แม้ปี 2566 จะเป็นปีที่เต็มไปด้วยความท้าทาย แต่ก็ยังมีบริษัทที่สามารถปรับตัวและรักษาศักยภาพในการแข่งขันไว้ได้
สำหรับปี 2567 คาดการณ์ว่าจะเป็นอีกหนึ่งปีที่ยากลำบากเช่นกัน แต่ด้วยความเข้าใจในพลวัตของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย การวางกลยุทธ์ที่แม่นยำ และการบริหารจัดการต้นทุนที่มีประสิทธิภาพ จะเป็นกุญแจสำคัญในการฝ่าฟันอุปสรรค และมองหาโอกาสในการเติบโต
หากคุณเป็นนักลงทุน ผู้ประกอบการ หรือผู้ที่สนใจในตลาด อสังหาริมทรัพย์ประเทศไทย การติดตามข้อมูลเชิงลึกและการวิเคราะห์จากผู้เชี่ยวชาญอย่างใกล้ชิด จะช่วยให้คุณสามารถตัดสินใจได้อย่างชาญฉลาดและเตรียมพร้อมรับมือกับทุกการเปลี่ยนแปลงที่กำลังจะมาถึง
หากท่านต้องการทราบข้อมูลเชิงลึกเพิ่มเติมเกี่ยวกับการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการคำปรึกษาเพื่อวางแผนกลยุทธ์สำหรับธุรกิจของท่านในปี 2567 โปรดอย่าลังเลที่จะติดต่อทีมผู้เชี่ยวชาญของเรา เพื่อร่วมกันก้าวข้ามความท้าทายและสร้างความสำเร็จไปด้วยกัน
