ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: วิเคราะห์เจาะลึกผลประกอบการ 41 บริษัทชั้นนำ สู่ทิศทางปี 2567
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ การมองย้อนกลับไปยังปี 2566 ทำให้เห็นภาพรวมที่ซับซ้อนและเต็มไปด้วยความท้าทายของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย แม้จะมีความคาดหวังสูงจากแรงส่งของปี 2565 ที่มีสัญญาณของการฟื้นตัว แต่ความเป็นจริงกลับแตกต่างออกไป ตลาดกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัด ก่อนและหลังการเลือกตั้งใหญ่ โดยความซบเซาต่อเนื่องมาจนถึงปลายปี แม้กระทั่งช่วงเวลาแห่งการจับจ่ายใช้สอย หรือ “ไฮซีซั่น” ในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถปลุกชีพให้ตลาดกลับมาคึกคักได้อย่างที่หลายฝ่ายตั้งความหวัง และเมื่อก้าวเข้าสู่ปี 2567 แนวโน้มโดยรวมก็ยังคงเผชิญกับความไม่แน่นอนไม่ต่างจากปีก่อนหน้า
เพื่อทำความเข้าใจถึงกลยุทธ์การรับมือกับสภาพแวดล้อมทางเศรษฐกิจที่ผันผวนนี้ Property Mentor ได้ทำการรวบรวมและวิเคราะห์ข้อมูลผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย จำนวนทั้งสิ้น 41 แห่ง ในปี 2566 ที่ผ่านมา การวิเคราะห์นี้มิได้มุ่งเพียงแค่การจัดอันดับ แต่เป็นการเจาะลึกถึงความสามารถในการปรับตัว และค้นหา “ผู้ชนะที่แท้จริง” ภายใต้สถานการณ์ที่ท้าทายนี้
ภาพรวมรายได้รวม: การชะลอตัวที่ต้องจับตา
สำหรับภาพรวมของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งที่ได้รับการศึกษา พบว่าในปี 2566 สามารถสร้างรายได้รวมกันได้สูงถึง 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการปรับลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำรายได้รวมไว้ที่ 376,141 ล้านบาท แม้ว่าตัวเลขรวมอาจดูไม่แตกต่างกันมากนัก แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่ามีมากถึง 25 บริษัท จากทั้งหมด 41 แห่ง ที่มีรายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า สัญญาณนี้บ่งชี้ถึงแรงกดดันที่เกิดขึ้นกับผู้ประกอบการส่วนใหญ่ในอุตสาหกรรม
บริษัทที่ได้รับผลกระทบอย่างหนักจนมีรายได้รวมติดลบในระดับที่สูง เช่น L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ที่มีรายได้รวมลดลงถึงประมาณ -28% นอกจากนี้ ยังมี Raimon Land (RML) ที่เผชิญกับรายได้ที่ลดลงถึง -26%, Lalin Property (LALIN) ที่ -23%, Major Development (MD) ที่ -22% และ Siamese Asset (SACO) ที่ -21%
แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่ที่มีบทบาทสำคัญในตลาดอย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังไม่สามารถหลีกพ้นภาวะรายได้รวมที่ติดลบ โดยมีรายได้รวมลดลงถึง 18% ที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ถึง 5 บริษัท มีรายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565 นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้รวมลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding (PPH) ที่ -9% และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ -4%
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่แท้จริงของประสิทธิภาพการดำเนินงาน
ในมุมมองของผู้ที่มีประสบการณ์ในธุรกิจนี้อย่างลึกซึ้ง รายได้จากการขายถือเป็นตัวชี้วัดที่สำคัญและตรงไปตรงมาที่สุดในการประเมินผลการดำเนินงานของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ เนื่องจากรายได้ประเภทนี้สะท้อนถึงความสามารถในการขายโครงการที่พัฒนาขึ้นได้จริง ประกอบกับบริษัทที่มีรายได้รวมสูงบางแห่ง อาจมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาช่วยเสริม ซึ่งอาจไม่ได้สะท้อนถึงความแข็งแกร่งของธุรกิจหลักโดยตรง
เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย ภาพรวมของ 41 บริษัท พบว่าสามารถทำรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ซึ่งเป็นการปรับลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท สัญญาณนี้ยิ่งตอกย้ำถึงความท้าทายที่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์กำลังเผชิญ โดยมีถึง 30 บริษัท จาก 41 แห่ง ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
บริษัทที่เห็นการลดลงอย่างมีนัยสำคัญของรายได้จากการขาย ได้แก่ Raimon Land ที่ลดลงถึง -78%, L.P.N. Development ที่ลดลงเกือบ -40% และที่น่าเป็นห่วงคือ Land and Houses ที่รายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) ซึ่งเป็นผู้นำในตลาด ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% และไม่ใช่เพียงแค่บริษัทขนาดใหญ่เท่านั้นที่มีรายได้จากการขายติดลบ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด ยังมีถึง 8 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
10 อันดับสูงสุดด้านรายได้จากการขาย: การแข่งขันที่ยังคงดุเดือด
แม้จะเผชิญกับภาวะตลาดที่ชะลอตัว แต่ก็ยังมีบริษัทที่สามารถรักษาความแข็งแกร่งและทำรายได้จากการขายได้อย่างโดดเด่น โดย 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
AP (Thailand) (AP): 36,927 ล้านบาท
Siri (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เป็น 1 ใน 2 บริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตขึ้น 7%)
Supalai (SPALI): 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 23,370 ล้านบาท (เป็นอีกบริษัทที่มีรายได้เติบโตในแดนบวกถึง 13%)
Pruksa Holding (PPH): 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 18,966 ล้านบาท (ยังคงอยู่ใน Top 10 แม้รายได้จากการขายจะลดลง)
Frasers Property (Thailand) (FPT): 10,019 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 8,840 ล้านบาท (แม้รายได้ลดลง -24% แต่ยังคงเกาะกลุ่ม Top 10)
Quality House (QH): 7,619 ล้านบาท
Property Perfect (PF): 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ บริษัทที่น่าจับตามองและมีผลการดำเนินงานโดดเด่นเป็นพิเศษคือ Central Pattana (CPN) ซึ่งเริ่มเก็บเกี่ยวผลจากการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย โดยในปี 2566 CPN มีรายได้จากการขายสูงถึง 5,835 ล้านบาท คิดเป็นการเติบโตถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท
กำไรสุทธิ: ตัวตัดสินสุดท้ายของ “ผู้ชนะที่แท้จริง”
อย่างไรก็ตาม การทำยอดขายได้มากเพียงอย่างเดียว อาจยังไม่เพียงพอที่จะถือเป็น “ผู้ชนะที่แท้จริง” ได้ สิ่งสำคัญที่สุดคือความสามารถในการทำกำไรและนำเงินสดเข้าสู่กระเป๋าบริษัทได้อย่างมีประสิทธิภาพ ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท
สถานการณ์ที่น่าเป็นห่วงคือ มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุนในปี 2566 และบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัท จาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงจากปี 2565 ซึ่งสะท้อนถึงแรงกดดันด้านต้นทุนและภาวะตลาดที่ส่งผลต่อความสามารถในการทำกำไร
10 อันดับสูงสุดด้านกำไรสุทธิ: ความแข็งแกร่งที่ซ่อนอยู่
เมื่อพิจารณาถึงผลกำไรสุทธิ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ในปี 2566 มีดังนี้:
Land and Houses (LH): 7,495 ล้านบาท (แม้รายได้ลดลง แต่กำไรสูงถึง 7,495 ล้านบาท โดยมีปัจจัยหลักจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน มูลค่า 2,500 ล้านบาท)
Supalai (SPALI): 6,083 ล้านบาท
AP (Thailand) (AP): 6,054 ล้านบาท
Siri (SIRI): 5,846 ล้านบาท (มีการเติบโตก้าวกระโดดถึง 42%)
Origin Property (ORI): 3,160 ล้านบาท (แม้กำไรลดลง -25% แต่ยังคงติด Top 5)
SC Asset Corporation (SC): 2,525 ล้านบาท
Quality House (QH): 2,503 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 1,865 ล้านบาท
Central Pattana (CPN): 1,610 ล้านบาท (ตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
ทิศทางปี 2567: ความท้าทายที่ต้องเผชิญและโอกาสในการปรับตัว
จากผลประกอบการที่ปรากฏในปี 2566 สามารถสรุปได้ว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยยังคงอยู่ในช่วงเวลาที่ท้าทายอย่างยิ่ง ปัจจัยภายนอก เช่น ภาวะเศรษฐกิจโลก อัตราดอกเบี้ยที่ทรงตัวในระดับสูง และความไม่แน่นอนทางการเมืองภายในประเทศ ยังคงเป็นปัจจัยสำคัญที่ส่งผลกระทบต่อกำลังซื้อและความเชื่อมั่นของผู้บริโภค
ในขณะที่บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์หลายแห่งกำลังเผชิญกับความยากลำบากในการบริหารจัดการต้นทุน และการแข่งขันด้านราคาที่รุนแรง แต่ก็ยังมีผู้ประกอบการบางรายที่สามารถปรับตัวและรักษาความแข็งแกร่งของตนเองไว้ได้ ไม่ว่าจะเป็นการมุ่งเน้นไปที่กลุ่มลูกค้าเป้าหมายที่ชัดเจน การพัฒนาผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดได้อย่างตรงจุด การบริหารจัดการทางการเงินอย่างมีประสิทธิภาพ หรือการมองหาโอกาสในการสร้างรายได้จากธุรกิจที่เกี่ยวเนื่อง
สำหรับปี 2567 คาดว่าจะเป็นอีกปีที่ผู้ประกอบการในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จะต้องใช้ความเชี่ยวชาญและประสบการณ์อย่างเต็มที่ในการนำพากลุ่มบริษัทของตนให้ผ่านพ้นช่วงเวลาแห่งความไม่แน่นอนนี้ไปได้ การติดตามผลการดำเนินงานอย่างใกล้ชิดของบริษัทเหล่านี้ จะเป็นบทเรียนอันมีค่าสำหรับผู้ที่อยู่ในอุตสาหกรรม และสำหรับนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาสในตลาดที่มีพลวัตสูงนี้
หากท่านคือหนึ่งในผู้ที่ต้องการเจาะลึกข้อมูลเชิงลึก หรือกำลังมองหาพันธมิตรที่พร้อมจะร่วมฝ่าฟันความท้าทายในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2567 โปรดอย่าลังเลที่จะติดต่อเราเพื่อพูดคุยถึงโอกาสและกลยุทธ์ที่สามารถนำไปสู่ความสำเร็จร่วมกัน
